境外資本乘樓市新政逢低進入

　　新華社上海6月10日專電 自5月29日國家九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》出臺以來，房地產市場交易量銳減，國內的房地產企業或忙于商量對策，或觀望等待。然而，與此同時，境外資本卻異常活躍，他們或增加在國內的購房數量，或者大手筆購入土地用于長期開發，正成為國內房地產市場不可忽視的力量。

　　專家表示，由于缺乏具體的限制措施，對境外資本的引導和管理正成為我國新一輪樓

市宏觀調控的“短板”。如果不重視，樓市宏觀調控效果將可能打折扣。

　　京滬樓市：成交低迷

　　受國家政策影響，京滬等地樓市一片靜寂，市場交易量銳減。北京樓市成交跌幅近三成，上海的情況也類似。據搜房網統計，6月1日至6月4日，上海新樓市場簽約套數從759套猛降至569套，其中6月4日成交最少，僅成交477套。而在房產新政策實施前的5月31日，這個數字曾經一度猛漲到1541套。

　　房地產市場出現的變化急壞了很多開發商。據知情人士透露，國家樓市新政策出臺一周以來，珠三角、長三角等地的房地產開發商們都不愿面對公眾和媒體。他們埋頭于商量對策。廣州一位地產企業高管告訴記者，目前當地的一些開發商都在急著四處尋找設計師，希望通過他們拿出具體的方案來規避政策的約束。記者了解到，在廣受關注的戶型問題上，設計師們給出的方案有增大陽臺面積、增設中空花園、設計子母房或錯位“準復式房”等。

　　“上有政策，下有對策。開發商們現在搞的都是‘小動作’，他們希望在國家政策的大環境下獲得豁免，而沒有從行業可持續發展的層面上進行反思。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為，國內大多數的開發商都是“淘金者”，大部分的房地產企業都是市場上的過客，他們習慣于在暴利環境下“撈一票”，缺乏長期經營的企業理念、專業化能力以及發展戰略，因而這些開發商們根本就沒有從長遠角度反思問題，只是投機鉆營式地尋找“對策”。

　　境外資本：逢低進入

　　就在樓市成交低迷、國內開發商萬馬齊喑時，境外資本卻相當高調，一方面他們公開回應，否認存在外資大量涌入中國房地產市場的現象，一方面卻加快了在內地擴張的步伐。

　　第一上海投資有限公司日前發布公告，其附屬公司將以現金8500萬元收購廣東中山市財聯置業有限公司資產，協議已于6月1日簽訂。通過該協議，第一上海不僅取得中山市長江水庫旅游風景區一塊約10萬平方米土地的使用權及其上在建物業，而且還獲得約8000平方米供興建相關道路的土地使用權。據稱，這些物業建筑工程已經停工一段時間。

　　同樣是在國家房地產新政策出臺后不久，香港新世界中國地產有限公司在貴陽市通過公開掛牌出讓方式以13.46億元巨資取得2935.13畝土地的開發權。該地塊總建筑面積可達335萬平方米。

　　此外，摩根士丹利、高盛、花旗房地產投資基金等海外機構均對中國房地產市場表示了濃厚的興趣。不少機構的觸角甚至已經伸向了二、三線城市。

　　國家的宏觀調控反而使境外資本有了逢低進入的機會，一位房地產專家分析說，因為在國家緊縮地根、銀根時，一些小型的開發商無力應對，其留下的項目就成了境外房地產“大鱷”的“美食”。

　　“項目資本金達不到35%的不得發放貸款，國家出臺這條措施的本意是打擊地產商利用銀行貸款囤積土地。但事實上目前大開發商的融資渠道相當廣泛，對其影響有限。如果對外資涌入房地產領域反而不加限制的話，房地產市場很可能被外資和國內地產寡頭所控制。”廣東省人民政府參事潘蜀健說。

　　與這些港資企業逢低進入國內市場，著眼長遠發展相比，一些境外投資機構抱著人民幣升值的預期，大規模購買房產以便在短期獲利更為可怕。專家表示，國家辛苦調控下來的房價，可能反而成就了國際資本的逐利。

　　調控“短板”亟須補齊

　　根據“短板理論”，水桶的盛水量取決于最短的木板。調控房地產市場是個系統性的工程，國家九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》也包含了多重的政策含義，但顯然，在對如何限制外資進入國內房地產方面，《意見》是付之闕如的。

　　據了解，在上海房價節節攀升和人民幣升值預期形勢下，目前海外資金涌進上海房市投資勢頭十分兇猛，不僅我國的香港、臺灣，而且韓國、新加坡甚至澳大利亞、加拿大的投資客也十分看好上海房市增值潛力。復旦大學教授尹伯成表示，外資大量涌入上海房市，有可能會進一步推高房價。

　　上海房地產界獨立評論人士顧海波則說：“長三角、珠三角、北京等城市房地產市場對國內外‘熱錢’的敞開懷抱，嚴重地透支了當地老百姓的購買力和土地資源，給可持續發展留下了巨大的隱患。”

　　為此，顧海波建議：對外資房率先實行20%以上的交易增值稅、物業稅，增加住房持有成本，提高

　　深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，此次國家樓市新政策的出臺，事實上意味著國內的房地產行業進入了一個新的時代。原來開發商憑借關系，搞到土地和貸款就可以建房賺錢的時代已經過去了。“現在開發商應該考慮如何加強專業化能力，來面對新的房地產市場格局，而不是期望著各地的實施細則成為‘救命稻草’。”高海燕說。

　　趙劉記