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薛輝
在目前的物業管理中，不論業主或業主委員會是否與物業公司簽訂《物業服務合同》，也不論業主是否拒絕物業公司提供的物業服務，只要業主在事實上接受了物業公司提供的物業服務，業主就必須按標準交納物業費。如日前北京市宣武區人民法院對一起物業糾紛審理認為，雖然業主與某物業公司所簽《物業服務合同》到期后未續簽合同，但形成了事實物
業服務關系，業主應按原合同約定履行繳費義務，業主所述某物業公司存在的諸多服務質量瑕疵及缺乏服務意識等事項，因未能提供有力證據不予采信；至于業主請求審查某物業公司近兩年來因違規操作造成的物業費收支情況并追究其相應法律責任，本院不予受理。
像本案這類情況，如果業主和物業公司雙方事先就物業服務的質量和收費等問題進行過平等協商，如果業主愿意接受物業公司的服務，那么這樣的判決應該說是公正合理的。但是，實際情況并非如此。在我國的商品房買賣尤其是商品房預售中，開發商享有指定物業公司(通常情況下，物業公司往往是開發商自己投資設立的子公司)，確定物業管理收費數額的權利，而業主在買房時只能無條件地簽署《物業服務合同》。由于《物業服務合同》是由開發商和物業公司擬定，根本不會體現業主的任何意志，業主只能被動接受，按規定交納物業管理費，而無法自主選擇物業公司和協商物業服務費。雖然從法律上講，業主購房后可以組織成立業主大會，由業主大會重新選擇物業公司，并協商物業服務費，但由于從業主購房到成立業主大會存在一段很長的時間，上述情況實際上還是普遍存在的。
應該說，物業服務合同是確立業主與物業公司各自權利義務的主要依據，其內容應經雙方協商一致同意，任何一方都不能把自己的意志強加于另一方。《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”按照這一規定，物業公司受托進行物業服務工作應當采用書面形式簽訂合同。
在沒有書面物業服務合同的情況下，雖然我們不能因此一律否定業主和物業公司之間的物業服務合同關系，但也不能簡單地認為，只要業主在事實上接受了物業公司提供的物業服務，業主就必須完全按照原開發商擬定的物業服務合同的規定履行義務。問題的關鍵要看，業主是否同意接受物業公司提供的物業服務，物業公司提供物業服務是否屬于強行提供服務。如果業主事先書面表示過或以自己的行動表示過拒絕接受物業服務，那么，原物業服務合同的效力應視為終止，否則按照《消費者權益保護法》規定就有強迫交易之嫌，因為物業服務不同于其他服務，在物業公司強行提供物業服務的情況下，消費者在客觀上沒有拒絕的可能。
因此，在這種情況下，法院不能僅從物業公司事實上是否提供了物業服務來決定業主應否以及如何支付物業服務費，而應從是否存在強迫交易和物業服務的實際市值來決定業主應否以及如何支付物業費，物業公司對此應負舉證責任。
(作者單位：北京中智永益咨詢有限公司)
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