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鄭春峰 呂天玲 張睿 黃博華 孫喜興
“國六條”出臺不久，“十五細則”緊接出臺，連續(xù)發(fā)力能否見效，重拳之下，廣州樓市如何？
昨日，國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的
意見》(即“十五細則”，以下稱《意見》，內容見本版轉載)。本報記者多方出動，采訪房地產商和相關學者，深入解析。
及時的“十五細則”
對于“十五細則”，不少專家和業(yè)界人士認為“及時到位”。
廣州天地房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)朱榮寶認為，“國六條”細則出臺得很及時，也很到位。朱榮寶表示，近年廣州樓房戶型面積越走越大，這對于土地資源尤其是市中心區(qū)土地極為稀缺的廣州是極不可取的。事實上，近年來廣州最好賣的就是90平方米左右的經濟實用型住宅，而大戶型大面積房屋反而滯銷。
本月23日，廣東省房協(xié)向省建設廳上呈了一份“對廣東房地產市場局勢的看法”的研究材料，在省房協(xié)這份研究中顯示：2005年廣州市80-100平方米的小戶型商品房供應量少于交易量，而140平方米以上的大戶型商品房則是供應量大于交易量！朱榮寶表示，此次政策的出臺將有助于廣州房地產市場結構的優(yōu)化，其不會對市場造成沖擊。
能否把房價降下來？
不管是“國六條”，還是“十五細則”，百姓最關心的還是，這一系列措施究竟能不能把虛高的房價降下來。
基于抑制需求控制價格的邏輯，部分專家對此表示樂觀。“與去年的國八條相比，這次政策導向更注重調整房地產結構了。的確是打擊了一部分購房者的信心，使得他們在短時期內可能再度陷入買不起房的境地。”中國社科院金融所的易憲容因此還估計“中長期范圍內房價肯定會跌下來”。
“一些人買不起房、市場上又缺乏中小戶型的問題將可望在一定程度上得到解決；同時，對于盲目追求大面積住宅、消費過度的傾向，也有一定的抑制作用。”有些房地產商也表示。
但是地產界人士的態(tài)度顯得并不明了。
“至少要觀望一段時間，而且各個城市情況不一樣，要看各城市進一步出臺的細則。“北京世聯(lián)”房產顧問公司的王正宇接受新華社采訪時說。
“觀望”是不少房地產商的態(tài)度，同時，“土地供應”也在此被提起：“一定要防止戶型面積降下來的同時，單價又上去了，出現(xiàn)小戶型、高單價。目前，決定單價的關鍵因素是土地成本，如果土地成本難以控制，住房價格也將難以控制。”
“房價會停一停，但在目前國內資金充裕、利率較低的水平下，下一步走勢還難以確定。”中國社科院研究員易憲容說。
熱議三大焦點
90平方米以下住房須占項目總面積七成以上：
小戶型是否一定便宜？
據(jù)了解，廣州市目前的房地產市場，大中戶型的產品占據(jù)開發(fā)商新開發(fā)產品的主要構成。許多樓盤都以90平方米以上的3房、4房單位作主打產品。
而“十五細則”的出臺使90平方米的住房將成為一道“分水嶺”，有人算過一筆帳：按人均30平方米計算，90平方米的住房在城市中足夠用。“這是《意見》中最關鍵的一條措施，它直接調整住房供應結構，向中低收入者傾斜。”“北京世聯(lián)”的王正宇說。
而中國社科院研究員易憲容也為此叫好：“這是一項非常好的政策，給廣大中低收入人群帶來了希望，一定要嚴格執(zhí)行政策，絕不能落空。”
但也有開發(fā)商持不同意見：有了“90平方米”這個框框，很難開發(fā)適銷對路的產品。
廣州方面，房地產專家韓世同認為，從長遠來看，該項政策對于解決住房結構問題還是有作用的。但這種太強硬的政策，對降低房價的意義不大。廣州市的土地供應市場化程度很高，對房價的降低必須作市場基礎性調節(jié)，如通過調節(jié)土地供應結構的調整才可能真正實現(xiàn)。
而對于這項政策，廣州不少開發(fā)商顯得很“驚訝”。
珠江投資的營銷中心副總監(jiān)殷杰表示“大可不必”，因為供需關系是可以通過市場來解決的，而且小戶型不一定便宜，未必老百姓買得起，如果周邊環(huán)境或者是地塊是不適合搞小戶型的，那么是否也要按比例搞小戶型？開發(fā)小戶型要與地塊相配合，要按市場辦事。
殷杰同時表示，從長遠來看，今后新推出的大戶型將減少，就會有利于現(xiàn)存的大戶型升值，因為物以稀為貴。
“光大花園”董事副總經理陳洪志甚至認為“不公平”：過去已審批但未取得施工許可證的項目，很多是在既定招標條件下拿地并做好了規(guī)劃設計，如今又要按新政策要求進行套型調整——事實上很多是要做出巨大改變，這可說明政府單方面增加條件改變“合同”，此舉殺傷力很大，對市場影響更大。
購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅：
營業(yè)稅轉嫁給買房者？
五年之限將矛頭直接對準了投機性和投資性購房。
清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，在房地產行業(yè)的熱浪中，短期投機型需求是最需控制的。“而這個控制，最有力的方式并不是物業(yè)稅，也不是提高利率，或者提高房產貸款的首付比重，應該是對短期交易的增值部分收稅。”因此他樂觀地預計上述政策將在很大程度上給過熱的房價“降火”。
