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《中國經濟周刊》評論員
國務院辦公廳近日轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，針對房地產市場提出了15條具體措施，其中包括：提高大套型住房的按揭貸款首付款比例，對地產開發商獲取銀行貸款施以更加嚴格的條件限制，對購房后五年內轉售住房者按售房收入全額征收營業稅等。
這是在去年兩個“國八條”基礎上進行的新一輪房地產調控。一年來的情況表明，我國房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，并出現了一些新情況、新問題。主要表現為少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。因此，中央政府在保持宏觀調控政策連續性、穩定性的基礎上，針對當前突出問題，結合新的情況，再次重拳出擊，完全有其必要。
當然，我們也注意到，就在今年“國六條”和九部門意見出臺前后，各種揣測及議論的聲音不絕于耳。這其中固然有房地產行業事關國家經濟前景，事關群眾切身利益的原因，但另一個不容回避的現實是，中國的房地產行業已經分化出不同乃至對立的利益集團，在重大政策的制訂、調整過程中，通過各種手段(包括輿論手段)以爭取多得利或少受損，也是新形勢下合乎邏輯的新動向。
關于這一點，最典型者莫過于房貸首付提高至五成的說法。令人驚詫的是，如此離奇的“新聞”，竟然有著如此廣泛的傳播，它深刻地反映出房地產市場秩序確實比較混亂，更重要的是，其背后的利益爭奪幾近不擇手段。
一年多來，房地產調控不甚成功的深層次原因，是兩個“國八條”在一些地區沒有得到有效落實，而中央政府不遺余力推行的行政、經濟措施，遭遇到或明或暗的抵制，如最有力的證據之一就是，今年4月份，全國70座大型城市的房地產價格平均較去年同期增長了5.6%。
當前漸成共識的一種看法是，下一步房地產調控的關鍵，在于增強各項政策措施的約束力和操作性。這固然是總結一年多來的經驗教訓而得出的正確結論，但除此之外，更需深入思考、也更具挑戰性的問題是：為什么房地產調控的落實會出現偏差，以及如何增強各項政策措施的約束力和操作性？
我們仍以房貸首付為例來作一分析。按照九部門意見，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款最低首付款比例不得低于30%(購買自住90平方米以下住房的除外)。無須諱言，這是一條有著諸多可商榷處的新政策，而至于其能否得到執行，前景并不樂觀。去年上半年，上海銀行業也曾制定過類似的“君子協議”，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于個人房貸連續遞減，這種曇花一現的收縮很快演變為不斷升級中的搶奪房貸大戰。就在不久前，上海銀監局緊急發文，直指房貸創新風險不容忽視—值得注意的是，這種顯而易見的博弈，還是發生在金融生態綜合排名第一的上海，以及基本為國有資本所掌控的銀行部門。
中國的房地產調控之難，首先因為它涉及到極為廣泛的利益團體，他們都有著非常強烈的自利傾向。一味強調政策的權威性，或者一味強調道德評判的約束力，效果總是有限的。因此，無論是作為調控者的中央政府，還是作為被調控者的地方政府和企業，應該基于各自以及相互間的長遠利益，結成廣泛的統一戰線。而這項工作進行的好壞，將直接影響到目前的房地產調控能否取得預期的效果。
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