外資炒房之辯

　　本報實習記者 姜麗麗 上海報道

　　“狼來了。”最初對于外資進入中國樓市，人們這樣驚呼。

　　面對持續的地產調控政策，“狼”的腳步并沒有因此遲疑，似乎更為加快了。今年上半年，我們可以多次聽聞那些著名海外基金的收購案例，在此不一一列舉。但明顯的，它們

在這半年間的舉動較去年更為頻繁了。

　　也許是意識到問題的重要性，或者是順應民間對“抑制外資炒房”的呼聲，據傳有關部門將在未來不久出臺限制外資在國內投資房產的條例。

　　對于“炒高了

　　外資有沒有在炒房？

　　摩根士丹利表示不愿意對這個問題多發表意見。在婉拒記者采訪請求的回應電話里，摩根士丹利的媒體公關說，大陸輿論對外商投資者有誤解，但他們不想多解釋。他們不愿高調，認為越多講越沒有好處。

　　不過上述媒體公關陳述了摩根士丹利的投資模式：“我們通常將所購買的物業進行重新改造和包裝，然后以租金作為回報。我們看重的是長期的升值潛力。在這個過程中我們是有成本投入的，我們也有風險。如果有適當的機會，有好的買家，我們也會將運營的物業轉手，但這些純粹是市場行為。”

　　這符合公眾先前對這些機構投資者的認知。他們最為擅長的是買下具有潛力的物業，重新包裝并出租。通常物業經過海外基金之手，其租金總會上漲。

　　被稱為“海外基金收購第一單”的麥格里收購新茂大廈，在易手時這幢寫字樓還是個在建項目。麥格里將這個位于盧灣新天地的項目更名為“白金大廈”，打造成甲A級寫字樓，05年底的租金定為1.3-1.6美元/天/平米，當時淮海路商務區甲級寫字樓的平均租金約接近1美元/天/平米。

　　復旦大學中國經濟研究中心主任張軍認為，收購后包裝經營，是海外基金在國際市場的慣常做法。外資進入物業市場，對于識別中國房產的投資價值是一個信號。他并不認為，這些海外基金在炒房。

　　來自于各大地產顧問行的意見也認為，從操作模式上，機構投資者的行為不能被認為有炒房的嫌疑，他們會持有物業，三到五年甚至更長時間。

　　中國指數研究院(華東)副院長陳晟認為，對于進入中國物業市場的外資，應該分類研究。一類是標準的海外基金，他們的規范操作幾乎是業界的共識。但是對于另外的其它海外資本，或者稱作游資，這部分資金在國內的動作，極有可能是沖著人民幣升值或者房地產價值被低估的短線投機行為。

　　陳晟指出，機構投資者雖不以炒作為目的，但他們在物業市場的判斷和做法，會給海外游資和民間資本以示范的作用，形成這類資金的跟風。以致在一線城市的核心商圈，物業的供應主體和購買主體多數都不是本土的開發商和消費者了。

　　某民間投資者說，他們(海外基金)持有最好的地段和雄厚的資金，在這個市場里，他們是莊家，我們跟。投資都是追漲殺跌的嘛。

　　也許炒作并不是標準海外基金的本意，但在客觀后果上，其它海外及民間資本的跟風共同“煽火”了某些區域。外資這匹“狼”在中國樓市的力量還是不要被無視的好。

　　可能的限制

　　“要限制它，首先要了解它到底有多少。”陳晟說。

　　“機構投資者做了哪些交易，量是多少，這是比較透明的。但是對于那些通過各種途徑進來的海外游資，實在是很難統計。”陳晟對于去估計這部分資金的量也覺得很頭疼，“和正規海外基金一樣多？或者比他們更多？真的很難說。這個恐怕要多部門聯合共同去查。”

　　誰都不知道它們到底進來了多少。“只知道進來了很多”，這倒是一個共識。至于它們進來的途徑，有的通過代理機構、有的通過個人進行購買，有的通過股權交易，還有一些不被了解的手段，總之很難統計。

　　在03、04年，海外游資進出房地產市場的蛛絲馬跡非常多。“我們在做樓盤調研的時候會發現，突然有購買了幾個樓層，資金來源奇怪。” 陳晟說，“現在在減少，不像04年那么明顯了。也許是宏觀調控的影響。”

　　如果不對外資進入房地產的資金進行控制，后果會怎樣？

　　“可以看看東南亞金融危機時的中國香港、泰國和日本。”上海五合智庫鄒毅說。那些通過非正規方式進來的外資，還是會以非正規的方式出去，鄒認為，控制外資的進出，防范風險是很有必要的。

　　新政中的“五年限轉”政策對外資在國內購買的房產同樣有效，“但我想外資會有辦法出去，雖然我不知道它們具體會通過什么途徑。”陳晟說。

　　鄒毅預計，如果有對外資購房的限制政策，可能主要還是從稅收上面入手。比如說征收轉讓溢價的所得稅。如果一套物業買進1億轉手賺了5000萬，卻對這5000萬課80%稅，那外資投資者肯定會覺得劃不來。另外在外匯管制上出臺一些行政措施。

　　不過張軍表示，他對中國經濟安全的擔憂倒沒有那么嚴重。張認為，面對人民幣升值壓力，加快資本的流出比限制外匯的進入，也許更為有效。政府好像也在比較多地走這條路，比如允許QDII，允許在華外資銀行代理海外

　　來源：經濟觀察報網