破解房地產商囤房真相

　　謝斌

　　在房價不斷上漲、地產銷售虛火旺盛的背后，是地產商在囤積房源，哄抬房價

　　鐘大地(化名)最近比較郁悶。鐘是北京某房地產公司的總經理，其公司開發的樓盤5月中旬經新華社記者暗訪后被指“囤房”，就在報道全國通發的第二天，鐘大地接到了北京

市建委有關領導的警示電話。

　　此前，北京市建委明確規定：6月1日起，如果開發商有發布不實價格和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購等違規行為，且未按期整改，將面臨不低于1個月的“銷售禁閉”。這個規定背后的指向，正是日前被媒體炒得火熱的地產商“囤房”行為。

　　為什么不賣

　　“對不起，我們三期的尾房從4月初就已經停止銷售了，現在我們全部27名銷售代表都在力推四期。”在新華社記者暗訪時，鐘大地公司的售樓人員這樣說。

　　而在解釋“為什么不賣”時，售樓人員說：“三期就剩下幾十套了，打算留到年底當現房賣。期房變成現房，價格當然會跟著漲，估計起碼得8000多元一平米。”

　　顯然，這樣的解釋令前去暗訪的新華社記者很滿意，因為這正驗證了之前對于地產商“囤房”以哄抬房價確實存在的判斷。

　　“新華社的記者并未向我求證相關事實，這樣的報道令我們很被動。”鐘大地在接受《財經時報》采訪時卻大喊冤枉。鐘解釋說，公司并未做出三期尾房停止銷售的決定，很可能是售樓人員為了自身的提成，進行的銷售控制。

　　不過，北京市建委并不這么看，“售樓人員的行為視同公司行為。”建委一位人士對記者說。盡管北京市建委此番出招較狠，但效果究竟如何，從《財經時報》記者調查的情況來看，在建委與地產商的過招中，似乎已經分出高下。

　　“不好意思，項目開盤時間推遲到6月了，等開盤后我們會電話通知您。”“北京北”的售樓熱線中，售樓小姐的道歉充滿誠意。據了解，與“北京北”一樣推遲開盤時間的項目并不在少數，近三分之一原定于5月開盤的住宅項目，也都相繼將開盤日期推遲了一個月左右。

　　業內人士分析，部分房地產項目開盤時間的推遲與目前主管部門嚴打“囤房”的政策不無關系。

　　“最近我們公司銷售部正在連夜商量對策。”京城一位不愿透露姓名的地產公司銷售總監向《財經時報》記者透露。該公司位于南城的項目按照原計劃要在5月底開盤，但恰巧碰上“國六條”的出臺，面對未來未定的政策走向，“我們選擇直接‘封盤’觀望。”

　　當然，地產商的這種決定也來源于對市場的判斷。來自鏈家地產的一項調查顯示，“國六條”出來之后，67%的自住需求者推遲了購房計劃，其中32.65%的消費者將購房計劃推遲在一年之后。“買房人選擇觀望，市場可能會降溫，所以我們也一樣選擇觀望。”這位銷售總監說。

　　“囤房”的虛與實

　　5月2日，北京市建委曾經公布一項統計數據顯示：截止到4月30日，北京市期房項目中有109106套住宅未售，加上現房未簽約的共有12.7萬套即60%的房子沒有賣出去。而5月19日國家統計局發布的最新數據也顯示，全國商品房空置面積達到1.22億平方米，同比增長18.9%。

　　這些數據暗示的正是，在房價不斷上漲、地產銷售虛火旺盛的背后，是地產商在囤積房源，哄抬房價。但是地產商卻不這么認為。“他們竟然說，地產商‘囤房’的可能性非常小。”北京新華聯偉業房地產公司副總經理陳海旭在接受《財經時報》記者采訪時認為，按照他們多年來的銷售經驗，通過炒作來提高銷售速度，最多只能賣出項目的10%，而靠房屋的品質、戶型等實際狀況來贏得客戶，在同等的時間內卻能賣出項目的90%。“因此，在北京單靠炒作來銷售的地產商是幾乎沒有的。”

　　“我相信建委60%房子沒賣出數據的真實性，但這并不意味著地產商存在著‘囤房’現象。這個數據的得出與網上簽約的特點有關系。”陳海旭解釋說，目前網上簽約存在很多弊病，時間很長，銷售概率在2個月以上。而網上簽約修改不便，合同撤銷也麻煩。

　　因此在實際操作過程中，很多地產商采用的方式是，與客戶用網上合同的復印件來簽訂合同，屢次協商修改之后，再進行網上簽約。而從交訂金到網上簽約的時間基本上是2-3個月，已經有了一個季度的滯后性。“事實上，房子早已經賣出去了，并非地產商在‘囤房’。其實這個過程本身也在一定程度上影響了銷售進度。”陳海旭說。

　　然而，《財經時報》記者在對京城數十家在售樓盤的調查中發現，有超過一半的地產商或多或少地存在“囤房”現象。有的地產商在收回部分成本后，就停止銷售，等到現房或房價高漲的時候再出手，而囤積后再出手的房源平均漲幅都在1000元以上。

　　在《財經時報》記者拿到的銷售控制表格上會發現，表格上顯示的數據信息和政府房屋交易信息網上公開的數據信息有著很大的距離。往往在銷控表格上見到的“/ /”(即已銷售)，很多卻在政府房屋交易信息網上顯示并非紅色(即已簽約)。

　　而一位曾經做過售樓人員的人士告訴《財經時報》，在沒有透明售房網的年代，幾乎所有的開發商都會把好的房子囤積起來，把朝向不好的、戶型較差的房子等先賣出去，然后通過市場效應炒高樓價。而在銷售信息上網公開之后，地產商往往采取分樓拿預售許可證和自我預訂(比如讓自己員工訂房)的方式來進行“囤房”。

　　破解“囤房”根源

　　“其它行業可以用市場行為，為什么地產行業就不能用？銷售控制就是市場行為。什么叫囤積房源？什么叫哄抬房價？這些東西根本都沒有辦法定義。”北京朝陽大地房地產經紀有限公司董事總經理段枚焱對《財經時報》說。

　　在段看來，囤積土地根本不是企業的問題，是企業拿到土地之后，包括拆遷、資金、金融政策等對它的影響，導致沒有辦法開發。“現在房子漲得這么塊，傻子才不愿意把土地開發成商品房賣掉呢。而且兩年不開發，土地會被收回，關鍵是在實踐中有多少土地被收回了？”段枚焱說。

　　“開發商所謂的‘囤房’，出發點是沒有錯的，惡果在于最終把整個房價很大程度地拉升了。”北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶對《財經時報》說。

　　徐滇慶教授認為，事實上，

　　也有專家認為，信息不對稱才是最主要的原因。“開發商把控、壟斷著

　　事實上，信息公開程度已經很高。自去年以來，全國各大中城市都已經建立了自己的房屋交易信息網站，買房人都可以通過當地的信息網查詢到各個在售樓盤的真實銷售信息。“只是這種途徑有多少買房人知道，又有多少買房人愿意信任，這是政府部門急需解決的問題。”一位專家說。(06051)