購房不足5年轉(zhuǎn)手全額征營業(yè)稅

    九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，規(guī)定購套型建面90平方米以上住房按揭首付款比例最低三成

　　綜合新華社電 自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；凡個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)

行首付款比例20%的規(guī)定；凡購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；今后各地居住用地供應(yīng)量須七成用于中低價位中小套型……

　　針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)市場引導(dǎo)和調(diào)控，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、

　　《意見》總計提出了15條具體措施，分成6個部分，分別為：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。

　　《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中指出，各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進(jìn)行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

　　政策解讀

　　90平米以下住房須達(dá)開發(fā)量70%

　　從審批階段把關(guān)供需結(jié)構(gòu)可解決目前市場供需結(jié)構(gòu)不合理問題

　　《意見》原文

　　自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上

　　“北京明天地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰”：套內(nèi)建筑面積90平方米折算成建筑面積為100平方米左右。從我們的銷售統(tǒng)計來看，銷售最好的就是建筑面積在100平方米以下的住宅產(chǎn)品，因此這次實施細(xì)則中提出加大中低價位、中小套型的住宅產(chǎn)品是符合市場需求的。這次在政府規(guī)劃審批階段把關(guān)，規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，可以解決目前市場供需結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。但至于用多大比例作為其分水嶺卻值得商榷，是否70%就比較接近市場的一個真實需求，則需要根據(jù)各個不同城市和區(qū)域的實際情況來量定。

　　全額征營業(yè)稅年限放寬至5年

　　政策有利于抑制投機(jī)炒作，但對扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場整體格局影響有限

　　《意見》原文

　　從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅

　　“中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰”：“對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”，對二手房市場的影響是最明顯的。將營業(yè)稅征收時間從“2年”為限，調(diào)整為“5年”為限，在一定程度上有利于抑制購房投機(jī)炒作行為，但對扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場的整體格局影響有限。

　　今年北京二手房的漲幅則要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一手房，究其原因，則主要是市場供應(yīng)層面不合理所導(dǎo)致。將營業(yè)稅征收時間改為5年，在一定基礎(chǔ)上減少投放到市場中的二手房的數(shù)量，二手房市場勢必會出現(xiàn)“供求錯位”的現(xiàn)象。目前二手房屋交易的營業(yè)稅為5%，契稅為1.5%———3%，假如在5年內(nèi)將房子買掉的話，加上交易過程的代理以及咨詢等費用，交易環(huán)節(jié)的支出就達(dá)到10%，這必然要轉(zhuǎn)移到購買者身上，無形中加大二手房的交易價格。

　　此次9部門的新政策最值得關(guān)注的還有一個懸念：就是沒有涉及此前被傳得沸沸揚揚的關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓差額收益部分的個人所得稅的繳納問題。新政策對此沒有提及，這就給下一步房地產(chǎn)市場的調(diào)控留下了空間———一旦此次通過征收交易環(huán)節(jié)稅收效果不盡如人意，有可能下一步就會出臺很多人都特別在意的房屋轉(zhuǎn)讓征收差額個人所得稅的政策。去年國稅總局幾次重申二手房轉(zhuǎn)讓獲益部分應(yīng)繳納20%的個人所得稅。

　　首付款比例不得低于30%

　　對高檔住宅和大戶型購買者影響不大

　　《意見》原文

　　為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定

　　“首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶”：有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策，對購買套型建筑面積90平方米以上的購房者，執(zhí)行首付款比例30%的規(guī)定，對于購買高檔住宅和大戶型的購房者的影響不是很大，因為購買這類產(chǎn)品的購房者本身自有資金就充足。目前CBD區(qū)域有好多針對投資性購買的小戶型，這些房屋的建筑面積在80平方米左右，單價都超過12000元/平方米，這樣的房屋顯然不是針對中低收入群體的產(chǎn)品，但是卻可以享受到20%的優(yōu)惠，因此，針對有區(qū)別的適度對待政策，銀行和建設(shè)部門應(yīng)該聯(lián)動起來，比如劃定一個價格范圍，或者是劃定一個區(qū)域范圍，這樣才可以完全實現(xiàn)真正的有區(qū)別的對待，否則就無法達(dá)到最初的調(diào)控目的。

　　各方聲音

　　90平方米成政策傾斜分水嶺

　　［開發(fā)商·北京錦繡花園投資公司董事長沈大強(qiáng)］：“90平米以下住房須達(dá)開發(fā)量70%”，我舉雙手贊成這一政策，這體現(xiàn)了國家對民生的重視。盲目追求大戶型不符合中國土地緊缺的國情，按人均30平方米計算，90平方米的住房在城市中足夠用。

　　［開發(fā)商·北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理閻少華］：對“90平方米住房”進(jìn)行劃線，我有不同意見，這對市場發(fā)展沒有好處，有了這個框框，很難開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品。要限制過度消費，可采取別的措施，比如對不同面積的住宅征收不同比例的契稅等。

　　［學(xué)者·中國社會科學(xué)院研究員易憲容］：這是一項非常好的政策，給廣大中低收入人群帶來了希望，一定要嚴(yán)格執(zhí)行政策，絕不能落空。

　　［購房者·剛畢業(yè)的研究生江崇科］：現(xiàn)在房子又大又貴，北京四環(huán)以內(nèi)的房子很少在每平方米7000元以下。這對我們剛畢業(yè)工作的人群，造成很大壓力。

　　區(qū)別對待：首付分30%和20%

　　［某銀行負(fù)責(zé)人］：把過去首付款比例由20%提高到30%，一定程度上有利于控制過快的購房需求。而對購買低于90平方米的住房，仍執(zhí)行首付款20%比例，充分考慮到了中低收入群眾的購房需求。這是國家政策面首次提出“區(qū)別化”的住房信貸政策。

　　［學(xué)者·瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬］：首付款區(qū)別對待，照顧了中低收入群體。但首付款設(shè)為20%至30%，對炒房者的投機(jī)購房，仍形不成有力打擊。

　　［學(xué)者·易憲容］：對中低收入者是個好消息。但這一政策應(yīng)進(jìn)一步劃分檔次，充分細(xì)化，比如90平方米至120平方米實行首付款30%，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　［購房者·北京麗陽四季樓盤業(yè)主高先生］：兩年前買的97平方米房子，首付款20%要11萬元。如果按照30%首付款則要17萬元，我就支付不起了。但實行區(qū)別對待很有好處，這有利于調(diào)整消費心態(tài)，不一定都緊盯大房子。

　　新華社發(fā)

　　本組稿件采寫：本報記者 張學(xué)冬