人人擁有住房政策開始轉向

　　短短700多字的“國六條”，透露出高層正在重新梳理房地產的發展導向

　　□記者 商思林

　　北京失控

　　京城地產的異常始于3個多月前的春節期間。這是北京明天地產運營總監陳云峰的直覺。

　　大年初八開始，明天第一城的銷售量由每天10套房子一下子升到每天50套左右。陳云峰趕緊詢問售樓人員，發現購房者大多是去年觀望了一年的年輕人，隨后幾天，他發現投資者也跟進來，比例一度達到20%。

　　到了4月份，這個被業內人士視為“普通商品房”代表的樓盤，已經從去年10月份的均價5200元/平方米，半年之內上漲了整整1000元。與此同時，幾乎與明天第一城同時開盤的被視為高檔樓盤代表的星河灣，也由16000元/平方米漲至18000元/平方米，并且在五一黃金周內創下銷售3億元的紀錄。

　　北京市建委發布的數據稱，北京今年第一季度房價同比增長14.8%，期房均價達到6885元/平方米，超越上海，成為中國第一。而一位中國

　　“根據我和同行們的交流，實際增長可能要超過這個數字。”陳云峰對于如此漲價幅度，高興之余也感到有些心驚肉跳。

　　房價上漲的同時，土地拍賣也屢創天價。進入2006年，北京的盧溝橋地塊、溫泉鎮地塊、工體4號地塊等，無不一次次以天價刺激快速上行的北京地產。“以我們企業的實力，都不敢這樣去拍地，太瘋狂了。”陳云峰感嘆。陳所在的明天地產是消費家電零售巨頭國美旗下的地產投資公司。

　　在此期間，先是北京市建委公布北京有近六成的新房沒有被售出；后有中央媒體和有關部門指責開發商囤積房子，哄抬房價；再此后，市場遍傳來央行要出臺5成按揭的消息。

　　市場上各種傳言四起，加上各種部門數據之間的頻頻打架，調控一年后，呈現在人們面前的是一副亂相：一方面土地價格不斷飆升；另一方面，半夜排隊買認購券再現江湖。

　　“我們也看不清楚到底是怎么回事，現在是亂成一團。”國家建設部一位官員向本刊承認，從平抑房價的目的來看，上一輪調控起碼在北京是失敗了。

　　“再這樣調控也無濟于事，總不能真只允許5成按揭把剛性需求打下去吧。” 中關村不動產商會會長楊建平向《商務周刊》指出，平抑現有市場上的商品房價格，只能帶來新一輪的觀望—僵持—上漲，剛性需求遲早要釋放，如何疏通這些需求才是正道。

　　“我們對市場的反映很敏感，但問題是現在很難判斷政策的走向。”楊建平透露，為了規避政策風險，他所在的中關村科學城建設有限公司暫緩了幾個項目的開發，決定先等等看。而陳云峰所在的明天地產也推遲了他們在南部的一個項目。

　　“國六條”是疏不是堵

　　5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，在肯定調控取得了“初步效果”的同時，宣布了6條繼續調控房地產的措施，因有去年的“國八條”在先，業內人士把這次調控簡稱為“國六條”。

　　“我個人看來，這是去年‘國八條’的深化和完善。” 中國房地產研究會副會長兼秘書長顧云昌分析，“國六條”看似比較溫和，但卻對當下的地產困境非常具有針對性，而且結合接下來將出臺的具體政策，“應該比去年的‘國八條’更值得期待”。

　　顧云昌注意到，“國六條”開篇就提到了結構問題。在他看來這正是導致北京現象的主要原因：一是政策層面的結構性。有關數據表明，2004年經濟適用房的投資占整個商品房的比例只有6%，而且這兩年呈現下降趨勢；二是市場層面的問題，普遍的套型面積很大，整套的價格比較高，以北京為例，120平方米以上的房子仍然超過50%。

　　因此，“國六條”區別于去年的“國八條”，要求各地政府要“切實調整住房結構”，“重點發展中低價位、中小套型”，并要求“各地要對新建住房結構比例提出具體要求”，較之“國八條”，其要求進一步量化的變化明顯。

