深圳樣本：囤房抬價(jià)銷執(zhí)照

　　日前，深圳市率先正式發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》10條措施，力促“國(guó)六條”的落實(shí)。由于《通知》細(xì)化了深圳今后3~5年內(nèi)項(xiàng)目審批、供地等細(xì)節(jié)，業(yè)內(nèi)分析人士一致認(rèn)為，小戶型供應(yīng)將成為市場(chǎng)主流。

　　囤房抬價(jià)可吊銷執(zhí)照

　　 新出臺(tái)的深圳宏觀調(diào)控細(xì)則規(guī)定：為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，深圳將嚴(yán)厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷售、哄抬

　　同時(shí)，深圳還將加大對(duì)閑置土地的處置力度。一年未開工的項(xiàng)目，從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；兩年未開工，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　在今后3年至5年內(nèi)，深圳將適度增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度；保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含

　　項(xiàng)目控制而非總量控制

　　據(jù)記者了解，深圳的《通知》中沒(méi)有強(qiáng)調(diào)“90平方米要占70％”，但是作為附件的“深15條”的部門任務(wù)分解中明確要求，6月1日后，已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目都要進(jìn)行清理，必須符合90平米戶型占70%以上的套數(shù)和比例要求；而且要求以項(xiàng)目控制，而非總量控制，凡不符合的必須按要求進(jìn)行套型調(diào)整；因特殊情況需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。

　　“深15條”明確要求，自6月1日起新出讓的住宅項(xiàng)目(含經(jīng)濟(jì)適用住房)，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中注明“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。

　　深圳市規(guī)劃局有關(guān)人士告訴記者，上周共接受商品住宅審批案14宗，其中11宗因?yàn)闆](méi)有滿足“國(guó)六條”中這一“小戶型比例”未獲得批準(zhǔn)。換而言之，有近八成商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃沒(méi)有得到政府批準(zhǔn)。

　　在上述未獲批的項(xiàng)目中，南山、寶安、龍崗占三個(gè)，福田兩個(gè)，南山、寶安、龍崗受到的影響最大；獲批的3個(gè)方案中，一個(gè)為關(guān)外寶安的中戶型樓盤，一個(gè)是皇崗口岸的小戶型樓盤的后續(xù)，最后一個(gè)是福田僑香路公寓項(xiàng)目，均達(dá)到“國(guó)六條”中“90平方米戶型需占項(xiàng)目面積70%以上”的規(guī)定。

　　小戶型將成市場(chǎng)主流

　　針對(duì)住宅超前消費(fèi)現(xiàn)象的逐步控制，業(yè)內(nèi)分析人士指出，小戶型供應(yīng)將成深圳樓市的主流，消費(fèi)者的居住觀念也將更為理性，將由過(guò)去單純追求大面積住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�性價(jià)比的提升。

　　由于目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，隨著存量土地激活力度的加大，勢(shì)必加速行業(yè)整合。分析人士表示，雖然總體市場(chǎng)在短期內(nèi)難免受到宏觀調(diào)控的一定影響，但有利于提高行業(yè)集中度，具體表現(xiàn)為上市地產(chǎn)房企強(qiáng)者更強(qiáng)，如萬(wàn)科、華僑城、招商地產(chǎn)等將會(huì)有更大的發(fā)展空間，中小開發(fā)商將成為被這些地產(chǎn)巨頭整合的對(duì)象。

　　國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師張宇認(rèn)為，從城市的發(fā)展來(lái)看，戶型趨小是大趨勢(shì)，所以深圳率先出臺(tái)的細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響并不會(huì)如想象中的那么利空。另外，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，今年的業(yè)績(jī)不至于受到很大影響。