|
本報記者 范利祥
上海報道
“價高者得”，這一在我國地方政府盛行多年的土地出讓模式，正經受著來自中央部委的挑戰。
6月2日下午，建設部一位參與九部委“37號文件”(《建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，國辦發[2006]37號)起草工作的官員透露，國土資源部正在與建設部聯手醞釀有關地價改革方案。方案中的一個重要內容，就是變革現行各類商業用地的土地出讓競價方式。
“地價管理是國土資源參與宏觀調控的重要內容和手段。”國土資源部一位官員表示，在第二輪地根調控中，兩部委將“加強地價的宏調力度”。
而此次地價改革，不僅要確保房地產調控的土地政策落到實處，而且要建立一套相對完善的地價管理體系。
“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。”“37號文件”則如是規定。
“這是把建筑業上的招標方法套到土地出讓上。”上海市社科院一位專家表示，“根據這個規定，‘招標’制度將在‘競地價、競房價’的基礎上，全面得到推廣。”
具體來說，新“游戲規則”就是：向上競地價，誰地價出得高給誰；往下競房價，房價報低者得標。
實際上，自第一輪宏觀調控實施以來，隨著中央對地方政府的不斷施壓，一些地方政府已經低調摸索有利于控制地價的出讓模式。
比如，上海推出了“有限區間內價高者優先”，即低于標底價或超過最高限價者，一律被視作無效報價；杭州、南京、無錫、蘇州等地在拍賣一些地塊時干脆直接限制該地塊的未來房價。
不過，現在看來，這些來自地方上的摸索，要么是推行緩慢，要么是無疾而終。
“主要是地方政府和開發商之間的利益難以統一。”上海市社科院一名專家認為。
“我們希望能根據‘37號文件’，推出細化、量化的政策，把各地的土地出讓模式進行規范化、制度化。”建設部一名專家表示。而變革針對房地產的商業用地出讓制度，只是兩部委實施地價調控的重要內容之一。
據國土資源部官員透露，盡管具體措施還沒有出臺，但地價改革“大方向已定”。
一是根據供求關系來決定地價，并藉此探索建立城市土地供應計劃制度，合理確定城市土地的供應總量、結構和進度。
二是改變工業用地的協議出讓方式，推行招標模式；并擴大土地有償使用的范圍，推進經營性收費基礎設施用地逐步納入有償使用；對于必須進行協議出讓的，要進行公示。而且，在這一塊還要建立規范的基準地價和土地成交價格申報制度。
三是利用地價杠桿調節作用，優化配置土地資源，比如制定地價與土地集約度的調節系數，對土地利用率低的項目提高供地價格，對土地投資強度高的項目降低廠房租金、地方稅收等。
四是加強城鎮基準地價的確定與公布，擴大地價監測范圍，增加監測城市數量和監測點；加大對土地供需、地價動態變化情況等重要市場信息的分析力度。并要定期不定期的采取多種方式和渠道及時向社會發布土地供應計劃、地價動態變化情況等等基本信息，引導市場需求，穩定市場預期，防止地價大起大落。
“還有很多細化工作需要進一步調研和征求地方意見，比如如何與征地補償標準進行聯動，就頗費思量。”國土資源部一名官員表示。
“不能搞‘大一統’。”他特別強調，接下來將會結合各個省份的不同情況，制定不同的地價改革方案。
| 