　　“至于怎么推出中低價位房，上海去年調控的效果還是非常好的，他們的做法值得借鑒。”顧云昌透露，中央有關部門正在討論通過土地規劃限制房子的套型和價格的政策。

　　上海房地產協會副會長印華告訴本刊，去年上海市政府推出了1000萬平方米左右的中低價位商品房，采取政府定向規劃土地的方式，由開發商開發后推向市場，對平抑上海中外環房價起到了立竿見影的效果。

　　印華認為，土地出讓“招拍掛”制度實行以后，在外資和本地實力雄厚的大開發商共同作用下，中國大城市的地價飆升，而這部分多出的利潤都落入政府的腰包，并最終由購房者買單。

　　印因此認為，完全市場化的“招拍掛”，實際上逃避了政府作為公共產品提供者的責任。他建議說：“在把土地價值最大化的同時，政府在拍賣一些土地時，應限定建造房屋的價格和套型規劃。”

　　對于北京市場層面的結構問題，楊建平認為，開發商會根據市場變化進行調節，但他也注意到“國六條”中非常有針對性的提出了調控手段。

　　“國六條”指出要“有區別地適度調整信貸政策”，意味著信貸政策將進行調整，試圖保護中低收入家庭和首次購房者、小戶型購買者的需求，抑制高貸款者、多次置業者和大戶型購買者的需求。

　　北京師范大學教授董潘為“國六條”表現出來的理性感到欣慰。他指出，過去調控思路停留在控制投資規模的常規表述上，諸如“加強房地產信貸管理，防范金融風險”、“嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃”、“抑制房地產投資快速增長勢頭”等，但類似表述在“國六條”措施中未再提及。

　　實際上，“國六條”沒有在存量商品房身上下更多工夫，而是更多力圖通過中低價位房以及經濟適用房的增加，以有效供給來稀釋剛性需求。同時為了避免去年“嚴控土地規劃總量”帶來的供給緊張，“國六條”提出應“科學的規劃土地供應”。

　　董潘認為，所謂科學規劃，肯定要根據市場需要，松動嚴控的大門。而楊建平指出，科學規劃不僅僅在土地的供應量，事實上，現實進入“招拍掛”的土地依然有相當大比例不具備開發的條件，很多土地的拆遷、平整、配套都沒有完成，因為各種原因，政府需要開發商來完成這些環節。

　　“有了這些不確定因素，就存在開發商和政府之間協商改變價格的空間。這造成了土地價格無法在其長達兩年多的開發周期里確定，所謂限價也就無從談起。”楊建平認為，土地開發能力不夠，恰恰是實現限價商品房的難題。

　　“開發商囤積土地的情況確實存在，但有多少真囤積，有多少是因為不具備開發條件，政府很難弄清楚，這也是兩年不開發即予收回的規定難以實現的原因。”新加坡凱德置地北京分公司副總裁毛大慶認為，土地如何“科學的供應”，是考驗“國六條”落實的關鍵點。

　　“作為一個綱領性調控文件，給各地留下了很多自主空間。北京和上海的情況就完全不同，因此還是地方主導。”顧云昌認為，全國房地產市場的差異化已經得到高層共識，除了金融和稅收政策外，這次調控沒有一刀切的規定。他認為，這避免了可能出現的大起大落情況，一旦調控效果不理想，還可以在這個框架下繼續出臺具體措施，做到“進可攻，退可守”。

　　上述不愿透露姓名的建設部官員向本刊分析，兩次地產宏觀調控看似都因高房價而起，但目的有明顯不同。之前更多的是抑制投資和需求，以穩定房價為導向；而今年這次調控，則是更有針對性地提出解決中低收入家庭住房的系統方案。他說：“一個是被動的調控，一個是主動的梳理。”

