九部委推行全面調控量化指標 力保房產新政成效

　　作者：李樂 來源：中國經營報

　　“國六條”調控細則終于在5月29日以新華社發布九部委《意見》的形式面世。

　　由2005年的7部委到2006年的9部委，監察部與國統局的加入，是此次《意見》中最為顯著的變化之一。監察部與國統局的加入絕非是簡單的數量疊加，這實際上傳達了最高決策

層對于地方政府落實中央調控政策的強硬態度。相比于2004年、2005年兩次針對房地產行業的調控，九部委《意見》則是一次全方位的政策調控，這足以讓人們對本次調控的效果抱有更大的希望。

　　監察部作用顯現

　　九部委《意見》中量化思路最為典型的體現莫過于要求地方政府編制量化的“年度住宅建設規劃”。因為經歷了兩次調控之后，最高決策層已經十分清楚，調控收效的關鍵將取決于地方政府執行中央政策的力度。

　　《意見》對地方政府提出了多項量化的指標，而這恰恰是監察部與國統局介入新一輪調控的最大原因。

　　“監察部這次介入的職能主要是監督報批中央的‘年度住宅建設規劃’的執行以及對《意見》的總體執行情況，并在一段時間后進行檢查，發現執行不到位的，在其職權內進行處置。”一位接近決策層的人士向記者解釋道。

　　記者了解到，去年7部委《通知》下發執行后，采取的是聯合檢查組進行情況檢查，形成報告向中央匯報的形式，這7部委也只具備在行業內進行處置、處罰的權力，而不具備對地方政府的監督檢查權力。

　　九部委《意見》當中明確提出，在“年度住宅建設規劃”上報國務院批準后，對于地方政府的執行力度和效果，以及貫徹中央調控精神的程度，將組織聯合檢查組進行檢查。“對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改”——中央政府態度的強硬程度超乎以往。

　　另外，記者掌握的情況表明，衡量地方工作成果的數據核算工作，很可能將由另一個新介入的部門——國統局承擔，至少將不再由地方政府單獨向中央提供。這主要是為了避免地方政府在數據上“兌水”的可能，而去年聯合檢查組檢查報告的數據多來自地方政府的單獨統計。

　　多渠道調控收效

　　相比于此前的兩次宏觀調控，今年的調控被更多的人看好。其根本原因在于9部委《意見》首次進行了多渠道的全面調控。此前，2004年的調控僅針對信貸環節，而2005年調控的重點在于地產行業的下游，即交易環節。這一次，信貸、土地、交易、結構都被納入的調控的范圍。

　　“表面上看仍是調控房價，但實際上已經從調控房價轉向游戲規則的重建。”著名經濟學者趙曉向記者坦言。“國六條”下發之后，他曾一度認為本次調控不會取得太大的效果，但9部委《意見》的全面調控，讓他改變了自己原有的看法。

　　“90平方米以下的住宅要占增量70%，這點有利于解決中低收入者的購房問題。”他說。按照他的邏輯，單純的調控房價沒有實質意義：房價從每平方米10000元降到每平方米9000元，中低收入者還是無力承擔，因此結構調整是首要問題。不過，他提出，政府一定要注意，不要讓這些房屋再流到投資者手中。“這點必須關注。”趙曉說。

　　對于本次按揭貸款首付的調高，中金公司首席經濟學家哈繼銘有些失望。“30%太低了，”他說，“多次購房應該將首付提40%～50%，因為目前在實行實名制的情況下，提高首付比例對于多次買房的人打擊是非常大的。”哈繼銘表示。按照他的說法，限制的應該是購買的次數，而非面積。

　　關注70%結構限制的還有地產商。“做大戶型獲得高利潤的就很難了，而且我們擔心的是那些目前已經申報立項，但沒有拿到開工證的，按照最新的精神要重新調整規劃。”一位地產商對記者說。此外，地產商們還擔心，地方中低價位普通商品房供應的逐步加大將占用過多的土地，從而繼續加大純粹商品房的拿地難度和成本。

　　對此，一位政府人士卻有另外一種解讀的方式，“中低價位普通商品房在相同或相近區域可以起到沖擊房價的作用，從而控制住房價追漲的勢頭。”他說，而這顯然也是中央政府愿意看到的結果。

　　另外，在稅收政策方面，9部委《通知》由控制投機性購房轉向投機投資全面控制，“營業稅的征收時限從2年延長到5年，主要是我們都注意到，去年的稅收政策遏止了短線投機之后，市場中大量的投資性購房行為在一定程度上扮演了房價推漲的角色。”財政部科研所的一位權威學者告訴記者。顯然，政府已經將“遏止”的范圍擴大到樓市中的“投資需求”，以遏止房價被推漲。

　　然而，不少市場人士擔心，營業稅征收時限的延長將限制存量房市場的擴容，進而影響到兩級市場聯動。而在此前下發的“國六條”當中，發展存量房市場，建立聯動機制，分流市場需求也是控制房價上漲的主要手段。

　　九部委《意見》十五條

　　一、 制定和實施住房建設規劃，要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布，各級建設(規劃)主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實；

　　二、 明確新建住房結構比例，新審批、新開工項目建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；

　　三、 調整住房轉讓環節營業稅，購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；

　　四、 嚴格房地產開發信貸條件，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；

　　五、 有區別地適度調整住房消費信貸政策，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；

　　六、 優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；

　　七、 加大對閑置土地的處置力度；

　　八、 嚴格控制被動性住房需求，2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內；

　　九、 加強房地產開發建設全過程監管，對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查；

　　十、 切實整治房地產交易環節違法違規行為，對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度；

　　十一、 加快城鎮廉租住房制度建設，政府合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模，要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設；

　　十二、 規范發展經濟適用住房；

　　十三、 積極發展住房二級市場和

　　十四、 建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度；

　　十五、 堅持正確的輿論導向。