重慶低負債的秘密

　　-本報記者 岳戰野 重慶報道

　　在重慶，如今不少小型房地產公司開始向大公司轉讓手中的地皮，欲套現出局。保利(重慶)投資實業有限公司有關負責人說，6月份已經有不下5家房地產公司上門尋求轉讓土地。

　　盡管有房地產公司稱，拋地的原因是受到新調控政策的影響——近郊的樓盤也必須有70%以上的小戶型，但是更多的重慶房產界人士指出，按重慶現有的平均房價，高企的土地價格導致開發商的利潤微薄，是這些公司不愿意進行房產開發的根本原因。

　　在全國大城市中這還是一個特例。與此相關的是，重慶市政府方面每年獲得的土地出讓收益正在成倍上升。

　　從雙低到地價高房價低

　　重慶樓市素有“價格洼地”的說法，意思是重慶的房價偏低。

　　在5月5日舉行的深圳房交會上，重慶市副市長余遠牧曾披露，截至2005年底，重慶主城區

　　重慶市國土資源和房屋管理局的數據顯示，2004年1-10月份，重慶市主城區商品房交易均價2322元／平方米，同比增長14.5%，其中，住宅交易價2147元／平方米，同比增長16.1%。

　　當時，人行重慶營業管理部研究處完成的《重慶房地產業發展與金融風險研究》結論十分明確：重慶地產業存在過熱和泡沫。

　　然而2005年，重慶房價在一片漲聲中卻掉頭向下。2005年秋季房交會，聯想控股旗下的重慶融科智地將其融科蔚城均價由原來的3350元/平方米下調到2886元/平方米,每平方米下調了464元。

　　在2006年的重慶春季房交會開幕前，重慶多家開發商就已經開始打起價格戰。據重慶房交會的統計數據，2006年春交會首日，商品住房成交均價為2742元/平方米，均價下調最多的達到600元/平方米。

　　高企地價與房價的契合點

　　與此相對應的是，重慶土地價格仍在飆升，盡管政府方面在大規模的放地。

　　2006年5月11日，在重慶春季房交會期間，重慶地產集團、城投公司等機構再次向市場推出35個土地項目，總面積達3萬余畝，這是重慶歷屆房交會土地參展最多的一次。

　　此前的2005年10月9日，重慶市土地交易中心向社會集中推薦19宗地塊，總面積達13991畝。單價最貴的土地出讓價格高達每畝500萬元。兩天后，重慶市土地交易中心再推出一宗面積達4656畝的地塊，底價為14.14億元，這是重慶有史以來面積最大的出讓地塊。

　　2005年那次大規模的土地出讓，被當時重慶房地產界普遍看作是政府增加供應量，抑制房價上漲過快的信號。重慶地產集團的黨群工作部主任石鍵說，何時對市場進行土地供應，供應多少土地還是政府土地管理部門根據市場需求決定的。

　　重慶地產集團以及許多房地產公司都承認，經過連續兩次大規模的土地供應，市場房源充足，房價當然難以上漲。

　　但是據重慶房產局土地處的有關負責人介紹，重慶市2003年土地價格的漲幅還不到10%，而在2004年和2005年，重慶的土地價格起碼是以翻番的速度增長。

　　重慶一位房地產企業的負責人認為，統一供應集中競價是地價大幅度上揚的根本原因。而重慶地產集團有關負責人則認為，地產集團對土地項目的前期整合起到了關鍵的作用。

　　2003年6月18日，

　　實際上，這是重慶地產和其他投資集團一貫的操作手法。

　　重慶的土地財政

　　記者獲得的一份資料顯示，1997年重慶直轄時，當年的賣地收入是2億元， 2003年不過22億元，2004年這一數字飆升到80億元。2005年的土地出讓收入飆升至106億元。這部分收入占地方財政收入的26.9%。

　　掌控重慶土地資源的是當地的9大投資集團，其中，地產集團和城投集團是重慶市政府的“土地儲備中心”，被政府納入土地收益考核當中，不但要考核每年的土地收益，還要看土地的增值情況。這兩家公司掌握著重慶市大多數的土地。

　　一般的說法是，重慶地產集團至少有10萬畝的土地，這9家集團掌握的土地在30萬到40萬畝左右。

　　而重慶通過對土地的經營，也獲得了成倍放大的收益。 2003年9月底重慶市國資委成立時，重慶市屬經營性國有資產總額只有1700億元左右，到2005年底已達到3685億元。在新增資產中，9大投資集團就增長了1200多億元，占70%，這些增加的資產絕大多數都是土地資產。

　　據此，9大投資集團從銀行拿到了巨額貸款。2005年9大投資集團在銀行的貸款余額為880億元，占重慶市金融業貸款余額的23%。

　　這9大集團所有的投融資都是建立在資產(主要是土地)的抵押上，未來對于土地經營的水平，將直接影響到這9大集團與銀行的資產狀況，也將直接影響重慶金融市場。

　　這或許可以解釋，重慶市2005年一年的投資規模就突破了2000億元，但是市級財政債務并沒有增加，仍然保持在一百多億元的水平。重慶市政府方面認為，所有投資都由投資集團組織，市財政既不直接借貸，也不作借貸擔保，財政債務就得到了控制。

　　據記者了解，今年重慶市土地出讓金收入將占到市財政收入的1/3左右。

　　不過，重慶一位房地產公司的負責人說，地產集團這樣的公司不但在土地定價上擁有話語權，而且通過土地出讓數量的調節，間接地取得了房屋定價權，這就擠壓了房地產公司的生存空間，造成了重慶本地房地產公司的羸弱。

　　根據重慶市社科院城鄉所的調查，從2002年到2004年，重慶市累計空地面積近40平方公里，占年度規劃用地面積的50%以上，這些企業不愿意進行開發的大多數原因都是，成本高而售價低，利潤微薄，風險大。

　　來源：經濟觀察報網