房地產市場：新政之后喜憂參半

　　購房還是觀望？哈姆雷特式的彷徨，正演繹在欲購房的張先生身上。“這是個值得考慮的問題。”他用調侃的語氣告訴記者。在詼諧的言語背后，流露了張先生面對今年以來房地產市場變化的困惑與無奈。

　　確實，在看到房價不斷上漲，住房貸款利率不斷上調，又聽說首付比例將要提高的消息后，原本持幣代購的張先生著急了，開始四處看房。正欲敲定新房時，“國六條”的出臺

以及隨后國家部委出臺的更為強硬的措施，讓張先生迷惑了：房價是不是要降了，現在買房合適嗎？

　　正在經歷這種彷徨的人仍有不少。

　　政策利好

　　近年來，在宏觀調控政策下，我國房價依然一路高企，百姓難圓購房之夢。在這種情況下，今年以來，國家從信貸、稅收和土地供應等方面加大了對房地產市場的宏觀調控力度。上調貸款利率，提高首付比例，及至“國六條”，九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(業界所稱“十五條”)的出臺。一時間，房地產市場大有“山雨欲來風滿樓”之勢。

　　對于此次宏觀調控，大多數專家對此給予了好評。“此次宏觀調控雖然延續了以往的政策，但是力度比以前加大了。尤其是硬指標的出臺顯示了國家對調整房地產結構、穩定房價的決心。”部分專家如此認為。

　　其中，有些專家認為：“關于調整住房結構的硬指標，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型，是此輪調控政策中最具有殺傷力的措施，是實現調控政策目標的關鍵。”客觀來講，我國住房結構不合理一直是影響房地產市場健康發展的重要因素，也是老百姓難圓住房夢的一個主要因素。造成這種現象的原因離不了一個“利”字。對于房地產開發商來講，開發大戶型和高檔房利潤遠比中小戶型高。此舉自然成為房地產開發商反應最為激烈的內容，也是其想方設法規避的一個重要指標。當然，也成為許多專家看好的一大政策亮點。

　　回顧去年的宏觀調控，雖然也提出將調整供應結構作為主要任務，但是并沒有量化指標的出現，此次硬指標的出臺，無疑有利于推動我國住房供應結構的實質性改善。

　　對于迫切需要住房、卻難覓合適戶型的老百姓來講，此輪宏觀調控，矛頭直指住房結構，無疑是一條利好消息。正如張先生所言：“政府決定加大調控力度，足以讓廣大消費者對房價的下降有所期盼。”

　　執行力加大

　　在人們對房地產新政給予諸多好評的同時，政府執行力問題成為政策能否收到效果的核心。而在這一點上，近來國家加強政府執行力的一番舉措，讓人們對政策的期望值進一步提高。

　　此輪宏觀調控政策矛頭直指地方政府，“切實”兩字顯示了中央政府對于推動地方政府落實政策的決心。在這種壓力下，地方政府開始行動起來。

　　6月5日，北京市規劃委下發通知，對過去已經審批但未獲得施工許可證的商品房項目，凡不符合九部委關于新建住房結構比例規定的，都要作相關的調整和修改。而針對開發商變相改變套型結構以規避70%這一硬指標的意圖，北京市規劃委要求，全市各承接商品房設計任務的設計單位及技術人員要嚴格執行這一規定，在設計過程中，不得接受建設單位的明示或暗示，采用技術手段規避規劃的控制要求，特別是套型結構的規定。

　　據了解，上海、天津等熱點城市，也在緊張地制訂地方調控細則。在中央政府下決心強化執行力的情況下，地方政府的積極態度和效率的提高，都不同于去年，與以往形成了鮮明的對比。

　　“土地政策是未來樓市調控的絕對重點。”有關專家的這番話讓人們意識到“地根”政策對房地產調控效果顯現的重要性。最近，國土資源部的一系列行動，讓人們看到了政府加強在土地供應上的執行力度不斷加強。

