上海樓市進(jìn)入新調(diào)控觀望期

　　6月以來，上海房地產(chǎn)市場受“國六條”調(diào)控政策影響明顯，成交量出現(xiàn)大幅下滑，市場觀望氣氛再次積聚。其中普通住宅成交量下降幅度最為明顯，較5月下旬下降超過三成。按照目前市場表現(xiàn)，在普通住宅成交量大幅下滑的同時(shí)，其新增上市量也出現(xiàn)下滑，買賣雙方同時(shí)陷入觀望的泥潭，而政策細(xì)則有待出臺，市場繼續(xù)下滑的可能性依然存在。

　　根據(jù)上海天地行房地產(chǎn)營銷有限公司數(shù)據(jù)顯示，2006年6月上旬（1－10日）10個(gè)交

易日，全市共成交各類新建商品房78.5萬平方米，較5月末10個(gè)交易日成交總量104.4萬平方米下降25％。其中在五類商品房中，普通住宅成交量下降幅度最大，6月上旬較上一個(gè)旬下降33.7％。另外，6月上旬全市商品房成交均價(jià)為9356元／平方米，略高于上一旬的9166元／平方米。

　　在6月上旬成交的新建商品房中，普通住宅約占54.6％，合計(jì)成交42.9萬平方米，較5月最后10個(gè)交易日的成交量64.7萬平方米下降33.7％。在成交均價(jià)方面，本月上旬全市普通住宅成交均價(jià)為9690元／平方米，較5月下旬成交均價(jià)8791元／平方米上漲10.2％。分析發(fā)現(xiàn)，造成均價(jià)大幅上揚(yáng)的主要原因在于，本月以來外圍區(qū)域成交量下降幅度大于內(nèi)部區(qū)域，其中6月上旬內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交面積比重達(dá)21％，而5月下旬僅為13％，可見本次政策調(diào)控對外圍區(qū)域影響大于內(nèi)部區(qū)域。

　　另外，6月上旬全市合計(jì)成交新建

　　6月上旬，全市成交新建商業(yè)商品房和辦公商品房分別為3.5萬平方米、11.2萬平方米，分別占全市成交量的4.5％和14.3％，其中浦東張江辦公樓項(xiàng)目“科技領(lǐng)袖之都”成交超過5萬平方米，是造成本月以來辦公樓成交量較大的主要原因。與5月末的10個(gè)交易日相比較，商業(yè)用房成交面積減少超過50％，而辦公樓成交面積增加超過100％。

　　6月上旬全市合計(jì)成交普通住宅42.9萬平方米，日均成交約4.3萬平方米，較5月下旬日均成交量6.5萬平方米下降超過三分之一。在成交均價(jià)方面由于內(nèi)環(huán)以內(nèi)高檔住宅成交下降幅度相對較小，6月上旬成交均價(jià)為9690元／平方米，高于5月下旬。

　　在具體的10個(gè)交易日里，除了6月3日成交面積略超過5萬平方米以外，大部分交易日成交量都在4萬~5萬平方米之間，另外有6月2、8、9日日成交量不足4萬平方米，下降幅度較大。在10個(gè)交易日的成交均價(jià)方面，除6月7日由于仁恒河濱城、翠湖天地苑等高價(jià)樓盤成交較多拉升均價(jià)超過萬元以外，其余交易日均價(jià)均為9000~10000元／平方米。

　　在6月上旬，成交量最大的幾個(gè)樓盤有：浦東新區(qū)的仁恒河濱城，期間合計(jì)成交約1.7萬平方米，合計(jì)87套，其成交均價(jià)約為1.6萬元／平方米，其次楊浦區(qū)的合生江灣國際公寓也成交約1.5萬平方米，合計(jì)約118套，為成交套數(shù)最多樓盤，該盤期間成交均價(jià)為10900元／平方米。成交量位居第三的樓盤為浦東新區(qū)的新城海上名園，成交1.1萬平方米，合計(jì)套數(shù)約103套，成交均價(jià)約為9800元／平方米。這三個(gè)樓盤成交面積、套數(shù)最大，同時(shí)也是6月上旬普通住宅成交量超過1萬平方米的僅有的三個(gè)樓盤。另外，值得注意的是，在6月上旬，成交量前十的樓盤中，均價(jià)超過萬元／平方米的樓盤就有四個(gè)，高檔住宅成交勢頭依然旺盛。

　　另外，在三類住宅（普通住宅、別墅、動遷配套房）商品房的成交比例分析中，6月上旬較5月平均水平出現(xiàn)了較大變化。其中本月上旬普通住宅在全部住宅中的成交比例較5月平均水平下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，而動遷配套房成交比例增加6.7個(gè)百分點(diǎn)，別墅成交比例也出現(xiàn)了小幅的增加，可見，本次政策調(diào)控對普通住宅市場影響最大，其次為別墅市場。

　　綜合比較2006年以來全市普通住宅每旬的日成交量，分析師指出，在年初由于季節(jié)性因素以及延續(xù)了2005年末市場的冷清行情，每旬日成交量一直在低位徘徊，日均成交量大致在2萬~3萬平方米。進(jìn)入3月份后，市場復(fù)蘇跡象明顯，尤其在3月下旬以后，全市普通住宅日均成交量一躍超過5萬平方米的高位，市場交易活躍，并且局部市場出現(xiàn)價(jià)格上漲。該行情在4、5月份愈演愈烈，在5月中旬，日成交量已超過7萬平方米，大有回歸2004年市場高潮時(shí)期的跡象，然而也正是此時(shí)，關(guān)于