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為回籠資金緩解銷售壓力
本報記者 吳曉波 發自廣州
近日，廣州的“爛尾樓盤活專業戶”天倫置業再次完成了一筆漂亮交易。近日該公司透露，其集團控股的子公司廣州潤龍房地產有限公司(下稱“潤龍地產”)已以17200萬元的價
格整體銷售羊城大廈房地產項目予 LOCKHART PROFITS LIMITED(中文名為“金豐投資有限公司”)和廣州市豐川房地產有限公司，預計此次交易將產生毛利約2500萬元。
據悉金豐投資為一家在英屬處女群島注冊的日資投資機構，而豐川房地產則是其新成立的項目公司。有知情者透露，目前豐川房地產已經選定廣州某著名中介作為代理機構，將這一爛尾寫字樓改為小戶型商務公寓出售，以避免寫字樓供應高峰的影響，而且他們認為小戶型的住宅類投資物業，更利于加快銷售，回籠資金。
潤龍地產此次賣出的羊城大廈項目位于廣州市主干道東風路，是廣州著名爛尾樓之一。2005年5月27日，潤龍地產以 10415.3 萬元(含傭金165.3 萬元)價格，競得這一建筑面積為5325萬平方米的項目。而在此前，羊城大廈已經爛尾7年，兩次流拍。
在接盤羊城大廈之后，廣州的寫字樓市場建設也進入了高峰期。而羊城大廈重新開工到發售所面臨的時間段，正是廣州寫字樓供應量到達頂峰的時期， 2006~2007 年，廣州僅CBD 珠江新城的寫字樓供應量已經逼近100萬平方米。在這一情況下，天倫置業遲遲未對羊城大廈進行重新包裝公開發售，而是在暗中積極尋找整體接盤者。
外資介入廣州帶給天倫置業一個良機，天倫置業方面表示，羊城大廈整體銷售，將令公司避免零售狀況下銷售周期較長和增加財務及其他費用的不利局面，減少了由于房地產市場宏觀調控給公司帶來的不利影響，有利于公司積極上馬新的房地產項目。
而這一“新房地產項目”，指的就是天倫置業目前的重頭戲——位于廣州另一主干道環市東路的天倫置業大廈。該項目已經封頂，天倫方面的設想是把最高層用作公司總部辦公，其余的27層全面對外出租，他們初步估計天倫置業大廈既能在房產升值中受益，又能夠給公司每年帶來4000多萬元的租金收益，加上天倫名下另一廣州知名豪宅天譽花園年租金超過1500萬元的收益，這些物業將為天倫置業未來的發展提供穩定的現金流。
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天倫置業發展背景
天倫置業作為開發了廣州天河首個豪宅大盤天譽花園的發展商，其后期選擇的道路與其他本土地產大鱷有鮮明的區別。2002年起，天倫置業開始涉足廣州當時少有開發商插手的爛尾樓改造領域，而且以愛買半成品及“短、平、快”轉手的方式著稱。2002年10月，天倫置業作為廣州市第一家通過公開拍賣方式接手爛尾樓的企業，以9500萬元在拍賣場上買下爛尾6年的東風路寶華大廈，在投入約1億元的資金改造后，在2004年以天譽商務大廈新名字重新推出市場，當年銷售完畢，回籠資金約3億元。2002年11月，天倫置業以1.2億元買入環市東爛尾樓聯華大廈，重新包裝后出售，轉讓時框架幾乎已封頂。2003年聯華大廈的部分銷售實現銷售收入12407 萬元，毛利為5466 萬元；2004年銷售了該項目的全部剩余部分，實現銷售收入10282萬元，毛利為4375萬元。與盤活天譽商務大廈不同的是，聯華大廈的銷售是以批發的方式分兩次賣給廣東粵能(集團)有限公司。2004年至現在，天倫置業利用爛尾樓轉手買賣的利潤，相繼投資或開發了數個單體住宅項目如東山天倫花園、天倫東鳴軒等。但是由于2004年以來銀根收緊，天倫置業也不得不面臨吐出到嘴肥肉的尷尬局面。今年1月,天倫置業解除潤龍房地產與廣州空軍住房中心于2002年10月16日簽署的土地轉讓合同。該天河區用地面積約2.8萬平方米，轉讓金額為1.45億元。截至2005年12月31日，天倫置業方面已支付部分土地轉讓價款5500萬元和政府稅費及前期開發等費用1900萬元。由于該宗地拆遷工作難度很大，難以完成，加之天倫置業方面兩處在建工程項目資金需求較大，及時足額支付剩余土地轉讓價款亦有難度。雙方經協商同意終止并解除原轉讓合同，廣州空軍住房中心將天倫置業方面已付的轉讓款及相關費用等全部退還。但是，由于2004年以來廣州市場環境的整體好轉，該地塊在解除合同時，已至少增值一倍。由此也不難推測近日天倫置業急于將羊城大廈整體轉讓以迅速回籠資金的原因。
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