華僑城模式的地產(chǎn)運(yùn)營

　　本報(bào)記者 周濤 劉粵 深圳報(bào)道

　　國六條之后緊接著的15條針對房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控措施，都將住房結(jié)構(gòu)調(diào)整放在首位，中低價(jià)房將成為政府導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。作為資源消耗型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場一向與政府的調(diào)控糾結(jié)，與政府調(diào)控方向一致的企業(yè)才能從中獲得發(fā)展，2005年萬科(資訊 行情 論壇)就表明了其進(jìn)軍中低價(jià)房產(chǎn)的姿態(tài)。

　　博弈的另一面是，中高檔房產(chǎn)屬于地產(chǎn)行業(yè)中盈利能力最強(qiáng)的產(chǎn)品模式，而市場上也的確存在著相當(dāng)一定比例的需求。給富人蓋房子還是給窮人蓋房子是無法說清的話題，而對地產(chǎn)企業(yè)而言，在政府的調(diào)控之下，如何既與政府調(diào)控的方向一致，受到政府的鼓勵，又能利用有限的土地資源創(chuàng)造更多的利潤，卻是所有地產(chǎn)企業(yè)追求的方向。而華僑城(資訊 行情 論壇)模式下的地產(chǎn)運(yùn)營就是一個(gè)典型。

　　何以拿地

　　近3年，華僑城在深圳、北京、上海、成都獲得了超過15平方公里的旅游、地產(chǎn)項(xiàng)目用地。對于核心的土地資源的掌控，使得華僑城在5月19日公布了其2006-2010年的基于現(xiàn)有土地資源的五年開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃。

　　華僑城集團(tuán)何以獲得如此規(guī)模的成片開發(fā)土地？華僑城集團(tuán)副總裁董亞平對記者表示：“綜合社區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略在集團(tuán)戰(zhàn)略土地儲備上體現(xiàn)了華僑城核心競爭力的優(yōu)勢。”華僑城大規(guī)模的旅游、環(huán)境改造投入獲得了政府的認(rèn)同。

　　游藝景點(diǎn)5倍于香港迪斯尼的北京歡樂谷將于今年7月開業(yè)。北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目的這一主題公園用去了整個(gè)項(xiàng)目68%的土地，而且，深圳華僑城歡樂谷旅游公司總經(jīng)理劉冠華表示，北京歡樂谷總投資20億。

　　董亞平表示，旅游項(xiàng)目開發(fā)投入大、而且是一次性投入，回收周期長、風(fēng)險(xiǎn)高。以旅游為主業(yè)的華僑城控股(000069)2005年凈利潤達(dá)到4.8億，四大主題公園(深圳歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、中國民俗文化村)對凈利潤的貢獻(xiàn)只有1.3億。這已經(jīng)是國內(nèi)經(jīng)營最好的主題公園。

　　深圳地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士表示，華僑城很好的把握了地方政府改造城市面貌的需要，并且能有效的把握分寸。

　　這在位于深圳的國家級非盈利項(xiàng)目何香凝美術(shù)館，位于上海的浦江新城項(xiàng)目的開發(fā)上都得到了充分體現(xiàn)。

　　成片開發(fā)紅利

　　成片開發(fā)對于華僑城而言，存在諸多的競爭優(yōu)勢。

　　土地儲備量大的優(yōu)勢是顯而易見的。在華僑城集團(tuán)最早開發(fā)的深圳華僑城片區(qū)，20年的開發(fā)過后，還剩余數(shù)十萬平方米的土地。而且這一地塊目前已發(fā)展成為豪宅片區(qū)存量土地，未來收益相當(dāng)可觀。相形之下，2002-2005年三年之內(nèi)，深圳關(guān)內(nèi)沒有新增土地供應(yīng)。

　　深圳一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，成片開發(fā)仍然采用協(xié)議方式出讓，規(guī)避了參與招拍掛而使地價(jià)成本過高。而由于成片開發(fā)的開發(fā)商承擔(dān)了在開發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務(wù)，因此，目前還有很多地方的片區(qū)綜合開發(fā)以協(xié)議方式出讓，而協(xié)議地價(jià)遠(yuǎn)低于公開拍賣地價(jià)。