財政部財政科學研究所副所長一位專家則對征稅這一手段產生質疑：“價格上漲是因為需求大，也因為供給不足，價格只是個現(xiàn)象，更不可能通過開征新稅種來解決。”爭議同樣存在于房地產業(yè)界中間。
開發(fā)商、“北京錦繡花園”董事長對新華社說：“這確實可以限制炒房行為。”雖然他也擔心，時間過長，可能會影響住宅的合理流動。
廣州方面，天地房地產開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)朱榮寶也認為：這將極大地打擊“短、平、快”式的炒房行為，并有助鼓勵市場的長線投資，但其短期會對市場造成一定的打擊。
而廣州另一些業(yè)界人士提供了另一套邏輯。
光大花園房地產開發(fā)有限公司董事副總經理陳洪志則認為，目前國內風行的超前消費與過度消費，將住房消費大量集中在一手商品房尤其是大面積商品房上，這給了一些開發(fā)商瘋狂提價的可乘之機。“國六條”細則不分一手與二手，不分豪宅與普通房“一視同仁一網(wǎng)打盡”，對二手市場打擊太大，難以理解。
同時，在目前處于賣方市場的房地產市場中，增加的稅收會不會最終轉嫁到買房者的身上？如果營業(yè)稅是由賣方來交，賣方可能就會通過提價的方式，使得增加的成本被抵消掉；如果是采用“一口價”(賣方開出一口價，其他稅費由中介搞定)的方式，那營業(yè)稅就要由買家來承擔。“這個提高的成本轉嫁到消費者身上，相當于房價要漲5.5%。”廣州中原地產區(qū)域營業(yè)總監(jiān)潘婉霞說。
這同“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件”的政策有矛盾。房地產專家韓世同稱。
也有人關注此項政策的實施。比如在對購置2年以內的二手房轉讓環(huán)節(jié)征收個人所得稅方面，需要納稅人自覺地到稅務機關申報，稅務機關并沒有足夠人力、物力去清查這部分數(shù)據(jù)。財政部財政科學稅收研究室孫鋼研究員表示，“國八條”沒有收到實效是因為現(xiàn)有的稅收政策在操作和執(zhí)行上“彈性太大”，地方政府在對待稅收政策執(zhí)行上“睜一只眼，閉一只眼”。
加大閑置土地處置力度：
閑地回收再拍高價？
加大閑置土地處置力度等一系列政策明顯針對囤積土地和房源的開發(fā)商。
有業(yè)內人士認為，目前政府相關部門為了防止市場供不應求局面而給開發(fā)商提供了“囤積房源和哄抬房價”的機會，因此必須抓緊制定出監(jiān)管政策并且嚴格執(zhí)行。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉向記者深入分析了此項政策的兩方面影響。
“一方面這個政策有可能讓房價漲得更高，因為閑置土地被回收以后，重新進行招拍掛，按照現(xiàn)在土地拍賣的天價，很可能讓未來的房價在一個很高的成本上；但是在另一方面，對房價的平抑是顯而易見的。閑置土地被收回之后變成住宅，肯定會增加市場上的房屋總量供給，所以總體上說對平抑房價有作用。”
令鐘偉憂慮的是，上述政策在執(zhí)行過程中很容易被開發(fā)商規(guī)避。“所以我覺得，這條規(guī)定要靠地方政府的，很多地方政府都是同開發(fā)商一條褲子：招拍掛200萬，地方政府返還給開發(fā)商100萬都有可能，所以對土地真的拿回來，執(zhí)行起來比較難。”
“實際上按照目前所有囤積土地的供應量，百強企業(yè)囤積的夠開發(fā)10個月左右，所以1年以上沒有太大的問題。因此如果房地產開發(fā)企業(yè)正常操作節(jié)奏不會打亂，除非是炒地盤。”他說。
北京行動：收回逾期未開發(fā)土地
北京市國土資源局29日表示，為控制房價過快上漲，北京市將積極運用土地政策參與調控房地產市場，近期將實施無償收回逾期未開發(fā)土地等五條措施：
推出一批中低價位、中小套型普通商品住宅用地。
北京市近期將推出6個中低價位、中小套型普通商品住房項目用地，總土地面積約為126公頃。
加大對閑置土地的處理力度，積極推進已供住宅項目進展。
其中：對愿意改為中低價位、中小戶型普通商品房項目的，采取延長一年期限，并協(xié)助辦理相關手續(xù)的優(yōu)惠政策；對不積極推進進展、違反合同造成土地閑置的項目，收回土地。
對超過合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處理。
加強對土地一級開發(fā)項目工程進展情況的督促力度。
加快、加大經濟適用房用地供應。
增加土地供應透明度。
清遠違法征地開發(fā)房地產被查
地方政府主導等已成為當前土地違法的新特點
監(jiān)察部、國土資源部29日派出聯(lián)合調查組，對廣東省清遠市違法征收農民集體土地進行房地產開發(fā)、河南省鄭州市龍子湖高校園區(qū)非法占地、山西省太原鴻富晉科技有限公司非法占地、河南省安陽市四季花香生態(tài)園非法租賃農民集體耕地、山西省山西萬水物貿城和太原富麗裝飾有限公司非法租賃農民集體耕地等五起土地違法案件進行調查。
記者29日從國土資源部獲悉，監(jiān)察部、國土資源部日前還聯(lián)合發(fā)出通知，責成陜西省監(jiān)察廳和國土資源廳對西安市西安大明宮集團非法租賃農民集體土地建設大型超市和商務寫字樓的問題進行聯(lián)合調查。
