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作者：李楠 來源：中國經營報
4年前，上海徐家匯的沈先生加盟的一家國內經濟型連鎖酒店使他今天的日子越來越好過了。89間客房一年獲利300多萬元，平均一間客房一天就能帶來100元的利潤。2004年酒店的營業利潤達到了255萬元，2005年突破了300萬元。這個營業利潤其實已經扣除了除房屋折舊(房產單位自有，此利潤數未考慮房屋成本或計提折舊)以外的全部成本，包括員工工資、
稅收等等，當然也包括加盟管理費，這是按照營業額的3.5%繳納的。
特許加盟經濟型連鎖酒店有這么大的魅力？我們如何來投資和特許經營連鎖型的酒店呢？
特許加盟之物業
目前，從物業角度而言，比較常見的加盟經濟型酒店的方式有兩種，一為長期租賃房產，并對其進行改造從而達到加盟品牌的統一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業。不管是何種方式，特許方都對加盟者的物業提出了一定的量化要求(見表一)。
如果按照目前在經濟型酒店中常見的平均每個客房25平方米計算。從這些數據分析，各特許商對于物業的要求差別并不是十分明顯。但對于投資者而言，可以根據現有物業的實際情況進行挑選，所持物業建筑面積足夠大的投資者相對而言選擇面更為充分一些。
除對物業面積上的要求之外，各特許商對于物業所處的地理位置都有一套判定標準。單從這一條而言，各家的取舍十分統一，概括言之，無非是如下兩種：位于城市的市級商務區、商業中心、會展中心、物貿交易中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區等商業成熟區域；或靠近火車站、機場、碼頭、長途汽車站、高速公路客運中心區域、地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動性好，進出口便利、寬敞，并且有良好的可視性和可進入性。
從以上兩種選址傾向而言，在入住率可以維持在一定高度的情況下，不過分追求黃金地段，但是交通便利非常必要。
特許加盟之投資
與很多可供加盟的特許項目相比，經濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的準入門檻(見表二)。
以上計算都是以改造現有物業為準，如新建物業，前期投資額需增加一倍左右。在一次性支付數額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓等方方面面支持的同時，加盟者每月也需支付一定的費用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入(見表三)。
不難看出，每月統稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經營狀況不佳的情況下，有理由向總部提出要求下浮；但在供銷兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費的要求。
特許加盟之投資回報
作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關心的便是資金風險和投資回報率的問題。就現階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一個重要原因。
從我們所得到的數據來看，對于非自建性質的經濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅在開張一年半的時間內，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。
各個不同品牌的經濟型酒店對于投資回報周期的得出，來源于他們對年投資收益率的估算。下表是以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數據來看，這一表格的計算比較保守(見表四)。
從各連鎖品牌對于投資回報周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經濟型酒店的平均年投資收益率。
特許加盟之資金
加盟經濟型酒店前期的資金壓力不言而喻，為了吸引更多致力于此項事業的投資者，并快速擴張門店數，去年國內幾家知名經濟型連鎖酒店推出了一項助業計劃。在計劃中，這些酒店與銀行將聯合為加盟該酒店的業主提供資金服務。對于自有產權的加盟店，經銀行評估后，將提供貸款以支持加盟店的投資需求，其中貸款不超過總投資的50%、最長期限為5年；對于沒有產權的加盟店，經評估合格后，也可獲得總投資額的30%至50%、最長期限為5年的貸款，錦江國際則為加盟者提供全額連帶責任擔保。但加盟店業主需將所擁有的股份權質押給錦江國際，作為反擔保。
經營風險提示
相對而言，經濟型酒店的年收益是比較高的，但在高收益的同時也會存在高風險。主要有以下幾點：第一，投資人最好具備一定的酒店管理經驗，或者是酒店專業出身。第二，因為有很多有資金實力的連鎖機構都在積極進入這一市場，投資者如果沒有準確的定位，成功的希望就不大，所謂“經濟型”的單體酒店既不加盟品牌連鎖酒店，也無意樹立自己的連鎖品牌，認為只要借用“經濟型”概念就能賺錢，這顯然是錯誤的。第三，由于資金門檻高，經濟型酒店不是小額的投資，它一般需要500萬～1000萬元的啟動資金。所以如果你沒有足夠的資金實力，就要三思而后行。
(本文所有表中數據僅供參考)
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