深圳1000億土地出讓金蛋糕怎么分

　　深圳土地開(kāi)發(fā)基金于 1988 年正式建立，1988年~2002年14年間,在招標(biāo)拍賣不足其中10%的條件下，深圳土地開(kāi)發(fā)基金亦累計(jì)收入600余億元。這一數(shù)字從1996年后每年更達(dá)到100多億元

　　本報(bào)記者 毛瀚民 發(fā)自深圳

　　新近出臺(tái)的“國(guó)六條”規(guī)定，地方政府要從土地出讓金中分出15%，以用于廉租房建設(shè)。而國(guó)土資源部近期正在醞釀土地出讓金的重新分配問(wèn)題。估計(jì)將在今年9~10月出臺(tái)。

　　此前出臺(tái)的政策規(guī)定自2005年1月1日起,土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分。各級(jí)國(guó)庫(kù)收到庫(kù)款時(shí)，按規(guī)定的分成比例，將庫(kù)款的30%逐級(jí)上劃中央總金庫(kù)；將庫(kù)款70%的部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進(jìn)行劃解。

　　作為地方財(cái)政最大一塊收入的土地出讓金，面臨一個(gè)新的地方政府和中央分成的格局。

　　出讓金每年過(guò)百億

　　作為中國(guó)改革開(kāi)放后，開(kāi)土地出讓先河的深圳市也將受到影響。

　　1987年12月1日，深圳首次舉行國(guó)土有償使用權(quán)拍賣會(huì)。深圳房地產(chǎn)公司以525萬(wàn)元的最高價(jià)獲得了羅湖區(qū)東曉路一塊8588平方米土地的使用權(quán)。從此，深圳開(kāi)始了土地市場(chǎng)化的探索之旅，這是土地使用權(quán)在中國(guó)第一次作為資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　1988年4月，全國(guó)人大修改《憲法》，增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容，國(guó)有土地使用權(quán)出讓由此正式“合法化”。業(yè)內(nèi)人士指出，深圳土地拍賣的率先嘗試，直接促成了憲法的修改。

　　在經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立后，為了解決城市建設(shè)資金問(wèn)題，深圳率先進(jìn)行了土地管理體制的改革，變土地的無(wú)償使用為有償使用。到1990年底止，協(xié)議出讓土地302幅,招標(biāo)15幅,拍賣出讓3幅。特區(qū)成立20年時(shí)，拍賣土地被媒體稱為“深圳經(jīng)典”。

　　包括土地按揭、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有用地等一系列措施，都是由深圳先行先試。

　　大規(guī)模的土地轉(zhuǎn)讓，深圳市政府也從中獲得不少資金。據(jù)了解，深圳市政府投資各項(xiàng)事業(yè)的資金主要來(lái)源于財(cái)政收入、國(guó)土基金、市屬國(guó)有企業(yè)上繳利潤(rùn)和特區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)，其中國(guó)土基金占第二位。

　　深圳的土地出讓金包含在土地開(kāi)發(fā)基金中。

　　深圳土地開(kāi)發(fā)基金于1988年正式建立,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),1988年~2002年14年間,在招標(biāo)拍賣不足其中10%的條件下，深圳土地開(kāi)發(fā)基金亦累計(jì)收入600余億元。這一數(shù)字從1996年后每年更達(dá)到100多億元。現(xiàn)在累計(jì)已經(jīng)超過(guò)千億元。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院城市經(jīng)營(yíng)研究中心李津逵主任在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“每年的土地出讓金成為地方政府的最大財(cái)源之一，這一模式迅速在全國(guó)躥紅，不少內(nèi)地政府紛紛來(lái)深圳取經(jīng)。深圳的土地開(kāi)發(fā)模式因此成為全國(guó)的樣本，今年深圳還成立了土地交易中心，內(nèi)地的近20個(gè)城市專程來(lái)深圳賣地，即是明證�！�

　　炒地的內(nèi)因

　　這每年100多億的土地收入支出到什么地方去了呢？

　　“深圳的土地出讓金基本上全部用在地方財(cái)政支出上，基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)、公用建筑等，還有就是在轉(zhuǎn)地過(guò)程中的土地補(bǔ)償成本，這樣一算下來(lái)，應(yīng)該所剩無(wú)幾。很多內(nèi)地城市情況也差不多�！鄙钲谏缈圃撼鞘袪I(yíng)運(yùn)研究員高海燕主任對(duì)記者分析。

