國六條新在何處 調控目標變更清晰

　　作者：胡少維 高輝清

　　房地產毫無疑問是今年宏觀調控的大戲。在“國六條”出臺后，5月29日國務院辦公廳轉發了建設部等九部門聯合發布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(下稱《意見》)�！笆�五”條的細則絕大部分以“數字說話”，使得過去“懸在半空中”的政策精神已經“貼近地面”。

　　“房地產新政”新在哪兒？

　　“國六條”之新主要體現在以下幾個方面：

　　一是背景不一樣了。從宏觀經濟背景看，“國八條”出臺時，經濟增長已經從2004年第四季度的最高點沿著

　　二是調控目標變得更清晰。從新舊“國八條”可以看出，穩定房價是當時房地產調控所要解決的核心問題，“住房結構不合理”問題只是作為導致房價上漲的重要成因而被重視。然而，在為“國六條”配套的《意見》中，“調整住房供應結構”和“穩定住房價格”已經成為了兩個需要同時解決的、相對獨立的問題。

　　三是政策更具操作性�！兑庖姟芬呀泴⒄{控思想細化，通過大量的指標量化，努力將有關措施落到實處。從這一演變過程中，我們可以清晰地看到，中央對房地產的調控也在一步步走向成熟。比如，在“國八條”中只有三處用數字或年份進行了具體的規定，而在《意見》的“十五條”中則有十條之多，是在用數字或年份說話，這就使得政策的執行和監督都有了可以衡量的依據。

　　四是原有的一些調控措施更趨嚴格。主要體現在以下4個方面：1.在《意見》中二手房轉手交易全額征收營業稅的期限由2年變成了5年。2.“國八條”中單套建筑面積在120平方米以下中低價位普通住房就可能獲得優惠政策支持，但在《意見》中90平方米以下的自住住房才能獲得優惠。3.《意見》明確提出“加強房地產開發建設全過程監管”，并對“擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收”。4.“國八條”提出“適時披露土地供應、住房供求及價格漲落等相關信息”，《意見》則規定“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

　　五是根據現狀適當地增加了一些針對性措施。如第(四)條嚴格了房地產開發信貸條件，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業商業銀行不得發放貸款；第(五)條提高了個人住房按揭貸款首付款比例；第(七)條增加“開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置�！� 等。

　　還需走完“最后一公里”

　　應該說，今年出臺的“國六條”以及《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》抓住了當前房地產市場上房價高和結構不合理兩個主要矛盾，出臺的措施也具有針對性。更重要的是新調控措施隱含了住房市場發展理念的回歸，是對過去房地產業過度市場化的一個校正。

　　但是，房產新政要想取得預期效果，除了必要的行政手段促使政行令通外，一個基礎性的工作就是加快政府職能轉變，進一步理順中央與地方財權與事權劃分，盡快實現由主導建設型政府向公共服務型政府的轉變，由房產市場的受益者轉為監管者。同時，地方政府的政績考核標準應盡快改變。這樣，房產新政的基礎才會更扎實。

　　與此同時，房地產新政也還有一些需要進一步細化和完善的地方�！兑庖姟繁M管提出要積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，但對于房改房出售如何征稅也沒有明確規定，而且稅收調節仍以住房轉讓環節營業稅為手段。從國外的經驗來看，這只能作為一種權宜之計，未來良性的