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★國土資源部副部長 贠小蘇
最近，國務院和國務院九部委、國土資源部就調整住房供應結構，穩定房價，促進房地產業健康發展等問題，連續發了幾個重要的文件，引起了社會各界的關注。我想對當前房地產有關土地問題談三點看法。
一是城市住房建設中戶型結構的調整和土地調整的關系。我國人多地少，人均耕地資源大大低于世界平均水平，再加上城市大多數居民可支配收入的實際水平并不高，因此，無論是從國情還是民情出發，都需要在城市特別是大型以上城市，以供地為主要手段，積極支持中小戶型、中低價位商品住房的建設用地，嚴格控制大戶型和低密度的住房建設用地，堅決停止別墅建設用地。
二是住房需求與土地供應的關系。從全國看，近幾年來房地產業用地占到了全國供地總量的30%左右；從重點城市來看，比如北京市，2002年-2005年已供土地但尚未形成實際住房供應的土地面積還有4000公頃，規劃建設面積8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，相當于北京市近兩年的房地產用地總量。這充分說明了房地產業開發用地是有保障的，在現實中也不存在地荒問題。
三是地價與房價的關系。地價是房價成本中重要的組成部分，但是，它不決定房價。房地產用地的招、拍、掛(注：分別指招標、拍賣、掛牌)土地出讓方式是公平、公正、公開出讓土地，并顯化土地價值的市場化方式，這種方式同樣也不直接決定地價。從根本上講，決定地價、房價的是市場供求關系，這是經濟學的一般原理。因此，不能認為是招、拍、掛的土地出讓方式抬高了地價，高地價造成了現在的高房價。
招、拍、掛的供地方式是土地要素市場發展中的必然選擇，相對于過去決定性用地的協議出讓方式而言是一大進步，它不僅適應我國社會主義市場經濟發展的需要，也是從國情出發，從源頭防止腐敗的重大改革措施。因此，國土系統必須堅持，絕不能倒退，其作用、意義應該是顯而易見的。
在招、拍、掛土地出讓方式的具體實施中，房地產用地有流拍的，但也有開發企業對房價預期過高而盲目哄抬地價的情況。比如年初北京有幾塊地，周邊房價均價只有每平米8000，而地價炒到了每平米6000。從這個角度看，我覺得是房價拉動了地價。
國土資源部組織有關單位對40個樓盤作典型性分析發現，無論是2004年8月31日以前的協議供地，還是其后的招、拍、掛供地，地價占房價的比例平均在25-30%左右，并未發生明顯變化。
招、拍、掛地價中，土地出讓金也就是政府的土地純收入部分，只占到地價的25%左右，占房價的10%以下，比如北京市取得的政府土地純收入只占到房價的6-8%。
地價中其他75%左右是征地補償，或者是城市拆遷費用，以及七通一平、九通一平為主的城市基礎建設費用。也就是說，招、拍、掛取得的土地綜合價格，75%左右是拆遷費用和城市基礎設施建設費用。
還要說明的是，政府從房價中獲取土地出讓不超過10%的純收益，也主要用在了城市公益事業、基礎設施建設，以及一部分低收入困難戶的住房保障上。當然，有些城市困難群眾的住房保障體系還不健全、還不完善，還需要繼續研究解決。
只有對招、拍、掛取得土地收入的綜合構成做具體分析，才能使關心這一問題的同志，尤其是廣大人民群眾對招、拍、掛這一市場化的土地出讓方式有一個全面、客觀的了解，才能對國務院和中紀委相關的規定有一個正確的認識。
招、拍、掛制度的實施，是由各級國土資源部門負責落實的。對此，希望社會各方面對完善招、拍、掛制度積極進言獻策；各地國土資源部門也要主動做好宣傳工作，正確引導社會輿論，促進包括房地產在內的經營性用地落實好招、拍、掛制度。
(該文根據贠小蘇副部長6月13日在“2006年中國國際城市發展與地產運營投資交易會”上的講話整理)
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