　　以成都為例，華僑城在成都獲得的2平方公里，其中主題旅游和地產(chǎn)各占50%，地產(chǎn)部分總地價(jià)12億元，平均80萬元/畝，而該區(qū)域土地市場價(jià)為130萬-150萬元/畝。而2003、2004年華僑城地產(chǎn)聯(lián)合招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)從公開市場在深圳獲得的約60萬平方米的兩宗地塊的地價(jià)成本達(dá)到22.65億。

　　環(huán)境紅利是另一個(gè)方面。“通過旅游項(xiàng)目開發(fā)后提升了片區(qū)內(nèi)人文、環(huán)境素質(zhì)，相應(yīng)的房價(jià)也得到了提升”。董亞平對記者說。在深圳，華僑城目前已成為深圳人向往的居住區(qū)，目前深圳華僑城開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目比周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目平均要高3000-4000元每平米。

　　董亞平表示，旅游項(xiàng)目一次性投入大，回收周期長，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的配合可以有力支持旅游項(xiàng)目開發(fā)。“2005年上半年北京世紀(jì)華僑城一期1000套住宅6個(gè)月內(nèi)逾全部售罄，銷售收入8.3億。2006年，華僑城集團(tuán)在北京、上海、深圳有7個(gè)樓盤、總建筑面積達(dá)到30萬平方的房產(chǎn)上市。”

　　是否可持續(xù)

　　在董亞平公布的華僑城未來5年規(guī)劃中，華僑城將主要推進(jìn)在北京、上海、成都等地復(fù)制華僑城模式。而在更長遠(yuǎn)的未來華僑城模式是否可以持續(xù)？

　　大規(guī)模的成片開發(fā)的資金需求是巨大的，資金是華僑城模式是否可以持續(xù)的一個(gè)重要因素。

　　上市公司是華僑城的一個(gè)重要融資平臺。華僑城集團(tuán)之下三家控股上市公司，華僑城控股(000069)、康佳(000016)、華力控股(3366HK)。2003年12月，華僑城控股(000069)發(fā)行了4億可轉(zhuǎn)股債券，認(rèn)購率超過99%，并全部轉(zhuǎn)股，而華僑城控股所融得的4億資金全部用于集團(tuán)旗下“波托菲諾#zhPoint#純水岸”房地產(chǎn)項(xiàng)目。華僑城控股2005年年報(bào)表示，公司將積極推進(jìn)認(rèn)股權(quán)證發(fā)行申報(bào)工作，力爭早日為上海華僑城項(xiàng)目募集建設(shè)資金。

　　董亞平表示，未來5年內(nèi)，華僑城將完成1-2宗融資或并購。除了上市公司作為資本運(yùn)作平臺之外，由于華僑城集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，收益持續(xù)增長，華僑城集團(tuán)及旗下控股公司均有大額銀行授信。華僑城與招商地產(chǎn)合作的曦城項(xiàng)目就獲得了中行、建行和招行7億的授信貸款，創(chuàng)造了深圳有史以來單個(gè)項(xiàng)目授信貸款的最高記錄。

　　政策因素又是一個(gè)關(guān)鍵。成片開發(fā)土地開發(fā)周期相對較長，近期出臺的對地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期的規(guī)定如何達(dá)標(biāo)。在深圳，與華僑城一樣進(jìn)行成片開發(fā)的企業(yè)還有諸如鹽田港(資訊 行情 論壇)、南油集團(tuán)等，深圳市國土局一位官員示，對于像華僑城、以前政府職能的成片開發(fā)企業(yè)的土地儲備問題，政府將根據(jù)歷史情況來解決問題。

　　深圳地產(chǎn)界一位業(yè)內(nèi)人士表示，華僑城的發(fā)展模式中有旅游的帶動作用、對片區(qū)的一部分公益投入，地方政府在很大程度上需要華僑城來改造一些片區(qū)的環(huán)境。董亞平表示，“未來華僑城集團(tuán)將繼續(xù)在全國范圍內(nèi)擴(kuò)展成片綜合開發(fā)模式，加強(qiáng)土地儲備，未來5年內(nèi)再發(fā)展2-3個(gè)成片開發(fā)項(xiàng)目”。