　　房地產框架期待重構

　　“中央領導人在調控期間不止一次表示，房地產在相當長的時間內仍然是重要的支柱產業。”顧云昌說。

　　在支柱產業地位不能動搖的情況下，地產發展框架的調整成為必然。“國六條”一個容易被人忽視的表述，可能意味著中國住房供給體系面臨一次系統性的調整。

　　在“國六條”導言中的最后一句話指出，房地產業發展和住房建設，“必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設資源節約型社會的要求，合理引導住房消費需求和消費模式”。在第五條對此提出的具體措施是：“積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。”這大大突破了去年“明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費”的表述。

　　“國六條”出臺后的第二天，北京市長王岐山就迅速做出反映，他到近兩年土地供應大戶豐臺、大興兩個地區考察經濟適用房建設時指出，要引導市民消費觀念，通過購買和租賃等多種方式解決住房。

　　雖然很多專家和業內人士一直呼吁新增家庭應該梯度改善，可以通過租賃、買二手房、買新房的路徑逐步實現住房夢，但作為中央政府在宏觀調控的文件中明確提出，作為此次調控首當其沖的北京市父母官積極反映，這還是第一次。

　　事實上，一次到位的購房理念，正是政府1998年以來持續鼓勵而形成的。因此，政府態度的轉化大有深意。

　　一直旗幟鮮明批評政府行政調控的華遠地產董事長任志強指出，1998年后為啟動住房改革和房屋商品市場，政府倡導了“人人擁有一套產權房”的消費觀念，對二級市場的限制性條件又促成購買一手商品新房的消費環境。為鼓勵消費，市場上甚至有了“美國老太太貸款買房”的經典寓言，“使本來在發達國家都必然經歷的遞次消費過程，在發展中經濟尚處于落后狀況下的中國，形成一步進入首次消費必須一次到位的高級消費行為”。

　　“這推動了市場按超前的消費能力提供商品的行為。”任志強說。

　　顧云昌曾參與制訂開啟中國房地產市場化道路的國家23號文，他透露當時房改政策的出臺，國家確實有一個拉動經濟增長，拉動內需，消化存量貨幣的考慮。而廣受詬病的“開寶馬買經濟適用房”現象，正是當時“鼓勵”消費的產物。他回憶說，經濟適用房剛推出時，由于擔心百姓剛剛過渡到要掏真金白銀適應不了，實際上采取了“開放的門檻”。這一開放政策的延續，形成了2003年房地產出現井噴行情后難以控制的局面。

　　同時，顧云昌指出，經濟適用房的建造和銷售都是通過開發商，政府部門缺乏有效的監管。他舉例說：“香港地區有二三百人專門審核這類房子的購買條件，而北京負責這方面的只有兩三個人。”

　　“實質上政府一直走的是發展導向，而不是致力解決百姓住房的民生導向。”現在擔任北京科技大學教授的經濟學家趙曉認為，目前的混亂局面，正是政府以房地產市場化名義占有土地資源和居民儲蓄以帶動經濟發展的結果，這種行為實際上導致了2003年以來各大城市的恐慌型搶購，其結果是越來越多的居民無力承擔高昂的房價。“此時穩定房價并不能解決真正的矛盾。”他說，如何引導需求走向正常路徑，并提供足夠多的社會保障，才是解決問題的根本。

　　“聯合國提出的是人人享有住房，而不是一定要擁有產權房。”顧云昌指出，租賃得到政府的認可成為解決住房困難的一個重要途徑，這需要有充足的出租房源，同時也就意味著要鼓勵一部分人購買房子出租，通過有錢人的資源建造足夠多的房子形成出租市場。

　　“政府應該有魄力鼓勵市民成為大房東，這是一個很了不起的轉變。”印華認為。

　　當民眾的居住逐漸成為社會問題，在經歷一次不太成功的調控后，“國六條”的出臺表明，高層顯然已經意識到了問題所在：要求各地搞活二級和租賃市場是正視現實基礎，解決民生的前提。而一旦上海的1000萬平方米中低價位商品房的土地供給做法在全國推廣，政府的公共產品供應會找到一個合適的路徑。加上方興未艾的