北京寫字樓多米諾骨牌效應(yīng) 千萬平方米集中放量

　　本報記者 楊麗萍

　　北京報道

　　據(jù)最新數(shù)字統(tǒng)計，今年內(nèi)，北京寫字樓供應(yīng)大增，在CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村、內(nèi)城區(qū)域會有超過1000萬平方米的供應(yīng)量。

　　不少寫字樓開發(fā)商指出，“今后，以租賃為主的寫字樓會得到市場認(rèn)可，散售的寫字樓將被弱化。基于這個原因，更有實(shí)力的開發(fā)商會逐漸進(jìn)入到商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域，寫字樓市場將再度洗牌”。

　　集中放量期

　　董志利，北京天楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理，他的項(xiàng)目北京福地廣場位于北京寫字樓市場曾經(jīng)不起眼的角落——宣武區(qū)，屬于莊勝崇光商圈。

　　“從投資角度來看，宣武發(fā)展比較慢，也正是因?yàn)樗�慢，所有才有投資和發(fā)展的潛力。”董志利認(rèn)為，發(fā)展相對落后的區(qū)域商機(jī)更有爆發(fā)力，更有潛力。

　　低密度車流和即將建成的地鐵4號線和正在規(guī)劃中的7號線，使得這一區(qū)域具有了優(yōu)越的交通優(yōu)勢，也是董志利所言的發(fā)展?jié)摿ΑＥcCBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街相比，這里的土地價格和拆遷費(fèi)用要低很多，投入成本低優(yōu)勢十分明顯。

　　隨著市政建設(shè)的大力推進(jìn)，北京寫字樓的新一輪投資熱正在顯現(xiàn)，其熱度已經(jīng)沖破了傳統(tǒng)的CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心區(qū)域蔓延，西南區(qū)域的宣武區(qū)只是其中之一。

　　據(jù)記者了解，在中關(guān)村區(qū)域剛剛?cè)胧械膶懽謽侵校瑑H紫金數(shù)碼園的總建筑面積就已達(dá)到了13.5萬平方米。按照總體規(guī)劃，中關(guān)村在建成后寫字樓的總供應(yīng)量將會達(dá)到500萬-600萬平方米，而從2002年至今，中關(guān)村已經(jīng)入市的寫字樓供應(yīng)量大約在200多萬平方米。

　　而據(jù)戴德梁行的預(yù)測，今年北京預(yù)計有將近150萬平方米寫字樓面積進(jìn)入市場，且廣泛分布于各個區(qū)域，其中，金融街和CBD新增面積將達(dá)到50萬平方米。

　　“2006年，北京甲級寫字樓大約會有168萬平方米左右的新增供應(yīng)，2007年新增的寫字樓將高達(dá)200多萬平方米。”第一太平戴維斯物業(yè)有限公司項(xiàng)目策劃總經(jīng)理徐偉成透露。

　　據(jù)記者了解，2005年前后，北京CBD、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村累計至少有超過500萬平方米的供應(yīng)量，還不包括東二環(huán)和燕莎商圈的供應(yīng)量在內(nèi)。而2005年和2006年兩年間，北京CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村、內(nèi)城區(qū)域就有超過1000萬平方米的供應(yīng)量，成為北京寫字樓集中放量期。

　　如此大的放量如何消化？

　　供需失衡之下的價格連鎖反應(yīng)

　　“公司搬寫字樓一般都是因?yàn)閿U(kuò)充營業(yè)，目前來看，從外企、民營企業(yè)到一些本地的企業(yè)，平均擴(kuò)充寫字樓的面積是30%。有的企業(yè)甚至達(dá)到了50%。”徐偉成強(qiáng)調(diào)，隨著金融、保險業(yè)對外開放的擴(kuò)大，這一類跨國公司對寫字樓的需求會有較大增加，“外企需求尤為明顯。”

　　據(jù)了解，外資基金對北京寫字樓發(fā)展也有一定推助作用。2005年，北京就有8棟大單成交。其中凱德置地、摩根士丹利、美林銀行、三星集團(tuán)等國際機(jī)構(gòu)投資者頻頻出手，成交主要集中于CBD區(qū)域的頂級項(xiàng)目。

　　然而，放量與市場需求的巨大差距之下，寫字樓的空置隱憂還是會出現(xiàn)。

　　“2006年，預(yù)測寫字樓的吸納量差不多是90萬平方米，2007年的吸納量大概是100萬平方米。徐偉成認(rèn)為，“2005年大約是12.6%的甲級寫字樓空置率，2006年有21%的空置率，2007年大概有25%的空置率。”

　　就在北京寫字樓還沒有逾越供需大鴻溝時，供需失衡所導(dǎo)致的價格連鎖反應(yīng)已開始。

　　“因?yàn)楣┣笫Ш猓�現(xiàn)在北京的寫字樓價格被嚴(yán)重地低估了。”北京佳程廣場總經(jīng)理王哲坦言，在同一個區(qū)域里，住宅能賣2萬塊錢，寫字樓卻賣不出去。

　　中信證券研究部經(jīng)理王德勇與王哲的觀點(diǎn)相似。“北京供給量非常大，但存在一個結(jié)構(gòu)問題。”王德勇坦言，嚴(yán)格來看，北京寫字樓的核心區(qū)域還沒有形成。“盡管CBD是核心區(qū)，但是這里的寫字樓價格跟二環(huán)、三環(huán)沒有太大的區(qū)別。而CBD、金融街核心區(qū)的住宅價格也和寫字樓價格相當(dāng)，這都是不正常的。”

　　一邊是集中放量，一邊又是供需鴻溝，北京寫字樓市場是否真的已陷入兩難境地？

　　面臨商務(wù)升級

　　“2006年和2007年將是北京寫字樓相對空置率最高的兩年。”徐偉成預(yù)言，這種狀況估計要到2008年之后才有可能得到改觀。

　　業(yè)內(nèi)估計，2008年是北京寫字樓前景明朗的節(jié)點(diǎn)。

　　“作為海外國際基金，我們有很多收購渠道及經(jīng)驗(yàn)，但是我們?nèi)狈�和�?dāng)?shù)氐穆?lián)系，所以，外資投資機(jī)構(gòu)更看好國際化區(qū)域。”揚(yáng)子基金北京代表處投資顧問陳廣宇透露，揚(yáng)子基金著眼的區(qū)域主要是CBD、燕莎區(qū)域。

　　“從區(qū)位來說。福地廣場距離天安門、西單、西客站、新世紀(jì)半徑距離都在兩公里以內(nèi)。而每個

　　“我們打造紫金數(shù)碼園，主要也是因?yàn)榭梢越梃b中關(guān)村科技園內(nèi)各園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在中關(guān)村核心地帶建立一個與國際接軌、具有一定規(guī)模的數(shù)字娛樂基地。”北京中關(guān)村科學(xué)城創(chuàng)業(yè)園有限公司總經(jīng)理張焱這樣介紹。

　　據(jù)了解，紫金數(shù)碼園作為中科院科技園工程啟動項(xiàng)目，北臨中科院軟件園區(qū)，南面希格瑪大廈內(nèi)的微軟中國研究院，周邊還有多所著名大學(xué)和科技園區(qū)，未來將依托中科院的優(yōu)勢，進(jìn)一步突出科技創(chuàng)新、高科技產(chǎn)業(yè)化。