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本報記者 吳雨珊 北京報道
固定資產投資增長過快！
流動性過多！
這是5月31日下午，中國人民銀行發布的《二00六年第一季度中國貨幣政策執行報告》中，特別提及的兩大潛在風險。
而其中房地產無疑又是最引入注目的中心。對此，報告特別予以了專章分析，認為目前房地產領域的一些問題尚未根本解決，少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出。
為降低房地產熱度，之前的5月24日，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》規定，從6月1日起，購買建筑面積90平米以上住房的首付款比例不得低于30%。人民銀行有關負責人就此解釋說，住房信貸政策有區別地適度調整，目的在于抑制不合理的購房需求和過快的房價上漲，同時配合住房供應結構調整，滿足中低收入家庭的住房需求。“提高首付比例有利于抑制不合理的購房需求。”這位負責人說，“在供給結構調整的過程中，需求的減少有利于緩解房價上升的壓力。”
央行調研10城市地產
未雨綢繆。去年11月，人民銀行在北京、上海、天津、重慶、廣州、成都、南京、杭州、深圳、青島等10個大城市開展抽樣調查，通過發放調查表和調查問卷的方式，重點了解了居民家庭償債能力和住房貸款狀況。
調查發現，在10個城市隨機抽取的樣本中，經濟適用房、普通商品房、高檔公寓和別墅的比例為14 : 76 : 8 : 2。住房面積在120平米以下的占比為68%，自住、空置、出租的比例為84 : 10 : 6。2005年10月末，10個城市平均月供收入比(借款人住房貸款的月房產支出與收入之比)為35%，低于銀監會規定的50%。
自住率、空置率的高低意味著房地產市場上投機(投資)性購房的多寡，也是宏觀調控的重要依據之一。
央行的調查發現，2005年10月末，8個城市貸款購房群體的房價收入比(房屋總價與家庭年收入之比，即房價為收入的倍數)除上海為10外，其他城市一般不到8，表明貸款購房群體的收入高于城鎮居民平均收入，其支付及償債能力相對較強。
問卷調查結果還顯示，大部分居民更傾向于買房，并對自己的還款能力有較強的信心。10個大城市中有62%的借款人在買房置業時沒有考慮過租房，其中北京高達90%。全部住房貸款(包括公積金貸款及組合貸款)平均期限為17年，平均首付比例為37%，其中南京、上海兩地的首付比例均超過40%。
遏制房價上漲
此輪房地產宏觀調控的“引爆點”是部分城市房價的迅速高漲。前述調研顯示，2005年11月末，8個城市居民貸款所購住房的市場價格均已明顯高于貸款購房時的價格，平均增長高達15%。
而今年一季度的情況更不容樂觀。70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，新建商品住房售價同比上漲6.3%，其中，大連、呼和浩特、深圳等城市房價上漲較快。
與房價同步上揚的，是房地產開發投資的增幅。一季度，全國累計房地產開發投資達2793億元，增長20.2%，增幅同比回落6.5個百分點。
房價的不合理上漲，也許能在另一組矛盾的數據中得到一些解釋——與開發投資迅速增長相悖的是，同期商品房的銷售面積在減少，空置面積在增加。一季度，商品房銷售面積達到9459萬平方米，同比增長10.2%，增幅同比回落10.1個百分點。3月末，全國商品房空置面積為1.23億平方米，增長23.8%，增幅比上年同期上升18.3個百分點。
同時，報告也從宏觀經濟的層面對房產價格上漲予以了解釋：“當前社會資金流動性持續過剩，貨幣市場利率低位運行，形成房地產等資產價格持續膨脹壓力。”
令央行高度關注的是，銀行信貸在此輪房價上漲中扮演了什么角色。央行對此所做的專項統計表明，3月末，房地產貸款余額達3.2萬億元，在全部人民幣貸款余額中的占比為15.7%。
為遏制房價的快速增長，控制商業銀行的信貸風險，人民銀行表示將加強政策引導，提示金融機構合理均衡放款，優化貸款結構，防止貸款出現過大波動。
報告提出了五項措施，即引導金融機構合理控制基建等中長期貸款，優化信貸結構；加強金融生態環境建設，積極做好對西部大開發、振興東北老工業基地和中部崛起的相關金融服務工作，促進區域經濟協調發展；進一步完善信貸管理制度，加強對農業、非公經濟、中小企業、助學和就業等經濟社會發展薄弱環節的信貸支持；鼓勵和支持擴大消費信貸業務，有效利用個人信用基礎數據庫的相關信息，完善住房貸款定價機制，改進住房金融服務和風險管理，支持合理住房消費；促進貼現貸款業務規范發展，更好地發揮票據貼現業務在緩解中小企業貸款難、增加流動資金投放中的積極作用。
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