|
有媒體報道，在前不久舉行的一個研討會上，一位國內有名的專家擔憂地說，在銀行將貸款門檻提升到35%后，開發商的資金缺口將達到3100億元，預計將有二三成的開發企業將破產。于是有人驚呼：“這將會導致外資、民間資本、其他行業的資金大量流入房地產業。”
情況真有那么糟嗎？
據統計，在2003年，全國的房地產開發企業是37000家，而目前則超過了5萬家。在北京，房地產企業也是數以千計。有人說，北京每棟大樓的后面，都站著一群房地產商。房地產開發企業的散、亂、差狀況，一直有專家、官員呼吁解決，然而卻愈演愈烈。為什么呢？門檻低、利潤高，是房地產業“小作坊”層出不窮的主要原因。
通過關系拿一塊地皮，成立一個公司，然后向銀行貸款，再通過美輪美奐的規劃圖和所謂的概念大做廣告，吸引消費者眼球，銷售商在保證開發商收益的基礎上，通過哄抬樓價使自己的利益最大化，這種“空手套白狼”的方式成了房地產開發、營銷中最常見的方式。正因為是“空手套白狼”，這些房地產“小作坊”不僅將風險轉移到銀行和消費者頭上，也是房價上漲最有力的推動者之一。一個著名房地產企業的銷售總監曾經介紹說，他所在的公司以1000萬元的資本，就啟動了一個數億元的項目，只交了15%的土地出讓金，就可以拿土地反復抵押融資，這樣最后居然開發了一個商品房小區。
有專家介紹說，中小房地產企業大致分為兩類，一類是在上世紀90年代，房地產市場開發之初，由于行業門檻低而進入房地產業的，多年來未被淘汰，但也未形成氣候；另外一類是新近入行的規模不大的企業。中小房地產企業發家有幾種很常見的模式：一種是政府部門人員依靠關系獲得土地自己下海做地產；一種是工廠拆遷，工廠成立房地產開發公司開發自己原有土地起家；一種是郊區鎮、村大隊，圈一塊自己村里的地，成立公司做地產；還有其他行業資本覺得地產業利潤豐厚而輕易涉足
現在，“空手套白狼”的“小作坊”們則遇到真正的“克星”。今年5月發布的“國六條”和不久前九部委出臺的“十五條”，對規范、整頓房地產業，促進房地產業健康有序發展起到了重要作用。這些措施中，有一條十分重要，就是為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。
房地產作為中國經濟發展中的支柱產業，理該大力發展。但是如何發展，是繼續散、亂、差，高價“強迫”消費者，還是走規模、集約、低成本，惠及廣大消費者的道路，應該值得認真研究。有經濟學家說，從世界經濟發展史的角度看，作為一個產業，在長達20多年發展中，它發展的資金主要通過銀行貸款支持，是極為罕見的。除非這個產業的發展屬于戰時動員，除非它的產品的需求屬于非常激增，除非國民經濟對它的要求是異常短缺。
這次繼“國六條”之后，國家九部委很快聯合出臺了“十五條”，其中有八條直接涉及到房產商，對房地產開發從戶型設計、金融貸款、土地開發等諸多方面作了嚴格的規定和限制。相信會對房地產業的資產重組、結構調整產生積極影響。在“2006年商業地產發展趨勢及如何促進中國商業地產健康發展的專家論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松也指出，從今年開始，中國房地產企業將進入重新洗牌階段，房地產企業將由現在的5萬家消減到1萬-2萬家。
由此看來，對一些樂于“空手套白狼”的中小房地產商，大可不必為他們的即將被淘汰而感到憂慮。
| 
