|
近年來，全國房地產開發投資年均增長20％，房地產開發投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右，房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業。在宏觀調控政策的作用下我國房地產市場正向平穩態勢發展，但也面臨著一些矛盾和問題，房地產市場中原有的結構性矛盾仍未得到根本解決，市場監管體系尚不完善，房地產市場秩序仍有待規范。
針對房地產結構不合理、矛盾突出，市場秩序比較混亂等問題，國務院做出了多項調控部署，從2005年的七部委“國八條”到今年的九部委“國六條”，政策的重點集中在房地產信貸與土地(也稱為“銀根”和“地根”)等方面對房地產市場進行全方位規范，以抑制房地產投資過熱和投機，促進房地產市場健康有序的發展。按照中央經濟工作會議精神，2006年要繼續抓好房地產市場調控工作，積極引導房地產業健康有序發展，其重點工作之一是中央有關部門要按照各自分工，繼續會同地方政府規范整頓房地產市場秩序，嚴肅查處各類違法違規行為。審計機關作為經濟監督的部門之一，對整頓和規范房地產市場經濟秩序有著不可替代的作用。審計機關和審計人員應深刻認識到，整頓和規范房地產市場經濟秩序是整頓和規范市場經濟秩序的重要內容，與審計機關依法履行審計監督職責，維護國家財政經濟秩序，保證國民經濟持續穩定健康發展是一致的。目前在審計工作中應針對影響房地產市場經濟秩序的“銀根”和“地根”兩大重要因素，加強對房地產信貸、土地審批和資金等方面的審計力度，嚴肅查處各類違法違規行為，從而為規范房地產市場秩序服務。
一、加強房地產信貸審計，促進商業銀行房地產信貸管理，從規范“銀根”上為整頓房地產秩序服務。據人民銀行統計，截止2005年底，商業性房地產貸款余額達2.77萬億元，同比增長16.1%。推動全國各主要大中城市房價上漲的力量之一是來自違規進入房地產市場的銀行資金。為規范和引導房地產市場健康發展，國家相繼出臺了穩定房價等一系列宏觀調控政策和措施，其中一項即為加強房地產信貸管理。審計結果顯示，近來年房地產信貸經營中存在的違規發放房地產開發商貸款、個人住房消費貸款和土地儲備貸款，一人多貸、虛假按揭以及個別地方政府部門大肆將住房公積金、企業年金以委托貸款等形式挪用于高風險的房地產領域，甚至存在一些騙取貸款等違法犯罪問題，嚴重擾亂了房地產市場經濟秩序，不僅助長了房地產泡沫，同時還削弱了國家對房地產金融的宏觀調控效應。因此需要銀監會等金融監管部門加大對商業銀行房地產貸款監管，加強房地產信貸業務審計，嚴格控制不合理的貸款需求，防范貸款風險，規范房地產市場信貸秩序，從而為促進房地產業健康發展服務。
目前，在房地產信貸業務審計中，審計人員應著重抓住房地產開發商貸款和個人住房消費貸款兩個環節。審查房地產項目貸款資金的流向，檢查是否存在對“四證”不全的開發項目發放貸款或貸款在前辦證在后、是否存在對自有資金嚴重不足的開發企業發放貸款、土地作抵押貸款額度是否超過所收購土地評估價值的70％，是否存在以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款，是否按央行121文件、 “國八條”和“國六條”等法規規定發放貸款 ， 是否存在向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款等擾亂信貸秩序的違法違規問題。
