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廣州出臺(tái)房產(chǎn)稅收新政 買(mǎi)房時(shí)間按孰先原則確定

http://www.sina.com.cn 2006年06月12日 10:16 南方日?qǐng)?bào)

  朱桂芳 王凌 張瑩 張睿 羅斯丁 程建蘭

  國(guó)家房地產(chǎn)新政策15條頒發(fā)后,廣州各界人士對(duì)有關(guān)稅收征管的問(wèn)題聚焦在兩點(diǎn)上:“如何界定房屋出售5年標(biāo)準(zhǔn)(免稅日期界定)、普通住宅與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)是否有變化”。昨天,廣州市地稅局發(fā)布了“房產(chǎn)新政稅收征管”方面的實(shí)施細(xì)則,對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確,并強(qiáng)調(diào)從6月1日起,廣州市各級(jí)地稅部門(mén)必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)政策的各項(xiàng)規(guī)定。

  房產(chǎn)滿5年轉(zhuǎn)讓可免稅但需申請(qǐng)

  根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局上月底出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定,從2006年6月1日開(kāi)始,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售,應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律執(zhí)行銷售非普通住房政策,即按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

  購(gòu)房時(shí)間為“產(chǎn)權(quán)或契稅填發(fā)日”

  關(guān)于購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間界定標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》第三條第(四)款規(guī)定,“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間”。其中,“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

  納稅人申報(bào)時(shí),同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間,即哪個(gè)時(shí)間早就以哪個(gè)為準(zhǔn)。

  普通住房標(biāo)準(zhǔn)全市統(tǒng)一執(zhí)行

  普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)也維持不變。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,廣州普通住房必須同時(shí)符合三個(gè)條件:一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;二是單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米);三是實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。

  市地稅局強(qiáng)調(diào),以上標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)(包括在十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市)統(tǒng)一執(zhí)行。

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  廣州樓價(jià)首度下挫成交萎縮

  5月均價(jià)降156元,成交量下跌四成

  廣州一手樓價(jià)從去年下半年開(kāi)始一路走高之后,今年5月出現(xiàn)了第一次降價(jià)。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局日前公布的5月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,全市該月一手住宅均價(jià)為6097元/平方米,比4月份的6253元/平方米下降了2.5%;而5月商品住宅成交面積只有55.86萬(wàn)平方米,比上月的93.32萬(wàn)平方米下降40.12%。

  有專家表示,之前房?jī)r(jià)不正常高企、宏觀調(diào)控消息對(duì)人們心理預(yù)期的改變,以及開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售等是造成房?jī)r(jià)和成交量同時(shí)下跌的因素。

  廣州房?jī)r(jià)觸頂回落?

  根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì),從去年7月份開(kāi)始,廣州房?jī)r(jià)一路走高,從7月份十區(qū)一手住宅4849元/平方米的均價(jià),一直到12月份的5278元/平方米,其間10月份的均價(jià)還飆至當(dāng)年最高:5597元/平方米。而今年以來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上升趨勢(shì),到4月份全市十區(qū)住宅均價(jià)首次突破6000元/平方米大關(guān),達(dá)6253元/平方米。

  盡管經(jīng)歷了一個(gè)“五一”黃金周,但廣州5月的均價(jià)卻顯示出回落跡象。5月的十區(qū)住宅均價(jià)比4月的低了156元/平方米。“這個(gè)降幅大概是2.5%,雖然不大,但預(yù)示樓市觸頂回落的拐點(diǎn)可能已經(jīng)出現(xiàn)。”廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為。

  雖然全市住房均價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),但幾個(gè)商品住宅交易的“主打”區(qū)域,房?jī)r(jià)仍舊高企。天河區(qū)的成交量最高,為12.85萬(wàn)平方米,住宅均價(jià)也最高,達(dá)8810元/平方米(由珠江新城等板塊的樓價(jià)帶動(dòng));而海珠區(qū)的成交量和均價(jià)分別為11.12萬(wàn)平方米和7208元/平方米,白云區(qū)的成交量和均價(jià)分別為8.02萬(wàn)平方米和5659元/平方米;花都區(qū)的房?jī)r(jià)最低,為2951元/平方米。

  開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)消費(fèi)者觀望

  除了房?jī)r(jià)下降之外,5月份商品房成交量也成為今年以來(lái)最低的一個(gè)月份。

  根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年1-4月的商品住宅成交面積分別為85.15萬(wàn)平方米、70.41萬(wàn)平方米、87.47萬(wàn)平方米、93.32萬(wàn)平方米。而5月的商品住宅成交面積卻只有55.86萬(wàn)平方米,比經(jīng)歷春節(jié)銷售淡季的2月份成交量還要少14.55萬(wàn)平方米。

