土地新政對金融業意味著什么

    記者 龐東梅

　　對于開發商為何“囤地”，記者一直不解，而北京市某一樓盤售樓處韓小姐的一番話解開了記者的疑惑。她告訴記者：“本樓盤西邊的周圍土地已經被其他開發商買下了，只是還沒有開發。誰都知道誰先開發誰損失大，后開發的房價每平米都不會是現在這個價，上漲不少呢。”

　　看來，“囤地”自有“囤地”的好處，難怪政府屢次打擊“囤地”，卻屢禁不止，在一些地方，甚至出現了開發商手中的土地比政府還要多的現象。

　　日前，國土資源部有關官員透露，目前北京市已供土地中，尚未形成實際住房供應的土地面積還有4000公頃、規劃建設面積8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，幾乎相當于全市兩年的房地產用地總量。這就意味著北京一半以上的土地被囤積在了

　　面對當前的土地使用狀況，自“國六條”開始，到九部委意見再到國土資源部的緊急通知，可以看出，“從嚴管理土地”之風越來越強勁。政府不僅加強了對閑置土地和違法用地的檢查執法力度，為“捂地”的房地產商和某些違法圈地的地方官員套上了“緊箍咒”，而且還在醞釀土地審批制度改革，從源頭上加強土地的供應控制。從“批地”到用地嚴把閘門，“土地新政”的矛頭直指囤地、違法用地等行為，其目的就是遏制地方政府和開發商對土地開發的熱情。此輪土地新政大有“雷厲風行”之勢。

　　此輪土地新政必然會對我國的金融業造成深刻的影響。因為，無論是開發商還是地方政府囤地所需資金大多都來源于商業銀行。一方面，長期依靠銀行貸款的開發商，其繳納土地出讓金大多來源于銀行。據了解，一些城市的房地產商70%以上的資金來源于銀行，大多房地產商繳納的土地出讓金也來源于銀行貸款。另一方面，地方政府土地儲備機構也離不了銀行信貸，而還款的來源主要是政府獲得的土地出讓金。專家介紹說：“地方政府往往以政府儲備的土地直接抵押給銀行獲得貸款，或者政府將征收的土地整理之后，完善了市政配套，土地出現了升值，政府再以升值部分的收益權向銀行融資。”資料顯示，截至2005年1季度末，政府土地儲備機構貸款余額達到950.2億元，幾乎占到地產開發貸款科目的一半。2002年至2006年4月，北京市國土局土地儲備中心以土地抵押獲得110.96億元貸款，而北京利用儲備土地獲得了10家銀行的318億元授信。上海市土地發展中心儲備資金有六成以上來自銀行貸款。

　　嚴格管理土地各項措施的出臺，將使過于依賴銀行貸款的開發商和地方政府面臨大的壓力，

　　對此，金融機構必須看清房地產市場的發展趨勢，改變思路。在當前流動性過剩的壓力下，銀行面臨的放貸需求不斷加大。房地產行業的高額利潤使房地產成為銀行放貸的主要目標之一。但是，在房地產業高利潤率的面前，金融機構應該有清醒的認識，不能只顧眼前而忽略了潛在的大量風險。專家指出：“如果房地產市場運行良好，儲備土地的抵押貸款以及其他房地產貸款項目無疑是優良資產。但如果出現房地產市場低迷，則很有可能出現大量土地、房屋無法脫手的尷尬局面，最終導致土地儲備機構和房地產商無法償還銀行貸款的現象。”因此，轉變思路，謹慎對待房地產貸款投放，成為金融業的當務之急。

　　在轉變思路的同時，金融機構還應該著手積極防范此輪土地新政可能帶來的風險。一方面，進一步從嚴控制房地產信貸。專家建議：“對土地儲備機構的貸款風險應進行評估，審慎發放對土地儲備機構的貸款。”同時，嚴禁房地產開發企業將貸款用于繳納土地出讓金，也是減少風險的有力措施。另一方面，著力調整貸款結構，降低房地產信貸的比例。專家認為：“銀行應調整風險權重，強化資本約束，利用資本杠桿有效調控房地產信貸。對于除個人抵押房地產信貸的風險權重維持不變外，其他較高風險的房地產貸款可以進一步提高，以此來限制銀行房地產開發信貸業務。”

　　監管機構應該進一步加強對房地產市場貸款的監管力度，要進一步加強風險提示，嚴肅查處各類違法和違規發放貸款的行為，同時督促商業銀行和政策性銀行加強貸后管理。作為監管機構，中國人民銀行、銀監會高度重視這個問題。2004年6月，中國人民銀行在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中明確了對土地儲備機構發放貸款的規定。近日，中國人民銀行上海總部發布了“上海市信貸投向指引”，又一次發出了加強房地產貸款監管的重要信號，表現出監管層對房地產領域風險的高度重視。5月24日，銀監會在北京召開“主要商業銀行經濟金融形勢通報會”，商業銀行如何有效控制房地產貸款成為會議的重要內容之一。相關政策的出臺，將對防范由于嚴格管理土地所帶來的潛在的金融風險起到積極的作用。

　　土地新政給我國的金融業再次敲響警鐘。面對新的挑戰，我國金融業以后的路如何走，人們拭目以待。

　　房地產行業的高額利潤使房地產成為銀行放貸的主要目標之一。但是，在房地產業高利潤率的面前，金融機構應該有清醒的認識，不能只顧眼前而忽略了潛在的大量風險