征空置稅勝過征轉(zhuǎn)讓稅

　　有關(guān)中國樓市是否過熱的爭論由來已久，一般而言，學(xué)者多認(rèn)為已有泡沫，但行內(nèi)則認(rèn)為仍屬正常；而中央的表態(tài)多傾向于要加以調(diào)控，但地方卻希望有多點(diǎn)自主的空間。今次中央看來已下定決心，并會(huì)派遣檢查組去巡查地方落實(shí)調(diào)控措施的情況，地方已非緊跟不可了。

　　中央的調(diào)控措施，不外是增加供應(yīng)與遏抑需求，在增加供應(yīng)方面，包括避免發(fā)展商

閑置土地，延遲發(fā)展需罰款，甚至?xí)�被沒收土地。此外，有規(guī)定每個(gè)新項(xiàng)目須有七成以上樓面，建90平方米以下的中小型單位。至于遏抑需求的措施有收縮銀行信貸及增加五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅征收，令炒賣的成本上升。

　　我擔(dān)心，這些措施的效果短期里可能不會(huì)顯著。

　　中國有不少開發(fā)商本身財(cái)力不足，收縮信貸后，要他們加快建設(shè)，根本沒有可能，如果弄到土地也被沒收，只會(huì)令未來的供應(yīng)更加少，

　　現(xiàn)時(shí)最當(dāng)炒的是

　　至于征收五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅，只會(huì)令賣方加價(jià)，以把稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買方。營業(yè)稅只是5.5%，在樓價(jià)一年升幅超過10%以上的地方，5.5%的營業(yè)稅，沒有多大的阻礙作用。

　　此外，銀行收縮按揭，對(duì)缺錢的用家的打擊大，但對(duì)手上有錢的炒家可能影響不多，炒風(fēng)是否會(huì)因此而冷卻下來仍未知。香港在1993年曾把九成按揭縮至七成，但炒家的活動(dòng)能力并未因而減退，一直到1997年金融風(fēng)暴后，炒家才銷聲匿跡。

　　中國現(xiàn)時(shí)的

　　面對(duì)這種形勢，增加供應(yīng)是沒有意思的，因?yàn)榻ǖ迷倏臁⒃俣啵�也不一定可以滿足這些閑資的胃口。況且，這些只屬投機(jī)性的需求，而非用家的需求，建多了只會(huì)造成浪費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有真正的好處。最佳解決資金過多的方法是引導(dǎo)他們重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這就要設(shè)法讓社會(huì)的基層也可分享經(jīng)濟(jì)增長的好處，讓社會(huì)的內(nèi)部需求提升，讓資金可以多點(diǎn)出路。

　　這種做法費(fèi)時(shí)太長，不能用來救急，短期而言可考慮征收空置稅———凡空置，不自用又不出租超過半年以上者，就得收取一定的空置稅。

　　這種稅最好不要即時(shí)生效，半年后開始執(zhí)行也未遲，好讓有空置物業(yè)的人及早把物業(yè)脫手，以逃避交空置稅。這樣市場上可供出售或出租的盤口就會(huì)立即增加，租金及樓價(jià)都會(huì)因此而往下調(diào)。價(jià)格一下調(diào)，資金就不肯流入，市場就可以得到降溫。

　　這種做法，好過對(duì)五年再轉(zhuǎn)讓的物業(yè)收營業(yè)稅，因?yàn)橹袊��?jīng)濟(jì)發(fā)展這么快，即使是用家也可能會(huì)不足五年就需要換樓轉(zhuǎn)環(huán)境。社會(huì)對(duì)這種情況應(yīng)予以鼓勵(lì)，而不是加以懲罰。因?yàn)橹挥型ㄟ^轉(zhuǎn)讓，才可以令資源落入最有需要及最能有效使用資源的人手里。

　　五年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓如要征稅的話，只會(huì)促使業(yè)主延后出售物業(yè)的時(shí)間，令市場的供應(yīng)量減少，促使樓價(jià)升得更快。此之所以我贊成征收空置稅代替轉(zhuǎn)讓稅，只有這樣才可把矛頭直指囤貨的炒家，避免傷及無辜的用家。