天津酒店式公寓市場爆發(fā)

　　本報記者 姜昊

　　6月18日，位于南門外大街上的金茂·現(xiàn)場項目正式亮相，其推出的酒店式公寓高達48層，成為我市“公寓之最”。與此同時，本市其他區(qū)域酒店式公寓供應(yīng)也全面放量，一時間市場上相關(guān)樓盤已快速增長到近20個。種種跡象表明，在上海、北京、深圳等城市流行的酒店式公寓，如今也開始在天津市場放量。

　　市場供應(yīng)快速放量

　　目前，天津樓市中酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)比較分散，快速路、地鐵、輕軌等交通干線沿線以及市區(qū)繁華商圈、老城廂、奧體中心等市中心地段，是其比較集中的區(qū)域。

　　位于南市的金茂·現(xiàn)場項目，酒店式公寓建筑面積4.97萬平方米，戶型平均面積在50-60平方米之間，全部精

　　另外，很多市區(qū)大盤項目，如河西區(qū)光華橋畔天津灣、三岔河口泰達城公建區(qū)、老城廂天津富力城等，也都在其公建配套中規(guī)劃了相當(dāng)數(shù)量的酒店式公寓。

　　需求支撐搶灘市場

　　近二三年來，隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈逐步建立和經(jīng)濟高速發(fā)展，為天津帶來大量人流和物流。截至2004年底，出入境管理局共辦理臨時來津外國人311704人次，在津常駐外國人12648人，同比上升61.5%。這無疑給酒店式公寓提供了廣闊市場。

　　據(jù)天津中原市場調(diào)研報告顯示，這兩年來，天津已建成并投入使用的酒店式公寓，特別是配套設(shè)施好、服務(wù)質(zhì)量高的高檔酒店式公寓保持持續(xù)旺租局面，租金也保持在較高價位，如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在25-30美元/平方米/天，比去年同期增長5%-10%左右。目前在售酒店式公寓均價集中在5500-16000元/平方米，銷售情況較好，市場行情比較樂觀。

　　天津中原人士分析認為，酒店公寓良好的市場反映一方面與天津在全國的經(jīng)濟地位提升和經(jīng)濟迅猛發(fā)展密不可分，另一方面也可以看出，目前天津市場上酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)量明顯不足，難以滿足市場需求。以2004年為例，天津市區(qū)酒店式公寓以及產(chǎn)權(quán)酒店的新增供應(yīng)量只有約1000套左右，總建筑面積10萬余平方米，供應(yīng)量很小。

　　據(jù)了解，按消費方式劃分，酒店式公寓消費者分購買客戶和最終租用客戶兩種。前者主要有投資客戶和外企團購客戶；后者則包括外企中高級行政人員、來津處理短期業(yè)務(wù)人士、初來津工作的外籍員工、剛從海外歸來的本地人士等。隨著濱海新區(qū)被納入國家“十一五”規(guī)劃，未來勢必將有大量“三外”人士涌入天津，對于酒店式公寓的投資也將成為未來幾年天津投資新亮點。

　　定義模糊謹防陷阱

　　盡管酒店式公寓市場呈現(xiàn)出供銷兩旺局面，一些業(yè)內(nèi)人士仍對這種新型房地產(chǎn)產(chǎn)品提出不同意見。

　　“酒店式公寓實際上是一種將產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓等多種概念混合在一起的一個非常含糊的名詞。”戴德梁行房地產(chǎn)顧問(天津)有限公司研究顧問部經(jīng)理王紅說。

　　她進一步解釋，產(chǎn)權(quán)式酒店特點是每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售，投資者將其委托給酒店管理公司出租以獲取利潤分紅；服務(wù)式公寓特點是只租不售，由正規(guī)酒店管理公司管理。而目前市場上通常所說的酒店式公寓，既不是真正意義的酒店，也不是真正意義的公寓，而是一種分割產(chǎn)權(quán)出售、屬于公建性質(zhì)的住宅。

　　“目前，不管在市中心還是在郊區(qū)，只要是小戶型樓盤，開發(fā)商就冠以‘酒店式公寓’。實際上，現(xiàn)在投資者對這種產(chǎn)品的理解仍然十分模糊。”天津金茂投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理李建民對記者說，“其實，很多開發(fā)商推出酒店式公寓都是被迫的，只是為了滿足規(guī)劃部門對項目公建配套數(shù)量要求而推出的一種具有公建性質(zhì)的住宅產(chǎn)品，并不是純正的酒店式公寓，只是銷售上的噱頭。”

　　李建民認為，不能將酒店式公寓理解為單純的小戶型產(chǎn)品，投資應(yīng)該是它的首要屬性，其次才是居住功能，但也僅適于那些工作時間不長的單身白領(lǐng)，屬于一種過渡產(chǎn)品。因此，酒店式公寓應(yīng)該定義為一種由物業(yè)管理公司效仿酒店對其提供較高水平服務(wù)，但沒有任何酒店經(jīng)營內(nèi)容的純服務(wù)公寓。

　　投資者考察三要素

　　有關(guān)專家提醒，作為一種新型房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，投資者在選擇該類物業(yè)投資時需考慮以下幾個因素。

　　首先是位置。李建民介紹，酒店式公寓客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)氛圍是否濃郁、交通是否便捷、周邊配套如學(xué)校、

　　其次是服務(wù)水平。王紅認為，保證酒店式公寓品質(zhì)最關(guān)鍵的在于后期是否有專業(yè)酒店管理公司為之服務(wù)，因為服務(wù)水平高低直接影響到后期出租時客戶去留。能否提供良好的服務(wù)是評定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品附加值，直接關(guān)系到物業(yè)今后的租金和收益回報。企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，目前市場上缺乏專業(yè)的經(jīng)營公司，整體經(jīng)營水平不高，誠信度不夠，存在收益偏低的情況。

　　再次是價格是否透支。看似“旱澇保收”的酒店式服務(wù)公寓，其實也暗藏危機。李建民提醒說，有不少項目打著回報穩(wěn)定的幌子，將原本數(shù)千元的房屋賣到上萬元，即使加上日后回報，其購買的房子也是負資產(chǎn)。

　　值得一提的是，業(yè)內(nèi)專家提醒投資者注意車位和產(chǎn)品設(shè)計合理性。車位不足影響商務(wù)人士出行以及客戶來訪。在出租物業(yè)中，小戶型、中戶型容易出租，而酒店式公寓檔次高，占用資金相對較多，回報周期相對較長，因此適合中長線投資者。