改變投資方式

　　彭婷婷

　　從最初試水甲級(jí)寫(xiě)字樓，到現(xiàn)在頻繁收購(gòu)各種類型物業(yè)，海外資金的身影已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與者

　　在上海舉辦的“投資中國(guó)，投資未來(lái)”2006房地產(chǎn)金融峰會(huì)上，海外機(jī)構(gòu)投資者紛

紛表示對(duì)中國(guó)的各種物業(yè)都“非常感興趣”。

　　美國(guó)花旗集團(tuán)首席策劃師StephenM.Coyle表示，中國(guó)市場(chǎng)是花旗房地產(chǎn)投資基金非常感興趣的市場(chǎng)，并稱“主要城市住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及工業(yè)市場(chǎng)都是興趣所在”，但他們的投資眼光并非僅僅限于上海、北京、廣州等一線大城市，“沿海區(qū)域珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲，渤海灣的二、三線城市也是投資興趣所在”。

　　渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則表示，渣打銀行的私募投資基金在選擇對(duì)國(guó)內(nèi)

　　美國(guó)美聯(lián)銀行董事區(qū)偉明先生則更為坦率，承認(rèn)其投資產(chǎn)品多樣式，不但有長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，也有一些投機(jī)性的短期項(xiàng)目在操作。美聯(lián)銀行目前有5000多億美元的資產(chǎn)，其中大概是25%放在房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

　　外資兇猛

　　6月2日，中國(guó)官方媒體新華社的一篇報(bào)道，把投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資推向了輿論浪尖。

　　這篇報(bào)道稱：“進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購(gòu)案明顯增多。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用”。

　　一季度的上海樓市，由于市場(chǎng)繼續(xù)低迷，外資的活動(dòng)更加活躍。美國(guó)、印尼背景的基金協(xié)和建設(shè)收購(gòu)新天地旁盛捷服務(wù)公寓；嘉吉集團(tuán)在南匯買(mǎi)下24棟別墅；高盛7000萬(wàn)元吃下虹橋花苑酒店公寓；中東背景的資金通過(guò)美國(guó)基匯資本6億元買(mǎi)下翠湖天地御苑18號(hào)樓。4月，大摩又斥資7億多元簽下陸家嘴中央公寓4幢樓，美國(guó)兩家基金從復(fù)星集團(tuán)買(mǎi)下豫園廟前廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　而近期北京銀泰中心柏悅居在香港為期5天銷售展覽總銷售額近3億元，每平方米5萬(wàn)元的銷售價(jià)格更創(chuàng)下了北京高檔公寓銷售價(jià)格新高。

　　去年，國(guó)家外匯管理局已經(jīng)披露，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例約為15%，多集中在一線城市的高檔住宅和甲級(jí)商用物業(yè)，對(duì)于周圍地段的房地產(chǎn)價(jià)格影響很大。今年以來(lái)，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的速度激增。商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，今年1至3月份，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資金額14.79億美元，同比增長(zhǎng)47.67%，占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域吸收外商實(shí)際投資金額的51.49%。

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院市場(chǎng)研究中心總經(jīng)理陳嘯天告訴記者，由于國(guó)外資金具有豐富的房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)趪?guó)內(nèi)收購(gòu)樓盤(pán)之后，會(huì)重新包裝再次上市，使原本被低估的樓盤(pán)價(jià)值重新定位，這樣盡管能提升這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值，但是也使周邊物業(yè)價(jià)格提升。

　　以摩根士丹利收購(gòu)的上海世貿(mào)大廈為例，在公司進(jìn)行重新包裝后，其租金水平從原來(lái)的0.3美元/平方米提升到了0.6美元/平方米~0.65美元/平方米左右。

　　仲量聯(lián)行發(fā)表的最新報(bào)告顯示，今年前3個(gè)月，外資在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資放量，成交金額已超過(guò)去年總量的一半。近80%受訪跨國(guó)機(jī)構(gòu)表示，會(huì)在擴(kuò)張城市尋求寫(xiě)字樓物業(yè)，其中2/3會(huì)選擇甲級(jí)寫(xiě)字樓。約有20%受訪者除對(duì)寫(xiě)字樓有所需求外，還對(duì)商鋪、高級(jí)住宅、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。

　　市場(chǎng)之困

　　從調(diào)控開(kāi)始，國(guó)際金融資本在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資發(fā)生了變化。

　　第一個(gè)變化是從住宅項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期持有，尤其是國(guó)外的基金已經(jīng)很少接收住宅類項(xiàng)目，幾乎都是收購(gòu)已經(jīng)建好的甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店和酒店公寓。

　　第二個(gè)變化是外資，尤其是港資開(kāi)始向二線城市推進(jìn)。據(jù)了解，在武漢、成都等二線省會(huì)城市，房地產(chǎn)的利潤(rùn)達(dá)到30%，大量土地還有待開(kāi)發(fā)，這是一線城市已經(jīng)不具有的優(yōu)勢(shì)。

　　第一個(gè)高調(diào)宣布“放棄”上海轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的，是香港傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)。該公司主席陳啟宗稱，今后將不再增資上海。同時(shí)，在2007年前，恒隆地產(chǎn)將在上海以外的內(nèi)地其他10個(gè)城市，每年購(gòu)入3~4塊大型土地，共建約10個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)200億至250億港元。

　　此前，和黃地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、凱德置地等等早已將手伸向了內(nèi)地。上半年，世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)以及和記黃埔相繼在中部重鎮(zhèn)武漢投下超過(guò)80億元的巨資。截至目前，進(jìn)駐成都的外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)達(dá)到53家，其中法人企業(yè)為45家，進(jìn)入資金超過(guò)100億元。

　　“有些城市的地方政府缺乏科學(xué)的發(fā)展觀，過(guò)快推進(jìn)城市化建設(shè)的進(jìn)程，因此大量引進(jìn)外資，這給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的健康運(yùn)行帶來(lái)隱患。”陳嘯天表示。

　　在一線城市樓市開(kāi)始低迷的同時(shí)，本土開(kāi)發(fā)商也逐漸進(jìn)入內(nèi)地?cái)U(kuò)展，而盡管進(jìn)入的是二線城市，但是外資開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目依然以高檔物業(yè)為主，這些促使一些二線城市的

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，中西部二線城市今年一季度的住宅施工面積總共達(dá)27848萬(wàn)平方米，相當(dāng)于同期