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本報記者 周濤 陽靜純 楊興云 深圳報道
6月20日，深圳公布了配合、落實國十五條的地方政策。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局副局長郭仁忠說，深圳的實施細則并沒有擬定新的措施，而是如何將國十五條政策落到實處。不過他說：“如果這些政策都能夠得到很好的落實，深圳的房地產(chǎn)市場一定會有很大的改觀。”
18年前，深圳在全國率先實行土地拍賣制度。據(jù)估計，深圳市從中獲得的土地出讓收益累計超過1000億元。而現(xiàn)在，關(guān)內(nèi)幾無寸土之地，關(guān)外地價還在一路上漲。在這一輪地產(chǎn)調(diào)控中，深圳因為房價漲勢驚人，也被看作重點城市之一。
6月12日到16日，深圳市規(guī)劃局共接受商品住宅審批案14宗，其中11宗未獲批準(zhǔn)，原因是沒有滿足70%的住宅面積必須在90平方米以內(nèi)的規(guī)劃要求。
深圳市房地產(chǎn)價格的軌跡是否會因此而發(fā)生改變？深圳市一位資深的地產(chǎn)行業(yè)研究人員對此表示悲觀。他說：“深圳的房價仍將表現(xiàn)為上漲，這是深圳獨特的環(huán)境與政府利益的共同需要。”
關(guān)內(nèi)無地關(guān)外補
記者從深圳市國土局了解到，自2004年以來，深圳關(guān)內(nèi)的住宅用地沒有一塊出自政府，只有少量開發(fā)商的存量土地和企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的土地。
關(guān)內(nèi)無地是深圳房地產(chǎn)商經(jīng)常宣傳的一個賣點。深圳英聯(lián)地產(chǎn)研究部經(jīng)理盧義蓉說：“關(guān)內(nèi)無地是近幾年深圳房價上漲的主要因素之一。”
深圳市國土局房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示，2005年深圳市商品住宅均價上漲17.38%。均價達到每平方米7040.10元，其中市中心的福田區(qū)均價達到每平方米9091.75元。
從表面上看，深圳市整體房價2005年剛突破7000元，但是，這個價格包括了位于關(guān)外的寶安和龍崗兩個房價較低的區(qū)。而且，關(guān)外的房價漲幅遠超過中心區(qū)。上述機構(gòu)的統(tǒng)計資料顯示，2005年，寶安和龍崗區(qū)的房價漲幅要高出深圳市平均漲幅10%左右，其中寶安區(qū)的房價上漲28.54%，均價為5386.2元，龍崗區(qū)的房價上漲27.32%，均價為5287.98元。
關(guān)外房價上漲的背后，則是拍地價格的一路上漲。
“這意味著政府在關(guān)內(nèi)無地的情況下，土地出讓收益仍然可以得到確保。”深圳一位資深地產(chǎn)行業(yè)研究人員說。
綜合深圳市國土局土地交易中心網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳市2001-2003年土地拍賣收益分別為13.5億元、26.14億元和29.5億元，此后，在深圳關(guān)內(nèi)無地的3年中，關(guān)外土地的出讓收益反而不斷上升，2004-2005年分別為42.4億元和32.42億元，2006年上半年已達到33.08億元(截至2006年6月10日)。
在此期間，深圳市土地供應(yīng)量基本保持了穩(wěn)定。2004-2006年，深圳土地供應(yīng)量基本保持在12-13平方公里，住宅用地面積占土地供應(yīng)總量的10%。
“住宅用地的出讓收益占政府土地出讓總收益的5成左右，因此，關(guān)內(nèi)無地的情況下關(guān)外地價的拉升顯然是保證政府土地出讓收益不下滑的重要手段。”深圳一位資深地產(chǎn)行業(yè)研究人員說。
中國綜合開發(fā)研究院城市經(jīng)營研究中心李津逵主任說：“深圳于1988年率先在全國實行土地拍賣政策，每年的土地出讓金成為地方政府的最大財源之一，用于土地開發(fā)和市政建設(shè)。”
有人估計，自1988年以來，深圳土地出讓收益超過1000億元。
土地出讓收益成為支持深圳土地開發(fā)、市政建設(shè)的重要支柱。1988年出臺的《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》第七條明確規(guī)定：出讓土地使用權(quán)價款(以下簡稱用地價款)、土地使用費和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費的收入，作為特區(qū)土地開發(fā)基金，由市政府管理，用于土地的開發(fā)、保護，不得挪作他用。土地開發(fā)基金的管理使用辦法，由市政府制定。
在深圳市政府每年編制的財政預(yù)算報告中，2004-2006年在固定資產(chǎn)投資中均有一項100億的“其它投資”，知情人士表示，這筆資金中，除了少量的企業(yè)債券、部省投資之外，絕大部分來自于土地出讓收益。2004年度深圳市國土基金總收入128.46億元，總支出120.51億元。
誰在推動關(guān)外地價上漲
根據(jù)深圳市國土局公布的數(shù)據(jù)，今年1-5月，深圳市共成交住宅33777套，同比下降13.42%，其中特區(qū)外銷售面積接近全市銷售面積的六成。隨著關(guān)內(nèi)存量土地消耗完畢，關(guān)外住宅比例仍將進一步上升。
“龍崗和寶安兩區(qū)的均價5000多元，今后大量的關(guān)外樓盤銷售價格仍有20%以上的上漲空間。”深圳地產(chǎn)行業(yè)一位資深人士分析說。
從深圳市確定的普通住宅價格上限來看，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)都超過了10500元／平方米，特區(qū)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)則在每平方米7000元以上。
“作為經(jīng)濟特區(qū)，深圳在全國最早實施土地拍賣，而政府在土地拍賣及其收益的運作方面的能力在全國也是領(lǐng)先的。”深圳一位資深地產(chǎn)行業(yè)研究人員說，“盡管沒有證據(jù)表明，深圳利用關(guān)口效應(yīng)逐步分階段拉升地價，提高政府收益，但是，近幾年，深圳關(guān)外地價、房價迅速上漲，確實與政府的一些政策安排有直接關(guān)系。”
自深圳特區(qū)成立以來，入關(guān)需要邊境通行證，并要下車檢查成為關(guān)外置業(yè)的一大障礙。2003年之后，關(guān)口開始放松檢查，目前通行于特區(qū)內(nèi)外的公交車輛全部免檢，外地車輛進入深圳，對乘客的檢查也只是一個形式。
2004年深圳地鐵建設(shè)計劃正式獲批并開工，自2004-2010年，深圳市在地鐵項目上的投入將超過350億元，地鐵將全方位連接深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外，幾處關(guān)外的地鐵線路未來將與香港地鐵接駁。這一重大動作也成為近幾年深圳房價上漲的關(guān)鍵因素之一。
“深圳在國內(nèi)獨一無二的轉(zhuǎn)地制度，使政府獲得了對關(guān)外土地的控制權(quán)。”李津逵說。
深圳市國土面積2020平方公里，其中寶安、龍崗兩區(qū)共計956平方公里土地屬集體所有。2003年，深圳開始啟動轉(zhuǎn)地工作，2006年初基本完成。轉(zhuǎn)地一說，來自于《土地管理法》的實施細則，規(guī)定當(dāng)農(nóng)村集體成員轉(zhuǎn)為城市居民后，原集體所有的土地成為國有土地。李津逵說：“這就使得政府輕松控制了土地使用權(quán)，繞開了征地的一系列復(fù)雜問題。”
來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)
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