  韓世同認(rèn)為,中心城區(qū)房?jī)r(jià)高企將許多買(mǎi)房者都攔在了市場(chǎng)門(mén)外,是成交量下降的一個(gè)主要因素。此外,5月份開(kāi)始就一直有關(guān)于宏觀調(diào)控新政將要出臺(tái)的信息和消息不斷傳出,對(duì)人們形成觀望情緒有推動(dòng)作用,此外,開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售也是另外一個(gè)成交量下降的因素。

  據(jù)韓世同分析,從5月份樓市成交情況來(lái)看,廣州樓市在宏觀調(diào)控開(kāi)始之后,將進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整觀望期。在此期間樓價(jià)還暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng),可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落和有價(jià)無(wú)市的局面。他認(rèn)為,樓價(jià)未來(lái)的走勢(shì)和變化主要取決于中央政府和地方政府的態(tài)度、決心和新政執(zhí)行落實(shí)的力度。

  而記者昨日在宏城廣場(chǎng)看到,派發(fā)樓盤(pán)宣傳單的工作人員依舊不減,也仍然有不少市民前去看樓。但記者采訪了多位坐上樓巴的市民,他們均表示,暫不會(huì)買(mǎi),先看著,過(guò)段時(shí)間如果樓價(jià)降下來(lái)了再有針對(duì)性地“出擊”。

  廣州半數(shù)二手房源要征營(yíng)業(yè)稅,有市民建議

  調(diào)整征稅起始時(shí)間 五年從簽合同算起

  記者昨日獲悉,營(yíng)業(yè)稅征收年限由此前的2年延長(zhǎng)至5年,在廣州放盤(pán)的二手房源中,大半數(shù)涉及征收營(yíng)業(yè)稅。賣家可能將稅轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上,導(dǎo)致二手樓價(jià)上升,但有價(jià)未必有市,準(zhǔn)備購(gòu)房的市民大多持觀望心態(tài)。市民建議5年?duì)I業(yè)稅的起始時(shí)間應(yīng)從房地產(chǎn)注明時(shí)間提前到簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)間。

  據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),自營(yíng)業(yè)稅征收年限延長(zhǎng)至5年,廣州在放盤(pán)的二手房源中,大半數(shù)涉及征收營(yíng)業(yè)稅。目前廣州平均一年成交8萬(wàn)—9萬(wàn)宗二手房,意味著有4萬(wàn)—5萬(wàn)宗二手房交易要增加營(yíng)業(yè)稅。廣州一直以來(lái)買(mǎi)賣最頻繁的是3—5年樓齡的新樓,今年新政的影響遠(yuǎn)比去年要大。很多原打算賣房的業(yè)主并不愿意承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi),要不按實(shí)收價(jià)繼續(xù)放盤(pán),要不改賣為租,從而導(dǎo)致二手房源迅速減少。“如果賣家把稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家的頭上,買(mǎi)者未必能接受。目前,購(gòu)買(mǎi)的市民大多持觀望狀態(tài),二手樓雖然有價(jià)但未必有市。”一名房地產(chǎn)中介擔(dān)心說(shuō)。

  昨日上午剛跟中介看完二手樓的吳先生對(duì)記者說(shuō):“我們剛看了一套總價(jià)45萬(wàn)元的房子。業(yè)主要求實(shí)收45萬(wàn)元,其他稅費(fèi)由我們買(mǎi)方出。房子未滿5年,我們估算了一下,大約要多付5萬(wàn)多元。花50多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套二手樓還不如多出幾萬(wàn)買(mǎi)一手樓劃算。”一些房地產(chǎn)專家表示,該政策會(huì)促使部分二手樓買(mǎi)家轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

  昨日,亦有一部分市民建議稅收部門(mén),能否將征5年?duì)I業(yè)稅的起始時(shí)間從房地產(chǎn)注明時(shí)間提前到簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)間。“過(guò)去,一套房子入住三五年才能拿到房產(chǎn)證,現(xiàn)在也要一兩年時(shí)間。這就意味著市民必須自住六七年以上,才能符合免征營(yíng)業(yè)稅的條件。我認(rèn)為‘個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間’是不合理的,建議改為簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)間為準(zhǔn)。”

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