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長張新寶不久前在接受記者采訪時指出，當前土地違法反彈現(xiàn)象比較嚴重，執(zhí)法形勢相當嚴峻。量大面廣、地方政府主導、形式手段多樣化，已成為當前土地違法的新特點。
張新寶當時還表示，國土資源部將加大直接辦案的力度，公開查處一批嚴重違法批地、用地案件，特別是對涉及地方政府及其部門的案件，將堅決依法追究責任，不僅要追究直接責任人，還要追究有關領導的責任。
“十五細則”包含八項硬指標
指標一 近期經濟適用房建設目標9月底前公布
一、切實調整住房供應結構
(一)制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市(包括縣城，下同)人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設(規(guī)劃)主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。
指標二 90平方米以下住房須占項目總面積七成以上
(二)明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。
指標三 購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅
二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用
(三)調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
指標四 空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物
(四)嚴格房地產開發(fā)信貸條件。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
指標五 個人住房貸款首付比例：不低于三成
(五)有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
指標六 居住用地供應量七成用于中低價位中小套型
(六)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
指標七 土地閑置2年將被收回使用權
(七)加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度
(八)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。
四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序
(九)加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。
(十)切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。
指標八 各地城市年內建立廉租住房制度
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
(十一)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。
(十二)規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。
(十三)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度
(十四)建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當?shù)刈》靠偭俊⒔Y構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。
(十五)堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。
《意見》精神關鍵詞
“三個有利于”
《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(以下簡稱《通知》)指出：房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。
地方政府和責任制
《通知》表示：各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制。
國務院有關部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。
分類指導區(qū)別對待
《通知》指出，要調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。
初步抑制與根本解決
《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》表示：去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。
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