個人房貸風險“預警”再度升級

　　我國的房地產業高度依賴銀行資金，而房貸業務也一直是商業銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔著房地產商的開發貸款，一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風險，及時防范和化解風險，銀行的“隱憂”就會變成“真憂”，到時淪為“房東”的恐怕就不止一家銀行了

　　在上海浦東發展銀行巨額虛假按揭案被媒體廣泛披露后，6月9日浦發行正式就此作

出回應，承認其上海分行陸家嘴支行在辦理個人住房按揭貸款中存在違規操作問題，導致部分房產抵押登記不真實，涉及貸款32筆，金額1.26億元。浦發行強調，由于立即采取了果斷措施，目前并沒有造成貸款損失。或許對浦發行來說，此事已告一段落，但由此引發的思索則剛剛開始。

　　據相關報道，在2004年至2005年間，浦發行發放的與同一人有關的住房貸款竟達91筆，金額估計在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監控的問題貸款竟有32筆之多。雖然“巨額虛假按揭”的發現緣于銀行的內審，但事出總歸有因，這不能不令人對浦發行的風險控制感到擔憂。更令人難以輕松的是，有業內人士擔心目前暴露的問題貸款可能只是冰山一角，正如浦發行一內部人士也曾表示“我們只是一小部分”。倘若果如其言，那么，個人房貸目前的風險狀況到底如何，是不是像銀行所一慣表示的那么樂觀，便被打上了一個不小的問號！

　　前不久，上海銀監局發布了2005年中資銀行房貸分析報告，報告指出銀行個人房貸有貸款規模掉頭向下，不良貸款卻掉頭向上的趨勢，顯示出個人房貸業務在風險控制上的確存在著不小的隱憂。據該份報告統計，至2005年12月末，上海中資銀行的個人住房不良貸款余額為15．48億元，比調控前的3月末增加了4．41億元，比上年末增加5．58億元，基本呈逐月遞增的態勢。至2005年12月末，個人住房不良貸款率為0．58％，比3月末上升0．17個百分點，升幅明顯。與上年末相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數的增幅均超過了50％以上，而且包括房貸、車貸在內的零售貸款交叉違約也呈“雙升”趨勢，其中有單個客戶最多違約筆數高達10筆。

　　在商業銀行中，個人住房貸款被公認為是最優質的資產，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來個人房貸業務得以超速發展的一個重要的原因。但實際上，隨著國家對房地產市場

　　一是商業銀行個人住房貸款業務創新十分活躍，但風險監控的措施和力度均不到位。從“固定利率”、“雙周供”、“寬限期”到“入住還款”，目前銀行不斷推出的新產品越來越多樣、越來越靈活和便利，但在新產品的市場反應、成本和收益比較、風險監測等方面，銀行相應的后評價制度沒有跟上，缺乏對新產品的風險評估，反映出銀行在推出新產品上的粗放和非理性；二是商業銀行在個人房貸業務上的競爭日趨激烈，無序競爭加劇。為了提高房貸的市場份額，一些商業銀行在經營考核上層層加壓，導致不審慎放貸行為甚至違規操作；再是借產品創新變相放寬個人住房貸款條件，降低借款人的資質要求，不僅有礙正常的市場秩序與穩定，更為今后埋下風險隱患；三是個人房貸風險開始暴露。按照國際經驗，個人房貸市場3到5年進入風險暴露期。我國個人房貸經歷了前幾年的高速增長后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現以及整體個人房貸不良率的掉頭上升，說明過去幾年個人房貸隱蔽的風險開始暴露，銀行防范和處置個人住房貸款風險的任務在逐步加重。

　　毫無疑問，目前銀行的個人住房貸款不良率總體并不高，但現實情況卻足以喚起銀行要對其中的風險予以應有的重視。特別是當前國家對房地產市場的宏觀調控仍處于關鍵時刻，由于房地產市場對宏觀政策的影響還沒有完全消化，市場也還沒有出現明顯的拐點，未來市場房價、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風險的關鍵時刻，不能有絲毫的放松。

　　防范個人住房信貸風險，銀行一方面應把心態放穩，綜合考慮宏觀經濟、市場風險與自身經營管理的各種因素，正確處理業務發展與風險防范之間的關系，保持個人房貸發展的平穩態勢；另一方面，要重新審視和評估個人住房貸款的風險狀況，建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，加強對個人住房貸款潛在風險的預警和監測，防止各種市場風險和操作風險的發生。

　　我國的房地產業高度依賴銀行資金，而房貸業務也一直是商業銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔著房地產商的開發貸款，一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。如果銀行不能重視潛在的風險，及時防范和化解風險，“隱憂”就會變成“真憂”，到時淪為“房東”的恐怕就不止一家銀行了。