看跌后市 上海郊區(qū)退房潮涌

　　本報記者 田新杰

　　上海報道

　　陳律師最近又開始忙了，業(yè)主訴訟開發(fā)商延期交房、擅改規(guī)劃、物業(yè)質(zhì)量不過關(guān)等發(fā)生在房地產(chǎn)售后環(huán)節(jié)的案子接踵而至。“確切地說是調(diào)控新政出臺后，業(yè)主對后市的判斷出

現(xiàn)變化，進而擔憂，而開發(fā)商一旦違約，業(yè)主的訴訟請求正從賠償逐步轉(zhuǎn)為退房。”

　　退房暗潮

　　2004年9月15日，樓先生與開發(fā)商簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，終于購下了位于上海松江區(qū)文誠路2159弄29號1層1～2層01室的住房。然而在一年多之后，樓先生又要求解除購房合同，理由是開發(fā)商違反合同中的多項約定，已構(gòu)成購房者解除合同的條件。

　　合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前交付房屋，逾期交房超過90天(即2006年3月31日止)，或到時不能取得大產(chǎn)證，購房者有權(quán)解除合同。而在2006年3月29日，開發(fā)商僅取得住宅交付使用許可證及交付物業(yè)

　　除了逾期交房外，樓先生認為有權(quán)要求退房的理由還在于開發(fā)商當初的虛假廣告。

　　樓先生表示，當初在樓書及售樓處樓盤模型上均明確反映出所購房屋有親水平臺，事實上并沒有。

　　此外，物業(yè)設(shè)定的抵押至今仍未注銷、開發(fā)商擅自變更房屋建筑設(shè)計、存在諸多質(zhì)量瑕疵等問題，都成為樓先生要求退房的重要原因。

　　“房屋的交付必須具備取得住宅交付使用許可證、對該房屋設(shè)定的抵押已注銷、繳納了物業(yè)維修基金、承諾在2006年3月31日前辦理房地產(chǎn)證初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地

　　對此，他要求解除雙方商品房買賣合同、返還購房款975424元及銀行同期利息50929.19元共計人民幣1026353.19元、賠償違約金9754.24元。

　　陳律師透露，樓先生的購房遭遇只是眾多類似案例中的極普通一個，目前在他及許多同行律師手上，都會有一些類似的案子。“而近期，這類商品房售后糾紛的案子明顯增多。同時，購房者的訴訟請求正逐步由要求賠償為主向退房并賠償轉(zhuǎn)變。”

　　被忽視的環(huán)節(jié)？

　　從賠償?shù)酵朔浚�在購房者新的訴訟請求背后，是購房者對后市的看法。

　　在與委托業(yè)主的交流中，陳律師了解到，“更值得關(guān)注的是，這種轉(zhuǎn)變似乎伴隨著近兩年的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)并加速，而在此之前，房價處于快漲的時期，一旦出現(xiàn)類似的情況，購房者大多要求賠償，并不會輕易選擇退房。”

　　來自國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月份，盡管全國70個大中城市房屋銷售價格同比依舊上漲5.8%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月低0.3%，而上海卻再次成為降價冠軍，5月份上海新建商品住房銷售價格下降了6.2%，降幅與4月份持平。

　　更為雪上加霜的是，“國六條”出臺的第一周，上海商品房成交量(套數(shù))環(huán)比下跌了8.3%，第二周則下跌了11%，而第三周下跌了17.85%。上海新盤成交量的萎縮正呈加速趨勢。

　　而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這種下跌還只是個開始。中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟就指出，這只是本輪調(diào)控的一個初步效應(yīng)，在調(diào)控新政還有待消化的情況下，市場各方的博弈還將持續(xù)一段時間。

　　正是在這樣的背景下，購房者對后市的判斷產(chǎn)生了微妙的變化，直接表現(xiàn)在訴訟請求的轉(zhuǎn)變上。而這種情況在郊區(qū)樓盤中表現(xiàn)得更為明顯，主要在于在近幾輪房地產(chǎn)調(diào)控中，上海樓市受沖擊最大主要是市中心以外的區(qū)域。

　　在本報記者與一些專家及業(yè)內(nèi)人士的接觸中發(fā)現(xiàn)，大部分人士認為，以前只把目光放在拿地、售樓等環(huán)節(jié)上的做法應(yīng)該得到補充，更加重視售后服務(wù)及物業(yè)的交付使用環(huán)節(jié)。而上海市房地局一位人士則毫不避諱地指出，“其實，調(diào)控后，暴露的問題除了銷售環(huán)節(jié)外，售后物業(yè)糾紛等環(huán)節(jié)的問題更為突出，現(xiàn)在包括主管部門在內(nèi)，都已投入巨大的精力解決這些問題，而對大部分開發(fā)商來說，需要對這些以往不怎么重視的環(huán)節(jié)提高警惕。”

　　等待第一個缺口

　　盡管遭遇業(yè)主要求退房并賠償?shù)臉潜P已不在少數(shù)，有些已經(jīng)開庭審理，但至今還沒有一個案子有審判結(jié)果。

　　“從去年底今年初的一波退房潮開始，雖然有的案件已經(jīng)在法院審理階段，但至今沒有一個真正意義上的集體退房訴訟請求得到最終支持。”作為最早接手上海退房訴訟案子的律師之一，杜躍平略感無奈，“除了個別單體的退房訴訟有判決外，這批退房風(fēng)波中及此后出現(xiàn)的集體要求退房的案子中，法院至今沒有作出判決。”

　　4月下旬，水岸藍橋89位業(yè)主的退房訴訟，在上海市寶山區(qū)人民法院開庭審理。然而，庭審結(jié)束已過去近一個半月，6月20日，杜躍平向本報記者透露，盡管根據(jù)合同規(guī)定及手中證據(jù)，水岸藍橋退房案幾乎有十足的把握可以勝訴，但法院的判決尚未出來，至于什么時候出來，“很難說”。

　　根據(jù)上海市的房屋預(yù)售合同，購房人只有在以下5種條件下可以單方提出解除合同：一是暫測面積和實測面積不一致；二是開發(fā)商在沒有征得小區(qū)業(yè)主的同意下擅自變更房屋建筑設(shè)計；三是開發(fā)商不按時取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；四是開發(fā)商沒有在約定的時間內(nèi)交付房屋；五是所購房屋主體結(jié)構(gòu)不合格。

　　去年底開始的集體退房潮司法裁決遲遲沒有結(jié)果，意味著集體退房的缺口尚未打開。而作為開發(fā)商不愿看到的是，一旦退房的第一個缺口打開，集體退房波及的范圍將是整體性的。