由于自2003年6月央行121文件出臺以來，央行加強了房地產信貸業務的管理，房產開發商獲得銀行貸款的難度增大，而與此同時，房產開發商為了避免其房地產經營的信貸資金“支付鏈條”中斷，轉而通過個人住房消費貸款達到籌集資金的目的，把“假按揭”作為一種融資渠道，助長了房地產泡沫和無序擴張。房價在虛假的需求引導下與普通消費者的實際能力遠遠背離，導致房屋空置，加劇了房地產市場的泡沫。 因此，對個人住房消費貸款審計應以揭示虛假銷售（購買）、虛假按揭貸款造成的風險和損失的問題。重點審查購房人的真實性，是否存在多個貸款人具有某一共性特點，“假按揭”的慣用手法是開發商指使本單位職工或其親屬、朋友，甚至雇傭人員收集無關人員的資料，冒充購房者，簽訂購房合同，從而達到套取銀行資金的目的。例如：貸款人同是開發商或施工單位職工，收入證明由同一單位開出或者所購房屋為同一樓號、樓層房號是接近的，借款合同筆體相同，多個貸款人還款時間一致、從同一賬號劃款等。另外，審計個人住房和商用房消費貸款時，還應審核貸款的投放條件和個人還款來源，揭露開發商出具虛假繳款憑證或虛增房價，造成事實上的“降低首付標準”和“零首付”貸款等虛假現象。
二、加大對土地審批和國土資金的審計力度， 促進土地市場規范運行，從規范房地產市場供應的源頭“地根”上為整頓房地產秩序服務。土地是房地產市場供應的源頭。我國大量征用土地以及協議出讓土地的存在，從根本上為房地產市場帶來尋租的機會。在土地與房產市場管理政策缺位的情況下，一些地方政府以較低的價格將土地批租給房地產開發商，使得房地產開發商得以囤積土地，拉動房地產市場價格，最終導致投機增多，房地產價格非理性上漲。只有強化房地產用地供前、供后監管，才能促進土地市場規范運行。審計中要加大對囤積、炒買炒賣土地，截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益和出讓金、征地補償費等違紀違規和侵占農民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補償費等違法違規行為的審計力度。土地審批和國土資金的運行狀況關系到國民經濟的可持續發展，影響著房地產市場的穩定。審計機關加強對土地審批和國土資金等環節的審計監督，查處違法供地和擅自利用劃撥土地、集體土地進行經營性房地產開發問題等非法占地行為，維護國土資金的安全、完整和有效使用，提出進一步健全完善有關制度和政策措施的建議，促進規范土地市場秩序，從而達到從“地根”上為規范房地產市場秩序服務的目的。
審計工作中圍繞土地出讓金這條主線，注重審查土地出讓金征、管、用三個方面內容，突出二個重點，把握四個環節。突出二個重點，即：土地審批、征用、供應、利用和流轉的合法性，國土資金征收、解繳和使用管理的合規性。把握四個環節，即：土地審批和征用環節，重點查處房地產開發中違法批地、非法占地、非法轉讓土地及以聯營聯建和私下轉讓等方式非法轉讓國有土地使用權的違法行為；土地供應、利用和流轉環節，重點查處超劃撥范圍供應土地、應實行招拍掛而暗箱操作、違規壓低地價出讓土地以及政府工作人員利用職權干預和插手土地批租和出讓等違反國有土地有償使用政策的行為；國土資金征收、管理環節，重點查處違規減征、免征、緩征土地收益，將國有土地收益轉化為部門收費及以實物或工程等非貨幣方式抵繳土地出讓金等造成國有土地收益流失的問題；國土資金使用環節，重點查處截留、克扣、擠占、挪用國有土地收益、征地補償費等違紀違規和侵占農民利益的問題，以及貪污、私分、揮霍國有土地收益、征地補償費等違法違紀案件。
房地產業是中國經濟的支柱產業，房地產結構不合理、矛盾突出，市場秩序比較混亂等問題已引起黨中央、國務院的高度重視，并采取了多項調控措施，規范整頓房地產市場秩序需要中央地方以及各有關部門齊抓共管，加強對房地產市場的綜合監管，才能達到規范市場秩序的目的。審計機關應充分發揮審計監督的作用，審計工作中從規范“銀根”和“地根”上出發，抓住房地產信貸、土地審批和資金等重點方面，同時還應調查房地產開發商總體資信和項目自有資金到位情況，注重對房地產企業會計信息真實性審計，揭示房地產企業隱瞞利潤、逃避納稅，以及會計信息失真等擾亂房地產市場秩序的各類違法違規行為，充分發揮審計工作為規范房地產市場秩序服務的作用。（作者：審計署駐沈陽特派員辦事處沈萬君）
（本文內容僅為作者個人觀點，不代表任何審計機關和本網站的觀點，未經許可，不得轉載）
| 
