加息面面觀：嚇退七成購房者 炒房者遭到狙擊

　　4月28日，央行全面上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率以來，地產(chǎn)股不約而同出現(xiàn)下跌，市民草根階層更是惶惶不已。長沙市城調(diào)隊(duì)歷時(shí)一月有余，探訪了這場(chǎng)“利率風(fēng)暴”波及的各個(gè)階層，日前發(fā)布的問卷調(diào)查結(jié)果顯示———

　　18%放棄購房長沙市城調(diào)隊(duì)采取隨機(jī)方式對(duì)市區(qū)100名住房消費(fèi)者進(jìn)行的調(diào)查表明：目前，房貸加息已成為住房消費(fèi)群體最關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

　　央行利率上調(diào)對(duì)消費(fèi)者貸款購房計(jì)劃帶來不同程度影響———按原計(jì)劃購房的占25%，推遲購房計(jì)劃的占57%、放棄購房計(jì)劃的占18%。購房產(chǎn)生動(dòng)搖情緒的群體比例高達(dá)令人咋舌的75%。

　　房貸加息令百姓貸款購房負(fù)擔(dān)加重。據(jù)有關(guān)專家分析：以貸款購房為例，業(yè)主在買房時(shí)用月收入的50%支付月供，并且收入沒有增長，月供買房將使經(jīng)濟(jì)收入不太寬裕的業(yè)主淪為“房奴”，面臨生活捉襟見肘的窘境。加上銀行利率提高，已購房者更加不堪重負(fù)，這將極大地影響待購者重新審視自己的消費(fèi)能力。

　　調(diào)查中工薪階層或無固定收入城市居民對(duì)房貸利率上調(diào)認(rèn)為有一定影響的占43%，影響嚴(yán)重的20%，沒有影響的35%。

　　擠出房產(chǎn)泡沫

　　“加息意味著貸款和投資成本的增加，這必將引發(fā)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士紛紛對(duì)市場(chǎng)前景進(jìn)行重新定位。”長沙某知名房產(chǎn)商坦言。

　　長沙市城調(diào)隊(duì)此次對(duì)長沙市等四家規(guī)模性房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，得出的普遍共識(shí)是：央行加息對(duì)宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)帶來多大影響，但無疑將推動(dòng)業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，“行業(yè)洗牌的步伐將大幅加快”。

　　某大型房地產(chǎn)企業(yè)的陳總認(rèn)為，雖然央行加息會(huì)抑制一些市場(chǎng)過熱現(xiàn)象，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)影響不會(huì)太大，尤其是對(duì)中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更是微乎其微。在房產(chǎn)企業(yè)投入項(xiàng)目開發(fā)的資本中，靠融資而來的資本所占的比重逐年加大，靠銀行借款的資本比重較小。“加息行為遠(yuǎn)小于鋼材等建筑材料漲價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資成本的影響。我對(duì)加息的影響持樂觀態(tài)度。”

　　銀行業(yè)人士則表示，利率是宏觀調(diào)控中經(jīng)常使用的最基本的微調(diào)工具，況且此次調(diào)整的幅度比較溫和。“房產(chǎn)企業(yè)對(duì)此應(yīng)早有心理準(zhǔn)備，尤其是投資資本雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)。”相反，利率上調(diào)給房地產(chǎn)業(yè)帶來規(guī)范發(fā)展的機(jī)遇。由于持幣購房者的支付能力下降，加息對(duì)低端房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，在一段時(shí)間內(nèi)，可能引起低端房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)則將凸現(xiàn)房地產(chǎn)品牌，贏得加速成長的契機(jī)。在行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組的過程中，擠出“泡沫”成分，將有利于長期健康的發(fā)展。

　　炒房者遭狙擊

　　有34%的受訪者認(rèn)為：投資房產(chǎn)的回報(bào)率出現(xiàn)了十分顯著的下降，這必將導(dǎo)致投資性需求減少，也可能引起房價(jià)回落。

　　加息將會(huì)抑制純粹以炒房為目的的投資性需求？答案是肯定的。利率上調(diào)，炒房者遭遇當(dāng)頭棒喝。據(jù)有關(guān)資料分析，假設(shè)炒房者的資本構(gòu)成是6成銀行貸款，4成自有資金。投資物業(yè)的市場(chǎng)回報(bào)率為8%，銀行抵押貸款利率簡化為5%，則自有資金的投資回報(bào)率為12.5%。現(xiàn)在假設(shè)利率分別提高到6%%，而其他條件不變，則自有資金的投資回報(bào)率下降為11%。

　　把消費(fèi)拉回理性

　　“房貸加息不會(huì)影響長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力下降！”長沙市城調(diào)局負(fù)責(zé)人如此下了結(jié)論。

　　他分析說：“加息除了使居民交易機(jī)會(huì)成本上升以外，同時(shí)會(huì)提高居民的

　　“在強(qiáng)盛需求的支撐下，即使央行加息，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。對(duì)以居住購買為目的的群體來說，利率調(diào)整并不會(huì)導(dǎo)致其持幣待購。嚇退的應(yīng)該是那些長線投資的炒房者。”

　　[稿源：三湘都市報(bào)]

　　[作者：陳亞靜]