深圳房地產中介資金監管挪用調查

　　本報記者 徐廣蓉 深圳報道

　　繁榮的深圳市二手房交易市場，掩藏著一個零成本快速“融資”的秘密通道。“去年底市場最火的時候，我們公司每個門店平均每天能收到200萬元的資金，攤子鋪得越大，沉淀的資金越多，就像銀行一樣！”深圳一位二手房中介公司的業務員說。

　　他所說的資金來源于二手房交易中約定俗成的“資金監管”。當買房者通過中介公司撮合與業主簽訂三方合同時，總是被要求在簽訂合同的三天內，將首期款(一般是售房款的兩到三成)進行資金監管。業主須看到此項資金承諾，才辦理贖樓(賣方需向銀行買斷正在按揭貸款的房子)、過戶登記等復雜的手續。

　　問題正埋藏于三方合同中一條不起眼的條款：將首期款放在銀行的“指定賬戶”內作資金監管。這一條款往往沒有引起買房者過多的注意。

　　然而，來自深圳市房地產產業協會的消息與有關市場調查報告顯示，2005年上半年約有100億元的二手房首期款以及全額款被“資金監管”，而其中相當一部分被經紀公司挪用于炒樓、炒股或低成本擴張等，存在無人監管的風險。

　　零成本“融資”，高風險投資

　　一份受深圳市政府有關部門委托而作的調查報告——《深圳市交易資金監管現狀及問題分析》顯示：深圳市二手房交易過程中通過經紀機構監管的交易資金金額巨大。2004年，深圳二手房通過中介監管的金額約172億元。2005年上半年，通過中介監管的資金達104億。

　　“資金被挪用的情況很多，但是目前并沒有負責監管的部門，”代表深圳市國土資源與管理局管理中介經紀機構的深圳市房地產業協會副秘書長張文華說，“政策出臺并不難，難在怎么操作，誰來負責。”

　　資金被挪用的關鍵，在于中介公司在三方合同中寫明的“指定賬戶”，事實上只是中介公司在銀行的公司賬戶。而由于資金存放銀行的隱蔽性，行業監管部門難以對資金的存放與使用給予有效的監督。

　　本報記者調查獲知，深圳一家知名中介公司，四年內急速擴張，達到將近200家門店，其內部人員透露，擴張的大部分資金即來自數額巨大的資金監管業務。

　　上述調查報告披露，中介將負責監管的資金部分用于幫助賣方贖樓。另外，如果買方缺乏資金付足全部房款，中介會先行墊付，并請擔保公司出面。“中介公司只須付給擔保公司0.8%的資金擔保費。而買方需支付中介總房款的2%～3%作為傭金。”調查報告指出。

　　而更多的是資金被挪用來炒樓，“中介利用信息便利優先購入掛盤的低價盤，然后再高價賣出，賺取差價。”負責上述調查報告的深圳市世聯地產估價部高級顧問王新說。

　　除此之外，“有上千萬元的資金被用于炒股。”上述中介公司的內部人員透露。

　　調查報告還披露，一些同時具有二級市場代理業務的中介用負責監管的資金大宗購買自己代理的樓盤，人為造成房源緊張的假象，以此迷惑消費者；同時也通過這種方式肆意抬高房價，從中獲利。

　　“更有甚者，一些人開門店就是為了這種前店后投資的操作，把門店當作一種融資工具，進行房地產開發。”王新說。

　　對于這種零成本“融資”的通道，相當部分經紀公司趨之若鶩。一位剛從一家大型連鎖中介經紀公司離職的業務人員證實，“我們每拉一單資金監管業務可以按照0.5%提成，公司也會專門培訓業務員積極拉單。”

　　風險是不言而喻的。調查報告指出：一旦房地產市場走下坡路，或中介公司業務出現問題，而后續資金跟不上，就可能造成無法償還客戶資金，繼而可能發生公司倒閉，人財皆空的嚴重后果。就在2005年7月，安徽就有一家

　　為何無人監管？

　　對于消費者來說，為了確保資金的安全，理性的選擇是通過與銀行簽訂協議，讓銀行發揮資金監管作用。

　　而來自深圳銀行業的消息說，雖然深圳一些比較規范的中介公司目前開始主動介紹客戶到銀行進行資金監管，但是相當多的客戶仍因受到蒙蔽，而錯將資金交付中介。

　　農業銀行深圳市分行一位不愿透露姓名的個人信貸部負責人告訴記者，一些中介或者欺騙客戶，稱銀行的資金監管要收費并且手續繁雜；或者在中介自己制作的三方合同的不顯著位置標明“必須在經紀公司指定賬戶上作資金監管”，利用客戶急于成交的心理，誘騙或強迫客戶就范。

　　另一方面，銀行對這項具有市場需求的業務并不積極，也為中介獲得了可乘之機。目前深圳大部分銀行對此項業務是不收費的。而銀行的“不作為”，在某種程度上是緣于銀行自身在按揭市場上的競爭壓力。

　　上述銀行人士透露，資金監管業務能夠為銀行帶來更多存款，銀行當然歡迎，然而隨著新房供應量下降，二手房成交比重的增加，作為為二手房交易全程服務的中介，在引導客戶按揭方面起著重要的作用。銀行在按揭業務上的競爭非常激烈，銀行為了完成業務不得不有求于中介，對“增值服務”性質的資金監管業務，也不愿意與中介發生沖突。

　　也有銀行表達了另一種態度。中國建設銀行深圳分行蓮花北支行行長文惠鵬表示，“資金監管業務在銀行是不收費的，所以沒有利潤。”銀行只是將其視為引入按揭貸款業務的一項增值服務。并且銀行不希望在監管過程中因為過多介入買賣過程，而使自己承擔風險。

　　銀行的有所保留是銀行的理性選擇，而中介的監管又沒有被禁止。“此項業務并不是強制監管業務，所以中介開展此項業務是合法的，一旦挪用問題暴露，才會受到法律制裁。”深圳蛇口律師事務所律師魏影表示。

　　這一問題的解決，無疑必須寄望于行業監管部門。例如安徽暴露中介公司挪用客戶資金事件后，安徽省建設廳發文禁止中介收取客戶房款，規定資金監管必須由買賣方與銀行簽訂協議，由銀行對資金進行監管。安徽省國土廳一位官員告訴記者，上述措施出臺近半年內，合肥中介經紀機構卷款逃逸的現象已經得到了有效的遏制。而深圳市有關政府部門委托機構進行調查，也顯示了監管部門對挪用現象的關注。但記者向深圳市房地產業協會副秘書長張文華了解措施出臺的時間表時，未得到明確回應。