　　首先，大力開展執法檢查，打擊“囤地”、“囤房”現象。其次，國土資源部聯合國家工商行政管理總局發布通知，新出臺《國有土地使用權出讓合同補充協議》，約定了項目的動工日期、竣工日期，并對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、建筑系數、工業項目用地中非生產性設施用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定。最后，國土資源部向房地產信息披露制度邁出關鍵的一大步，要求各地盡快向社會公布城鎮房地產開發土地供應及開發利用情況。對于取得土地方式、土地總價款、土地純收益等比較敏感并一直刻意“掩飾”的部分內容，也在公開之列。

　　總體而言，“從‘國六條’到九部委的‘37號文件’再到國土部的緊急《通知》，可以看出，地根調控的重擔已經明顯壓向了地方政府。”業內人士的這番話進一步說明了政府在“地根”調控上的執行力加強。

　　成效初現

　　在房地產新政出臺后，我國主要熱點城市房地產市場出現了新的變化。

　　作為我國樓市的“風向標”，上海樓市出現了成交量下降的局面。資料顯示，1至5月上海房地產開發投資出現了近年來的首次下降。

　　在北京，根據北京市統計局公布的數據顯示，今年前5個月，北京商品房價漲幅持續回落。另據北京市房屋交易管理網統計，6月1日，網上簽約套數419套(住宅簽約套數325套)，較以往的日均簽約數600套左右相比，跌幅近40%。值得一提的是，北京溫泉鎮兩塊相鄰地塊，僅僅相差一個多月，樓面地價就下降了三成。

　　在廣州，根據廣州市國土房管局公布的數據顯示，今年5月房地產一手住宅銷售面積55.86萬平方米，與4月份的93.32萬平方米相比，少了四成多。

　　在深圳，市場商品房成交數量開始下降。6月初，深圳市每日商品房交易量基本上徘徊在100套左右。據了解，6月5日與6日兩天，市場商品房成交量分別跌至79套和75套，成為市場上一個新的低谷。

　　這些房地產熱點城市的熾熱樓市，在新一輪宏觀調控下，已經出現了平靜的局面。業內人士分析：“將上述情況綜合起來考慮，可以看出宏觀調控對樓市已初顯成效。”

　　然而，在房地產新政出臺的同時，最新資料卻顯示，今年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月提高0.2%個百分點。一位業內人士告訴記者：“雖然，宏觀調控政策效果的顯現需要一個過程，但是這無疑從一方面反映了新政實施面臨諸多挑戰。”

　　而對于我國金融業來講，房地產新政為其帶來更多的是壓力。

　　銀行作為資金的供應者，與房地產關系密不可分。據了解，銀行業的大部分信貸資產中，約有一半的資產是以房地產的形式或與房地產直接相關的形式存在的。金融專家認為：“房地產價格的走勢將直接影響到金融資產的質量，也會影響中國金融市場的發展。”

　　實際上，房地產商的資金大部分來源于商業銀行。專家認為：“房地產開發商貸款的不良率較高。”在這種情況下，如果房價出現下降，房地產商的利潤空間縮小，資金鏈就會出現斷裂，還貸能力下降，往往會造成銀行大量不良資產的產生。而這正是商業銀行所擔心的。

　　尤為值得關注的是，在房產信貸這一環節，由于“權力資本”的介入，“空手套白狼”、“四兩撥千斤”的現象屢禁不止。在6月初，上海浦發銀行暴露出發放問題貸款32筆涉及資金1.26億元，再次引起人們的關注。這些房貸的違法行為，更加劇了銀行的風險。

　　除了對房地產商提供資金支持外，銀行業還為房地產市場上的買方提供個人住房貸款。專家認為：“雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款必將出現風險。”據最新資料顯示，截至2005年底，商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。

　　在新一輪宏觀調控的大潮下，房地產市場的細微變化都影響著我國金融業的發展。對于商業銀行來講，應該未雨綢繆，積極應對出現的挑戰。