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宏觀調控對普通商品房市場產生了較大沖擊，而禁止別墅用地的政策卻使得別墅市場看好。根據漢宇地產對于市場的記錄分析，新政策國后，別墅市場買賣租賃雙雙向好。
漢宇地產最新統計資料顯示：2006年第一季度上海別墅市場需求量大于新增供應量。上海全市別墅項目新增供應量24.6萬平方米，成交面積27.7萬平方米，動態供求比為1：1.13。4月份別墅供銷兩旺，4月份上海的別墅總體供應量較3月翻了一番，成交量呈持續攀升
的趨勢。成交量達到799套，其中獨棟別墅327套，聯體別墅472套。成交量總體增幅將近47%，成交面積約21萬平方米，較上月增加近53%。同時，獨棟、聯排成交均價都出現了微升。
漢宇地產市場研究部認為，上海的別墅市場作為高檔住宅市場，在宏觀政策面頻出打擊性消息的同時，卻保持良好態勢，主要原因于社會發展以及市場稀缺有關。首先，目前別墅市場的客戶類型發生了很大改變，相對于調控前別墅市場以短期或是中期投資為主的客戶群體已經轉為長期投資和自住為主。由于經濟型別墅的普及，改善型消費者有能力也更加愿意選擇別墅作為居住的物業，而投資客戶也從賺取短期差價轉變為主要靠收取長期、高額的租金賺取利潤。
由于中國經濟長期強勁的增長和社會政治、治安的穩定，來中國工作的境外人士不僅在人數上大量增長，而且從原來的個人到中國工作轉變為全家移居中國。受到原來居住習慣的影響，境外人士對高檔物業的需求也從酒店式公寓、高檔住宅向以家庭為單元的獨棟、聯體別墅轉移。加上海外客戶有子女，在租賃別墅時更多考慮附近是否有國際學校，因此有國際學校的區域如浦東、長寧等因此而受到青睞，需求旺盛而致使租金居高不下。
據悉，目前上海別墅入住率達到80％左右，高檔別墅平均租金報價為每月每平方米20．04美元，其回報率可達到13．4％左右。其次，由于國家對別墅開發用地嚴格控制，別墅尤其是獨棟別墅的稀缺性，將會得到逐步顯現。但由于目前別墅整體的供應量較大，在交易價格上的反映并不明顯。但隨著市場對供應量的消化，這一局面將逐漸明晰。
由于自住對別墅需求的強勁增長、別墅開發受到嚴格控制以及別墅投資具有租金和地皮升值雙重優勢，所以目前上海的別墅一手買賣市場和租賃市場，特別是處于市中心周邊配套設施好的別墅樓盤受到市場的長期追捧。 早報記者 葉鶯 爍東
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