總部經濟概念泛濫 工業地產市場顯隱患

　　目前以總部經濟為名的樓盤大量推出，對總部經濟憑空定義，卻不知真正的市場需求。盲目競爭勢必導致重復建設、惡性競爭和土地資源浪費

　　本報記者 葉國靖 發自上海

　　《第一財經日報》調查發現，從總體上看，一批冠以“總部經濟”的項目強力地推動

了城市的轉型升級，已經成為強勁的經濟增長引擎。但在發展過程中，一些開發商簡化或偷換了“總部經濟”的內涵，缺乏透徹的市場研究、明晰的產業定位及有力的招商能力，如吸引大公司地區總部的政策近似提出“以外向型經濟為主，致力于自主創新”的口號，無意間陷入了“同質惡性競爭”的怪圈，進而在攀比模仿中貼身較量。

　　“總部經濟的概念已經用濫了，惡性發展的局面已經形成。”戴德梁行房地產咨詢上海有限公司(下稱“戴德梁行”)高級助理董事、工業房地產部主管彭煦在接受《第一財經日報》采訪時說，總部經濟是激發區域經濟蓬勃發展的產物，遺憾的是，現在上海很多項目是套用概念，這是一種誤導市場、誤導企業的行為。

　　發展定位不準確

　　“目前以總部經濟為名的樓盤大量推出，對總部經濟憑空定義，卻不知真正的市場需求。”彭煦表示，“目前，特別是內資的總部項目都希望賣房子，快進快出，而無論跨國公司還是國內大企業的總部一向都以租賃為主。這種定位不切實、需求不清晰的項目是有相當風險的。總部經濟對軟硬件環境的要求很高，總部資源也不是無窮盡的，盲目競爭勢必導致重復建設、惡性競爭和土地資源浪費。”

　　網上房地產公開數據顯示，位于浦東的浦慶國際機電數碼園，以“浦東總部基地”的名義進行招商，從上市至今，累計簽約75次，總套數為771套，銷售去化率約為9.7%。

　　據來自政府部門的消息，同樣位于浦東的新希望集團工業地產項目，由于農轉非的用地性質等原因，一直處于好事多磨的狀態。

　　紫江集團位于閔行區的紫竹科學園區是今年首季供應量最大的園區，新增20萬平方米研發辦公物業。紫竹園致力于打造成產學研緊密結合的總部經濟園區品牌，英特爾渠道平臺事業部全球總部已正式落戶。紫竹園一期總占地面積13平方公里，由大學校區、研發基地和浦江森林半島三部分組成。彭煦認為，紫竹園如此大體量的工業地產項目，有其優勢，但這其中充滿了憂慮：土地指標的審批是否順暢？這么巨大的體量如何合理安排開發周期？各個周期推出的產品類型如何結合長三角及上海的產業格局變遷？

　　全球排名第二的工業地產開發商AMB公司分析師吳立煒在接受《第一財經日報》采訪時坦言：“一些工業地產開發商對于發展定位并不準確，在土地批租價格相對低廉以及沒有明確的客戶群等因素制約下，紛紛跑短線，出售物業而非考慮長線持有。”

　　緣何會“批量出爐”

　　上海有發展總部經濟得天獨厚的條件，這也讓開發商形成盲目上馬的沖動。在總部經濟項目批量出爐的背后，有著錯綜復雜的原因，諸如強大的供應與強勁的需求，境外房地產基金和投資機構的推動，工業用地批租價格的相對低廉、部分房地產企業的業務轉型、各級政府相關的政策扶持和稅收優惠等。

　　戴德梁行最新發布的工業地產報告顯示，今年首季，上海工業物業共出現35萬多平方米的新增物業。在強大的供應形勢下，需求量也保持著強勁的態勢。今年首季，市場吸納量達到13萬平方米。上海14個主要工業園區的生產性廠房及物流倉儲型物業的平均租金保持在1元/平方米/天。

　　境外房地產基金和投資人也打算大規模建立中國內地工業物業投資組合，AMB 中國副總裁Oliver Treneman就表示，AMB未來5年在中國的工業地產投資將達5億美元。

　　據記者調查，上海目前的工業用地平均土地批租價格約在134美元/平方米，而奉浦工業區只有35美元/平方米。相比之下，工業用地批租價格明顯低于住宅、商業服務、綜合類等其他用地類型。開發商有時還可以從工業用地指標之外，捆綁拿到其他類型的用地指標。一些工業地產開發商也做住宅等其他建筑類型。

　　許多開發商都想在“總部經濟”上分一杯羹，各區政府也想以此拉動本區經濟，這就難免在一些區域出現總部經濟項目一窩蜂現象。

　　上述的市場面和政策面等綜合因素促成了時下上海如火如荼的工業房地產市場，同時隱患和陷阱也已凸顯。

　　并非“筑巢”即能“引鳳”

　　星月集團上海投資有限公司在上海松江區的“大業領地企業總部花園”，占地1800畝，規劃建設500余棟總部樓，一期用地約100畝，由57棟獨棟科技研發樓構成。海正集團等27家浙江臺州企業已經簽訂了入駐意向書。

　　星月集團上海投資有限公司副總裁鄔峭峰在接受《第一財經日報》采訪時表示：“政府要規范行業發展、鼓勵制度創新；學界要厘清‘總部經濟’的理念，幫助投資商科學決策、避免盲目投資；投資者對于市場調研、社區環境、人員招募、產品類型、招商對象、招商策略、租賃合同等諸多問題要系統思考，形成差異。”

　　從目前很多“總部經濟”的建設項目看，以房地產買賣吸引產業進入的逆向運作，未必被企業認同。上海中原物業代理有限公司工商鋪總監陶翃就此認為：“有的工業地產項目已經開始商務化了，有的甚至做成了

　　“事實上，近年已有不少基金著手研究工業物業的投資機會。”彭煦告訴記者，“國際投資者不斷進入中國，將幫助工業地產自用業主將資產負債表內的房地產轉化為現金并重新投資于其主要業務。遺憾的是，在上海，符合境外投資機構的工業地產項目并不是那么多。國內工業地產商都是把物業直接出售，而不是持有。”

　　彭煦還指出：“總部經濟是市場經濟形態，而非政府能夠左右，并非‘筑巢’即能‘引鳳’。政府可以推動，但不應強求。開發商要遵循產業規律，從競爭對比中找出屬于自己的位置。每塊用地以300~600畝為宜，而一些項目的市場定位、產品類型、招商工作等并不符合市場的真實需求，在一個合適的地方建造了錯誤的建筑。同時還要警惕總部經濟成為‘地產經濟’的炒作。”