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銀監(jiān)會要求對多套房和高檔房大幅提高首付比例
業(yè)內(nèi)人士認為，新政抬高了炒房者入市門檻，但對高檔盤銷售影響不大
中國銀監(jiān)會在日前召集的當前經(jīng)濟形勢通報會上提出要求：各商業(yè)銀行要大力發(fā)展實質(zhì)性首套住房消費貸款，嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅
、商業(yè)用房等投資和投機性需求要大幅提高首付比例和嚴控授信。作為“國六條”的執(zhí)行措施，信貸的宏觀調(diào)控杠桿也開始有所動作。那么，該政策會對廣州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？
政策出發(fā)點是信貸用在刀刃上
“各商業(yè)銀行要嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅等大幅提高首付比例�！币欢螘r間來一直在珠江新城各個樓盤踩盤的江先生聽到這個消息的反應(yīng)是:對買房沒有影響，但覺得政策對自住和投資投機者應(yīng)該區(qū)別對待。雖然都是二次、三次置業(yè)，但我們是為了改善生活條件，這無可厚非，不應(yīng)該對這種正常的需求有所打壓。
廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，“這個政策反映出來的基本思路是不能用銀行的錢來炒樓�！便y行的信貸也要用在刀刃上，那些投機的人，其利用較低的首期款進行按揭投資，會浪費更多的資源和銀行的資金。從整體社會資源上看，二次置業(yè)，不管是自住還是投資，都是占據(jù)社會資源，對那些首次置業(yè)的人而言反而是不公平的，國家的政策應(yīng)該更照顧那些首次置業(yè)的人。因此，這次銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行“要大力發(fā)展實質(zhì)性首套住房消費貸款”，政策的出發(fā)點已經(jīng)顯示了對普通工薪階層的傾斜。
新政提高炒家入市門檻
趙先生在某房地產(chǎn)投資顧問公司任職，他說，“在我身邊擁有幾套物業(yè)的人還是比較多的，一些是四五套，還有一個老太太有十多套。他們大多數(shù)是按揭買的，主要是一種從眾效應(yīng)吧，樓價不斷上漲，大家都有房價上漲的預期，于是也跟著買房投資。但是炒樓還是少數(shù)，更多的人是長期投資，畢竟現(xiàn)在投資渠道有限，投資房地產(chǎn)算是不錯的選擇。對于他們來說，房子的租金都能付月供的幾成，有的甚至都和月供相抵了，投資起來也不是特別辛苦。”
從1999年就開始在廣州投資房地產(chǎn)的彭先生，現(xiàn)在廣州已經(jīng)有了十多套物業(yè)，單單五羊新城就有3套。手頭現(xiàn)有的資金已經(jīng)有幾百萬。聽到新政的消息，彭先生說，60萬元的房子如果首付從3成提高到5成，也就是多了12萬元，應(yīng)該也不會有太大困難。但之前一直和彭先生洽談要買下其一處物業(yè)進行投資的葉小姐夫婦，聽到消息卻顯得有些著急了，他們現(xiàn)在已經(jīng)有自己的房產(chǎn)，手頭上還有存下來的6、7萬元住房公積金一直沒動，加上存款就有十多萬“閑錢”，想要進行房地產(chǎn)投資，以租養(yǎng)貸�！叭绻岣叩�4成，這套60萬元的房子就要24萬元的首付，我們估計就投資不起了�！比~小姐說。
“投資者也要看級別，”一位中介行的經(jīng)紀人對記者說，“如果是那種投資大鱷，手頭資金很多，新政策對他們的影響就不會太大，但如果只是小投資客，資金實力不太強，很可能就會退出房地產(chǎn)的投資市場�！�
小開發(fā)商可能面臨資金斷裂風險
銀監(jiān)會此次亮出的另一張“王牌”是提高房地產(chǎn)貸款在資本占用中的風險權(quán)重，以此利用資本杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)信貸。
“這個政策從總體上還是會對房地產(chǎn)投資熱有所抑制�！睆V州恒大集團策劃中心總經(jīng)理曾曉華認為。而根據(jù)廣州市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資85.08億元，同比增長16.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資達兩位數(shù)增長。
但凱旋會和恒大集團等負責人均表示，對于大型的開發(fā)商來說，開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目銀行一般都樂意房貸，而且大型的開發(fā)商融資渠道除了銀行還有其他，因此，銀根緊縮造成的影響不會太大。但對于小開發(fā)商來說，銀根緊縮會讓他們面臨資金斷裂的可能，最后只好退出市場。
而珠江投資的殷杰則認為，從宏觀來講，全國金融系統(tǒng)的存貸差過大，銀行需要一個渠道來發(fā)行款項，而房地產(chǎn)業(yè)對于銀行業(yè)來說還是一個比較好的渠道。所以這次嚴格發(fā)貸只是從一定程度上改善投資不規(guī)范，而對于正常的房地產(chǎn)投資應(yīng)該沒有什么抑制作用。
開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的可能性很小
對高檔樓盤、別墅等提高首付比例和嚴控授信，會讓開發(fā)商對未來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整嗎？
凱旋房地產(chǎn)副總經(jīng)理李曉玲表示:高端產(chǎn)品市場的消費者消費能力都很強，例如他們開發(fā)的凱旋會，大概40%的客戶是一次性付款，而即便是分期付款的客戶，能夠有資金實力購買1.8萬元/平方米的房子，提高一兩成的首付也不會太成問題�！伴_發(fā)商對于高檔樓盤的客戶的消費能力充滿信心，對于專門主打高端市場的開發(fā)商而言是不太容易改變其開發(fā)線路的。”一位不愿意透露姓名的發(fā)展商私下對記者表示，“我們的房子就是蓋給有錢人的�！�
而合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也表示，目前城區(qū)的土地越來越稀缺，發(fā)展商為了在寸土寸金上創(chuàng)造出最大的價值，肯定還是會開發(fā)高檔的樓盤，以獲取最大的利潤。因此，開發(fā)商主動去調(diào)整市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的可能性不大。
也有開發(fā)商認為，新政策從長遠來看還是會對開發(fā)商的決策產(chǎn)生較大影響。珠江房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司營銷中心副總監(jiān)殷杰說，今后企業(yè)在開發(fā)新的項目的時候會考慮更多的因素，客戶定位也更為細分，而對于開發(fā)高檔樓盤也會更為謹慎。
本報記者 張�！嵙暽O喜興
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