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2006年的房地產市場調控細則昨天出臺。這份由國務院辦公廳轉發的九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》共計15條。這一細則的出臺，將給房地產市場帶來多大影響？對購房老百姓又意味著什么？讓我們聽聽銀行、房地產界、專家學者的看法。
經濟適用房建設目標9月底前公布
各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。
解讀：專家指出，這一條從源頭上加強了對房地產市場的宏觀調控。
90平方米以下住房須占七成以上
自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
解讀：滬上一房產開發商指出，對于建筑面積的規定將對房地產開發商產生最長遠的影響，但是也不排除大房型住宅將來由于稀缺反而價格上升的可能性。
復旦大學教授華偉指出，國家是希望通過穩定房屋單價、控制房屋面積來降低老百姓購房的總價，從而穩定房市。
業內專家認為，這一政策短期內不會對上海產生太大的影響，因為一年半以內，上海還將有將近2000萬平方米的中低價商品房和配套商品房將要出爐。
購房不足5年轉讓須交營業稅
從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
解讀：這一意見對市場的影響最為明顯。由于臨近6月1日，今天一大早，本市各大房產交易中心已經人滿為患，不少賣家希望把過戶程序提前，以避免交付營業稅。
同時，這一意見的出臺也打亂了一些購房者的計劃，不少市民由于經濟能力有限想先買一套小房子，過兩年再換大房，而如今，他們必須考慮到新增的營業稅，打算今年買房結婚的黃小姐，正考慮是不是一步到位買個大房子。
華偉教授認為，這一政策出臺很明顯是不鼓勵短期投資，引導前期過旺投資需求延緩入市。而該政策在操作中還需要進一步細化，對于弱勢群體確實需要二次購房周轉的市民應該有一定優惠。
個人首付比例不低于三成
個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
解讀：記者陸續采訪了滬上多家房貸部門，相關負責人告訴記者，這對于滬上購房者影響不大。因為，事實上從去年開始，滬上大多數銀行都已開始實施三成首付，雖然銀行對于個別情況也會有二成首付，但這一比例相當低，大多數銀行都不超過2%。而對于真正的炒房者，提高首付成數只會使其在同樣的資金條件下少炒幾套房，最大的影響可能是打壓了他們的心理預期。
各地城市年內建立廉租住房制度
廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道。《意見》規定，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
解讀：專家指出，廉租房將會長期成為住房制度建設的一個重要方面，而真正要擴大廉租住房制度的覆蓋面，還需要各地政府的大力扶持，僅僅靠開發商的力量是不夠的。
通過換購、租賃等改善居住條件
要引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
解讀：專家指出，這一意見主要是針對一些二級市場尚未完全打開的城市，上海并不存在這一問題。
居住用地七成用于中低價位中小套型
要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
解讀：業內專家認為，更多中低價和中小套型住房的出現，將會導致將來的市場出現同一區域高檔和中低價商品房共存局面。這可能會對建設高檔商品房的開發商造成一定壓力，但同時也會促使開發商對于其所建樓盤提出更高的品質要求。
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