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□本報記者 陸昀
房地產調控的“國六條”及九部委的“十五條實施細則”出臺后，除深圳外，各地方政府的執行細則都還遲遲未見露面，與此同時，圍繞著“90平方米”、“70%”、“套型建筑面積”等一些政策焦點，房地產業界內外所發出的疑問不斷，很多人由此對新調控政策能否得到落實以及新政的持續穩定性產生了疑慮。
此輪政策是不是短期行為？
“十五條實施細則”中明確強調了，普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，要納入各地“十一五”發展規劃和近期建設規劃，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
很顯然，將住房建設“90平方米”、“70%”的限定條件與“十一五”規劃一起實施，這與以往的調控政策有很大不同，其表明政府要實行一個相對長久的調控政策，由此，房地產業界無不感到
這輪政策的分量。在房地產企業看來，“90平方米”、“70%”的政策限定將是房產市場的“兩條高壓線”。
而既是與“十一五”規劃一同執行的政策，“90平方米”、“70%”兩個重要數據是怎樣確定的，也就成為房地產業內外共同關注的問題。
業內人士認為，在去年出臺的“國八條”中，已經確定120平方米為普通住宅，而新政策中又提出90平方米的新標準，政策跳躍性很大。再有，“十五條實施細則”中只對今年的各地房屋拆遷規模做出了原則上控制在2005年的水平以內的規定。這些都說明，此輪調控政策存在短期行為的可能。
“此次宏觀調控政策不會是短期行為”，針對人們的疑慮，建設部政策研究中心的一位負責人十分肯定地答復記者。該負責人表示，90平方米的數據主要依據我國土地資源與能源消耗，根據目前全國人均住房面積25.9平方米的現實情況做出的中長期調整政策。
記者在向多方求證后，目前還沒有得到關于70%比例的論證依據。但建設部政策研究中心有關負責人向記者強調，這次的政策是長期的。開發企業須在此次政策調整中，基于政策的長期性、持續性注意觀念的轉變。從節能省地、可持續發展的新視角來認識此次調控。
供地建設不該“兩張皮”
政策的持續穩定，實際也包括各職能主管部門間在執行環節的高度協調。“國六條”推出后，國土資源部出臺了一系列嚴查土地違規行為的措施。其中明確提出，要對別墅類建設的供地叫停。建設部副部長仇保興也一再強調，由于中國宜居面積小，1類宜居面積僅占國土面積的19%，因此，城市發展必須堅持土地節約原則，推行促進土地集約使用的住房調控政策，防止出現發達國家別墅式的住房模式。在剛剛公布的“深圳細則”中也載明，要“停止別墅類房地產開發項目供地和辦理相關用地手續”。但據記者了解，由于目前對“別墅”及“別墅類”尚無明確定義，該項政策無法進入實際操作。
對此，國土資源部解釋，有關物業品種的定義須由建設部門界定。而記者從建設部規劃以及研究部門得到的解答是，對別墅類建設用地叫停的政策是國土資源部出臺的，相應概念應由國土資源部定義。新政策在執行環節出現這種“誰主張，誰舉證”的做法，不由讓人感到，調控政策的執行不僅面臨市場上利益各方的挑戰，行業主管部門間也應在政策的銜接上避免“兩張皮”，以防止政策的“空轉”。
執行力決定公信力
建設部部長汪光燾日前強調，要確保住房市場調控政策落到實處。業內人士普遍認為，調控政策的落實一大關鍵在于行業主管部門的政策是否具有執行力。如果各部門即將出臺的“細則”操作性強，地方政府的“細則”也就減少了含混的可能。這并不僅僅是一個技術問題。比如對“十五條實施細則”中提出的“套型建筑面積”概念的爭議，實際從行業規范角度看并非壞事。多年來，開發商與購房人雖然都是以銷售建筑面積交易的，但房地產業內都了解，建設項目的公攤面積與其3%的誤差率一直對消費者都不是很明確。消費者始終說不清自己最終買來的房子計入了哪些部位的公攤及公攤面積有多大。而這次建設部提出要采用“套型建筑面積”，對這一概念下的公攤部位一定會有明確界定。這恰恰體現了新政策全面、長遠的考慮。
執行力決定公信力。由于前一次房地產調控的效果不理想，對這次由九部委共同參與的宏觀調控社會各界抱著很大希望。顯然，如果此輪調控被認為是短期的“權宜之計”，政策執行難是一方面，更大的弊端則是使政府在老百姓心目中失去了公信力。這樣的結果恐怕是誰也不愿看到的。
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違法占地為何愈演愈烈
【據新華社北京22日電】 國土資源部近日發出緊急通知，要求各地停止別墅類房地產開發項目土地供應。濫占土地之風為何屢禁不止，而今仍然甚囂塵上呢？
原因一：“圈地風”轉刮“租地風”，各地大打政策“擦邊球”。所謂“以租代征”，最典型的特征就是“三個規避”：規避依法審批，規避依法繳納新增建設用地有償使用費，規避依法繳納征地補償費和安置補助費。這樣一來，土地違法者可以更加隨意地占用耕地，更加隨意地侵害農民權益，更加隨意地損害國家利益。
原因二：新建、擴建開發區現象死灰復燃，土地違法“梯度西進”。近來，中西部一些地方開始仿效東部地區，以各種名目、各種形式變相設立和擴大開發區，假借開發區名義招商引資。一些地方政府在無規劃、計劃的情況下，大搞“造城運動”，盲目簽訂協議、成片開發，一次性將幾平方公里、十幾平方公里甚至更大面積土地出讓給一個開發商，建所謂“工業城”“商品城”“產業基地”。
原因三：擅自調整規劃，化整為零報批用地。根據有關規定，占用基本農田必須報國務院審批。一些地方為了避開這道手續，或擅自調整規劃，或違規下放規劃審批權，或拆分項目化整為零報批用地，將大量基本農田調出去當了建設用地。
原因四：地方政府在背后撐腰，違法占地更加肆無忌憚。當前，凡是性質嚴重的土地違法行為幾乎都涉及到地方政府。一些地方政府和領導暗中支持土地違法行為，甚至置國家政令于不顧直接非法批地，而地方上的土地管理部門也不敢堅持原則，這使得土地違法現象處于失控狀態。
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