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王其明，李樂 來源：中國經(jīng)營報
編者按：政府出臺調控政策的初衷，主要是穩(wěn)定市場、平抑房價、更好地解決中低收入人群的住房問題。但這些政策的客觀效果之一，很可能是導致整個行業(yè)產(chǎn)生“馬太效應”，即強者愈強，弱者愈弱。
正所謂幾家歡樂幾家愁，面對又一輪調控風暴，無論本土還是境外的各路地產(chǎn)豪強，都有自己的盤算。我們不妨細細觀察，揣摩一番。
萬科：15億蘇杭漢奪地
與萬通泰達攜手天津 長三角、環(huán)渤海同時下注
5月31日，萬科以摘牌方式兵不血刃地拿下了蘇州滄浪區(qū)冶金廠地塊，該地塊占地面積近13.5萬平方米，總地價約6.3億元。
此前6天，即5月25日，萬科又在公開競價中輕松擊敗唯一的競爭對手，獲得杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)兩幅地塊，正式進入杭州市場。這兩幅位置相鄰地塊總占地接近8.5萬平方米，成交價4.7億元。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，上述蘇州地塊原來有數(shù)家競爭者，但最后時刻全部放棄，很可能受到5月29日調控細則出臺的震懾。而萬科在杭州拿下的兩塊地，樓面地價每平方米僅2600元左右，比同一地段早先出讓的地塊單價大約便宜了300元上下。
這也是今年初迎來新一任董事長劉愛明后，上海萬科首度出手拿地。據(jù)悉，在上海、杭州及寧波等城市，萬科正就多幅心儀的土地進行具體的考察和談判。
萬科集團總經(jīng)理郁亮早先曾表示，今年公司將投資200億元用于土地儲備。按此推算，即使只是其中三分之一用在長三角地區(qū)，也將高達70億元。而劉愛明近日也透露，明年萬科在長三角區(qū)域將有20個項目同時運作，2008年預計達到30個，3年后本區(qū)域內(nèi)公司樓盤的銷售額要達到100億元。
與長三角一樣，環(huán)渤海也是萬科近期戰(zhàn)略加速擴張的重心。
5月26日，萬科董事長王石親自飛抵天津，與萬通、泰達共同簽訂泰達時尚廣場項目的合作開發(fā)協(xié)議，萬科由此殺入意欲建成“下一個浦東”的新熱土濱海新區(qū)。此前萬科在天津已同時擁有五個在建或在售項目，其中東麗湖項目占地逾4000畝，是迄今為止萬科開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)。
有意思的是，同樣是在5月31日，萬科在武漢以3.89億元再獲一幅占地2.5萬平方米的商住用地。
調控雖然風高浪急，萬科卻似乎不為所動，該出手時就出手，行業(yè)大佬的風范與十足的底氣。
凱德：30億連環(huán)“空襲”京杭蓉
不是危機是機會 外資借力再擴張
雷厲風行的新一輪地產(chǎn)調控，看來并沒有阻擋外資的擴張步伐。
5月30日，凱德置地與成都置信實業(yè)(集團)有限公司合作成立了一家房地產(chǎn)公司。這家名為四川置信凱德實業(yè)有限公司的合資企業(yè)，注冊資本7億元人民幣，雙方股本比例為50∶50，而作為大股東之一，凱德置地將向該公司注資10.9億元人民幣。這家來自新加坡的大地產(chǎn)商借此首度進入中國西部重鎮(zhèn)成都。
5月18日，嘉德置地(CapitaLand)宣布通過間接獨資子公司凱德商用中國投資Beta有限公司，以約2.6億新元(合計人民幣13.2億元)收購北京金融街控股有限公司名下的北京市西直門西環(huán)廣場部分商用物業(yè)。5月16日，凱德置地以5.62億元拿下杭州一幅占地近6萬平方米、可建筑面積約13萬平方米的住宅地塊，計劃在2009年前建成約1200套中高檔住宅。
短短兩周之內(nèi)，凱德置地及其母公司嘉德置地在中國市場含笑用兵，直接投資額接近人民幣30億元。
對于剛剛啟動的本輪調控，凱德的積極樂觀姿態(tài)耐人尋味。凱德置地中國區(qū)總裁林明彥日前在新加坡公開表示：“中國政府的目的是為了遏止投機，增加住房的有效供給，立足長期投資中國市場的凱德置地，十分歡迎旨在促進房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的政策出臺。”
