人人都有產權房是一種錯誤

　　本報記者 杜艷 北京報道

　　2006年上半年，中國的房地產業在“第一輪調控已經失敗”的指責中依然延續著飛漲的神話。于是，“國六條”及九部委的聯合發文隨即掀起了第二輪針對房地產的調控風暴。

　　那么，這一輪的調控會有怎樣的效果？

　　作為與房地產業直接相關的土地管理部門，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣認為，目前的房地產政策存在著一種錯誤而危險的導向，地價并非推高房價的主要因素。

　　7月5日下午，束克欣副司長在他的辦公室接受本報專訪，詳細講述了他對中國住房制度改革與當前房地產調控形勢的看法。以下為訪談內容：

　　不必“人人都有產權房”

　　經濟觀察報：從2003年開始中央政府就開始了對房地產業的嚴厲的調控政策，但截至目前看來效果有限，為什么會這樣？

　　束克欣：九部委意見的出臺，非常有必要，對解決當前的問題能起到一些效果。但要從根本上解決房地產市場健康、穩定發展的問題，我認為一是要調整住房政策導向，二是要深化住房制度改革。

　　經濟觀察報：當前住房政策的導向有什么問題？

　　束克欣：目前政策的傾向是，人人都要有自己的產權房，這種導向是非常錯誤、非常危險的。這必然引發人們不正確的想法，甚至引發社會問題。

　　在國外，城市居民擁有產權房比率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家為30%-50%。而我國，建設部公布的數據，城市居民住房自有率近82%。我估算，如果剔除房改出售公房給個人的因素，這一比率在30%左右。我們一個發展中國家，僅用幾年時間，城市居民住房自有率就達到世界第一，政府付出了相當大的代價。

　　現在的調控，是圍繞造房、買房這個目標進行的，讓中低收入家庭都去買房居住。中低收入是什么概念？按收入水平，人群被分為高、高中、中、中低、低收入五等分。也就是說，政府要求4/5的家庭買房居住。這個目標如何保證實現？

　　讓買不起房子的人去買房，房價再低也還是買不起，這種政策導向催化、助長了人們買房的消費欲望。因此，要使房地產市場健康發展，首先要使消費者有個健康的消費理念。

　　經濟觀察報：那您覺得該怎樣調整這個導向？

　　束克欣：住房消費應該是有梯度的。一般來講，30%的人能有財力支持買房居住，房地產市場就相當不錯。其余70%的人應是租房群體。對于這一塊，政府該管的主要是解決誰投資建適合這些消費者的租賃房的問題。

　　我認為，主體應是吸收社會投資，多渠道籌集資金。政府應根據《通知》，要求開發商建設大量90平方米以下住房，賣給中產階層，再由他們出租，實行租賃價格的上限管理，搞活房屋租賃市場，稅收政策可以給予一定優惠。

　　政府也可以投資建設一部分公有住房，供公務員租賃。當然，這還需要工資制度改革相配套。政府還可以建一部分廉租房，供納入社保的人群租賃。建立這樣一個梯度住房消費體系，才有可能使房地產市場健康、穩定發展。

　　經濟觀察報：如果只有30%的人擁有住房，那么誰來投資發展租賃市場呢？

　　束克欣：可以依靠政府和市場共同推動。對投資發展租賃房的行為和租賃市場的管理、稅收等，政府要有專門的政策，讓其規范的進行，對投機行為要有打擊措施，使投資者有利可圖，投機者無機可乘，這樣的話，自然就會出現健康的房屋租賃市場。

　　房地產業需六大改革

　　經濟觀察報：按照您的想法，解決房地產市場的問題需要一套系統工程，具體而言呢？

　　束克欣：關于住房制度改革問題，不能單純就事論事，相關的制度要同步實行改革。我認為主要涉及六個方面：

　　第一是改革投融資體制。到現在，我國住宅建設的資金來源依然十分復雜，包括黨政機關直接投資，單位集資、融資甚至挪用資金，對建房投資缺乏規范。對于房地產市場，必須從投融資體制上明確，哪些資金能進，采取什么方式進；哪些資金不能進，采取什么限制措施。

　　第二是改革金融體制。必須明確規定房地產開發的信貸規模，不同類型建筑產品貸款、抵押的利率。

　　第三是改革工資制度。工資制度改革要與市場經濟發展、房地產市場發育同步進行，否則會影響房地產市場健康發展，甚至會造成腐敗的新動因。

　　第四是深化改革土地使用制度。

　　第五是改革財稅制度。

　　第六是進一步改革物業管理制度。現有物業管理是“霸王”管理，有關規定向物業公司利益傾斜，而沒有公正地規定業主與公司各自應有的利益。

　　經濟觀察報：從上輪調控就已經提出“土地參與宏觀調控”，那么土地使用制度如何配合房地產市場的改革？

　　束克欣：應該主要規范二級市場。土地批租出去，開發商賣給業主，業主再轉讓、租賃，業主、承租人各自的權益必須體現。比如，住宅小區的停車位、經營用房等配套設施，究竟是誰的權益？

　　現實中通常是物業公司在受益，而實際上業主在購買房產時房價中已經包含了小區內的公共設施等土地費用，它的權益應該歸屬業主，這是我國的土地使用權權益不具體帶來的后果，需要從制度上加以改革，從根本上解決問題。

　　經濟觀察報：這次調控房地產市場動用了嚴厲的稅收工具，對此各方觀點不一，您的觀點呢？

　　束克欣：政府進行市場監管和宏觀調控，既要按照法定職責加強監督檢查，又要運用好經濟手段。現在經濟手段很弱，只在交易環節征稅，而在保有環節幾乎不征稅。當前的稅制的確應該盡快進行改革，對于房地產的稅種和稅率進行科學的調整，否則很可能達不到稅收的調節作用。

　　應該開征不動產稅，這樣不僅可以起到需求的結構性調整作用，而且可以增加地方政府財政收入的渠道，改變城市政府以土地出讓金為主要財政收入來源的格局，調整財政收入結構。

　　不是地價推高房價

　　經濟觀察報：有些地方房價上漲過快，被認為是土地出讓實行招拍掛推動了地價上漲，從而把房價抬高了。您怎么看？

　　束克欣：這種說法是錯誤的，房價是供需關系決定的，而不是地價。從房價構成看，土地純收益全國平均占房價不到10%，北京占6%-8%，拆遷、征地補償費用很高，開發商的利潤空間太大。

　　土地招拍掛只是縮小以前開發商通過協議拿地取得超額利潤的空間。天下沒有一個房地產開發商因為地價便宜，就把房子便宜賣，而是市場上能賣多高價就賣多高，這是人所共知的常識。

　　我要強調的是，

　　那些企圖否定土地招拍掛，企圖轉嫁沒能控制房價上漲管理責任的人，應該深刻反思。

　　來源：經濟觀察報網