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來源：新華每日電訊
高房價背后金融業的近慮與遠憂
據新華網信息北京5月30日電 (記者 李文川) 繼“國六條”提出要有區別地適度調整房地產信貸政策調控樓市之后，銀監會再念商業銀行要加強房地產貸款風險管理的“緊箍
咒”。 [新華視點：房產調控政策關鍵在于剛性落實]
分析人士認為，房地產市場的資產泡沫歸根到底是一種經濟現象，金融政策的調整無疑是有效的解決之道。但金融對房地產的調控，還應該出臺更多相關配套政策，以確保經濟不會因資產價格步步高升后出現硬著陸。
房貸高歌猛進隱藏風險
房地產業的發展關系國計民生，但它的生產周期長，資金需求密集，資金供需存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。
在我國，房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高。央行統計數字顯示：2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。這使得銀行在抑制房價上漲中的作用舉足輕重。
世界銀行不久前發布的《中國經濟季報》也認為，今年頭幾個月的新增貸款中“有相當大的比例流向了房地產開發商”。世行建議，在潛在的中國經濟過熱結構中，“對房地產業需要特別關注和采取特別措施”。
由于房地產業的各個環節都靠銀行貸款支撐，與房價上漲相伴生的往往是銀行不良貸款率的同步上升。由于貸款期限長，加之房價波動等原因，個人住房貸款開始進入國際公認的風險暴露期。
分析人士認為，房貸總量激增是當前房價居高不下的原因之一。而高房價不僅讓貸款購房者承擔了高負債之苦，還可能產生影響金融穩定和安全的外部效應。貸款購房者隊伍的膨脹是金融風險的預警信號。因此，在防范房貸增量風險的同時，化解住房貸款存量風險的任務也日顯艱巨。如何既能擠掉房價泡沫，又不至于引發風險，這需要銀行拿出智慧。
金融調控得練內功
房地產價格的走勢將直接影響到金融資產的質量，也影響金融市場的發展。主流觀點普遍認為，面對目前并不理性的房地產市場，央行有責任充分利用法律、法規授予它的權力，敏捷而審慎地對商業銀行、尤其是國有商業銀行進行窗口指導，促使商業銀行積極防范房地產信貸風險之積累。
一個不容忽視的現狀是，由于治理結構改革遠未完成，時下商業銀行還沒有形成有效的風險控制機制。央行統計數據顯示，4月末銀行業機構存差達10.1萬億元，據民間不完全測算，當前銀行業機構流動性約在2.6萬億元左右。近年來，由于市場競爭加劇，行業利潤率趨于下降，高利潤率的投資領域不多。在此情形下，房地產業的高利潤率自然吸引銀行去放貸。市場人士認為，在高流動性壓力下，銀行面臨的放貸需求不斷加大，能否堅守銀監會提出的放貸條件是個問號。
我國已初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個體系近幾年開始顯現出不能適應的跡象。“在商業性住房金融領域，風險過分集中在銀行系統，應推動住房金融產品創新，防范風險�！痹�4月底召開的住房金融體系研討會上，央行副行長吳曉靈這番話實際又直接。
吳曉靈透露，央行目前正考慮以產品創新為突破口，不僅要努力拓寬一級市場融資渠道，比如房地產投資信托、開發項目債券等等，同時要大力發展二級市場工具。
資深財經人士理性指出：目前的房貸政策有缺陷，僅發揮了推動房地產業發展的功能，而放棄了對房地產業調控的功能。具體表現為不斷擴大房貸規模，少問房貸結構。
吳曉靈也坦言，目前沒有適合中低收入人群住房的金融產品，市場沒有細分，缺乏支持不同人群住房需要的金融產品，今后將加快這方面的研究。
理性繁榮需合力助推
自2003年國家宏觀調控房地產市場以來，我國銀行體系的房地產及房地產相關的信貸增速較為緩慢。中國人民銀行5月25日公布的《中國區域金融運行報告》顯示，2005年末，全國商業性房地產貸款余額為2.77萬億元，同比增長16.1%，增幅比上年下降12.6個百分點。
公開資料表明，目前個人購房絕大多數民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。2006年，一季度個人住房按揭貸款為256億元，僅及2004年同期的五分之一，不及2005年同期的一半。分析人士認為，這說明居民(其中也包括炒房者)住房消費大量減少并發生了根本的逆轉。
與此不相適應的是，在居民住房消費迅速下降的情況下，國內房地產市場則異�；钴S、價格迅速上漲。
業內人士指出，無論從抑制高房價還是從防范銀行風險而言，把住信貸閘門都是至關重要的。但考慮到一系列體制性因素，能否如愿實現房地產宏觀調控目標、確保市場理性繁榮，仍面臨一些制約因素。
住房作為一種投資品，按現行的規則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。事實上，目前房地產開發商大量宣揚進入內地房地產市場的外資并不是通過直接投資方式，而是通過其他途徑進來炒作內地房地產的資金。從上世紀末東南亞金融危機的經驗來看，如果對這種外資炒作房地產的行為不加嚴厲遏制與打擊，金融危機風險不可小視。
據央行2004年調查統計，體外融資規模高達9000億元。體制扭曲所造就的房地產業的高利潤，同時也吸引著大量的體內資金分別以轉貸、委貸等形式進入體外。
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