顯然，與國內(nèi)若干主流地產(chǎn)商一樣，深謀遠慮的凱德更多地把調控視為企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的機會，而非危機。
首創(chuàng)：17.6億搶占北京摩根中心
敏感時刻高價收購爛尾地 開發(fā)商與政府在調控中博弈？
5月26日，首創(chuàng)置業(yè)與陽光股份聯(lián)合體經(jīng)過多輪激烈競價，最終以17.61億元(高出底價9.9億元近八成)將北京摩根中心地塊收入囊中。
去年8月，正值上一次宏觀調控高潮期間，北京清河地塊以25.65億元刷新了地價紀錄，令以平抑房價目的的調控十分難堪。如今的摩根中心，似乎又扮演了去年清河地王的角色。
另據(jù)了解，摩根中心是個官司纏身的爛尾樓。該項目早年與北京建工集團關系密切，后轉至現(xiàn)開發(fā)商手中，其債權債務關系一直未曾理清。今年年初，北京市國土局以并拖延交納土地出讓金及閑置超過規(guī)定期限為由，將項目地塊收回，摩根方面不服，一紙訴狀將國土局告上法庭，引發(fā)一番行政訴訟。而日前國土局又將其推出公開拍賣。
新一輪調控風暴來襲前夜，又面臨官司判決結果未公布如此復雜的局面，首創(chuàng)頗為大膽的競購決策，確實值得玩味。
答案也許只有一個：首創(chuàng)方面認為，該項目未來可觀的獲利前景，值得自己冒如此之大的風險，這與去年華潤拿下清河地塊時的心態(tài)十分相似。也就是說，調控并未改變地產(chǎn)商對市場的預期，他們顯然堅信類似的優(yōu)質項目地塊供應將愈加稀缺，也會帶來更高的利潤。
同時，地方政府主管部門在摩根中心收回及重新拍賣的整個過程中扮演的微妙角色，令人關注。在這種情況下，一心要通過行政調控達到穩(wěn)定市場目標的政府，是否應該更好考慮一下政策的實際效用與自身的準確定位呢？
大摩：45億美元增資中國
稱外資進入不過“剛剛開始” 否認為博人民幣升值而來
中文說得極為流利的摩根斯坦利執(zhí)行董事 Garth Peterson，成為5月31日在上海舉辦的一個高端商業(yè)地產(chǎn)論壇上無可爭議的焦點人物。
“到目前為止境外投資者還沒有大規(guī)模進入中國市場，只是一些媒體把這種現(xiàn)象夸大了而已。”Garth Peterson開宗明義地表示。同時，他也堅決否認了大摩快速增資中國是博人民幣升值而來。
按Garth Peterson的說法，現(xiàn)在大摩在中國的投資額，不及在日本的5%，而且自1997年亞洲金融危機之后，亞洲房地產(chǎn)市場承受很大壓力，西方投資機構不敢貿(mào)然進入，連較為進取的大摩本身，也是20世紀90年代末才逐步增資亞洲，1998~1999年間進入日本，遲至2003年才再次踏足香港。
“實際上我們基金運作中都有一個規(guī)定，如果買下別國的地產(chǎn)物業(yè)，而這些物業(yè)所帶來的收入不是美元，要進行貨幣對沖，所以人民幣升值與否，對我們的投資收益沒有影響，”他強調說，“要從人民幣升值中得益，有很多不同方法，投資房地產(chǎn)是一個非常笨的辦法！我們以及99%像我們這樣的機構投資者，都不會作這種考慮。”
雙方唇槍舌劍之際，坐在一旁的荷蘭ING和瑞士信貸銀行代表馬上出面力挺Peterson。ING中國區(qū)域投資總監(jiān)蔡麗麗解釋說，機構投資者在進行投資決策時，會有按照本地貨幣為基準的項目財務測算，投資及收益均依據(jù)同一匯率水平計算，投資委員會也不會允許項目回報率一部分有貨幣升值體現(xiàn)這種說法出現(xiàn)。
瑞士信貸銀行上海副總裁張力則稱，對國外基金來說，這是一個涉及風險管理的問題。“風險可分為房地產(chǎn)市場風險和貨幣風險，兩者要分開看，前者是熟悉房地產(chǎn)運作的基金可以預估并一定程度上能夠承受的，而后者(即貨幣風險)必須剝離出去，因為他們不是這方面的專家，”張分析說，“因此從匯率角度來說投資房地產(chǎn)沒有任何收益，真正的收益來自房地產(chǎn)自身的增值。”
不過，不管Peterson還有它的國際盟友們?nèi)绾问┱箿喩斫鈹?shù)進行反擊，國內(nèi)官方和民間對一波波涌入的外資葫蘆里到底賣什么藥，總是心存疑慮。毫無疑問的是，這個話題將會繼續(xù)爭論下去。
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