　　而據(jù)國(guó)研中心課題組調(diào)查，現(xiàn)在地方政府征來(lái)的土地基本上是這樣分配的：30%~40%左右用作基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學(xué)校等公共用地；30%~40%左右用作工業(yè)用地；另外大約還有30%，就是商業(yè)和住宅用地，其中有一半要建經(jīng)濟(jì)適用房，也就是說(shuō)只有15%才是真正的商業(yè)用地和房地產(chǎn)。

　　“盡管商業(yè)用地普及了招拍掛，但是，工業(yè)用地還是各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展的規(guī)劃要求，由政府協(xié)議出讓給企業(yè)的�！泵缆�(lián)物業(yè)深圳寶安區(qū)分行經(jīng)理江先生說(shuō)，大企業(yè)是各地政府主動(dòng)爭(zhēng)取的對(duì)象，因此政府在協(xié)議出讓土地方面由于有優(yōu)惠政策，幾乎不收什么土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　“大企業(yè)只需要許以政府高額的投資，政府就會(huì)奉上大面積廉價(jià)的工業(yè)用地，”江先生說(shuō)，“因?yàn)榇笃髽I(yè)會(huì)給當(dāng)?shù)谿DP、利稅、就業(yè)等帶來(lái)好處�！�

　　一般來(lái)講，工業(yè)用地，如果跟土地開(kāi)發(fā)的成本打平就算非常不錯(cuò)了，多數(shù)情況是倒貼。經(jīng)濟(jì)適用房也如此。因此，地方政府要想從土地上獲取利益，就必須拿占總數(shù)15%的商業(yè)用地，賺大于另外85%的非營(yíng)業(yè)性用地的成本才能有利潤(rùn)。

　　“由于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、文化教育衛(wèi)生體育用地、公共設(shè)施等不僅沒(méi)有直接收益，甚至是倒貼，住宅用地自然成了救命稻草。”李津逵主任對(duì)記者說(shuō)道。

　　地價(jià)房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系

　　“地價(jià)當(dāng)然能拉高房?jī)r(jià)，對(duì)比一下歷年的房?jī)r(jià)和地價(jià)漲幅就很明顯，土地和房?jī)r(jià)是一種互動(dòng)關(guān)系，尤其在深圳這個(gè)土地資源已經(jīng)透支的城市，高地價(jià)自然拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期�！鄙钲谟⒙�(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波博士這樣說(shuō)。

　　公開(kāi)資料顯示，2004年11月，招商華僑城以樓面地價(jià)每平方米 8575元拿下尖崗山A012-0078地塊，創(chuàng)下深圳迄今為止地價(jià)最高紀(jì)錄。

　　“所以說(shuō)土地拍賣是把雙刃劍，七八千元的地價(jià)成本，你怎么可能把價(jià)格定得比這個(gè)低，而這樣的地價(jià)是拍賣來(lái)的，房子的價(jià)格自然要包含這個(gè)成本和利潤(rùn)在中間。”郭建波博士分析說(shuō)道。

　　在談到地價(jià)這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，還得先看看深圳土地的“家底”。深圳特區(qū)內(nèi)的面積僅有327平方公里,可開(kāi)發(fā)利用的土地面積191平方公里，已開(kāi)發(fā)建設(shè)170平方公里,只剩下21平方公里可供開(kāi)發(fā)。

　　根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(2 0 0 3 —2 0 0 5)》中透露：2 0 0 3 ~2005年，深圳市新增土地供應(yīng)量將逐年減少。2003年為11.9平方公里，2004年為8.6平方公里，2005年為6.1平方公里。由于土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量的急劇減少，供求關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重的失衡。

　　水漲船高，特區(qū)內(nèi)如此高昂的地價(jià)，必然拉動(dòng)了深圳整體房?jī)r(jià)和整個(gè)社會(huì)營(yíng)商成本的上漲。最終導(dǎo)致深圳必然師承香港的“三高”房地產(chǎn)發(fā)展模式——“高地價(jià)，高樓價(jià)，高容積率”。

　　深圳要爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和生存空間，必然要把寶安和龍崗納入特區(qū)的范圍之內(nèi)，這也是這幾年每次“人大”開(kāi)會(huì)，深圳

　　深圳特區(qū)內(nèi)的面積(327平方公里)只占深圳總體面積(2020平方公里)的16%，特區(qū)外的面積還有1703平方公里，尚待開(kāi)發(fā)的土地面積大約219平方公里。

　　據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃，深圳全市計(jì)劃供應(yīng)土地面積1269萬(wàn)平方米，94%的供應(yīng)土地在特區(qū)外。商品住宅用地今年控制在80萬(wàn)平方米，僅占供應(yīng)總量的6%，并且全部位于特區(qū)外，今年特區(qū)內(nèi)不再供應(yīng)新的