銀監會劍指房地產信貸過度投放

　　-本報記者 杜艷 北京報道

　　“國六條”公布僅一周，銀監會就首先砸下了調控房地產的一記重錘。

　　5月25日，銀監會主席劉明康主持召開了一個“當前經濟形勢通報會議”。會議規格頗高，各主要商業銀行(5大國有商業銀行和12家股份制商業銀行)的董事長和行長悉數到場，

內容是貫徹國務院第132次常務會議精神、對商業銀行進行窗口指導、落實“國六條”、從信貸入手調控房地產。

　　風險權重大幅上調

　　本次調控，銀監會劍指信貸投放過度和房地產信貸風險問題，以強化資本約束和力促信貸結構調整，為其調控思路。

　　在劉明康的講話中，第一點就指出，要嚴控貸款總量，確保貸款投放的平穩增長。在這一點上，銀監會和央行頗有默契。4月27日，央行已經就“把好信貸‘閘門’，控制貨幣信貸過快投放，優化貸款結構”召開了各商業銀行窗口指導會議。

　　銀監會此記“重錘”，比央行的“窗口指導”更加嚴厲。銀監會強調，要有效管控房地產放貸增長，而資本約束成為銀監會著重強調的硬指標。其中的一招殺手锏是，房地產貸款風險權重將進行大比例調整。

　　銀監會提出，“調整風險權重，強化資本約束，利用資本杠桿有效調控房地產信貸”，對于個人抵押房地產信貸的風險權重維持50%不變，對于其他類較高風險的房地產貸款可由目前的100%提高到150%-200%。此舉意在提高風險貸款的資本占用，通過資本的管理限制銀行房地產開發信貸業務發展。

　　銀監會相關人士指出，目前這項政策還在討論過程中，劉主席對此比較肯定，不過何時落實，如何具體調整，還沒有明確的時間表。盡管如此，商業銀行還是感覺到了“山雨欲來風滿樓”的蕭瑟。

　　“這個將對商業銀行產生很大的影響，如果這樣實行，我們以后很可能大幅削減房地產開發貸款。”中行公司業務部人士告訴記者，“風險權重這么高，對資本的消耗太厲害了。”

　　作為一家正處于上市過程中的銀行，中行9%的資本充足率雖然達到了8%的監管要求，但是如果進行了風險資產的大幅加權調整，資本充足率勢必將有不小的下降。

　　而以基建等為業務優勢的建行將受到更大的影響。建行人士指出，當前建行的房地產開發貸款占比還是比較大的，估計占到整個信貸余額的1/4左右，以前建行的風險權重是嚴格遵循國際要求進行核算的。“如果按照200%計算，對建行的資本充足率將有不小的沖擊。”當前，建行的資本充足率位居國內商業銀行首位，為13%。

　　他認為：“200%算是最高風險加權了，如果這樣執行，銀監會的措施是非常嚴厲的。”而考慮到現在房地產新一輪的調控已經開始，“建行已經開始收縮房地產信貸了”。

　　但他同時認為，真正以風險度來論，房地產開發貸款的特點是“不良率很高，但是損失率很低”，也就是說由于資金周轉等問題，房地產開發貸款盡管會出現逾期的情況而使不良率提高，但是由于房地產貸款是按照房地產抵押資產的70%-80%發放貸款，還是有一定保證的，并且由于房價處于上升周期，所以即使拍賣銀行也很少有損失。

　　而他更加擔心的是，如果來一個這么嚴厲的政策，對于資本充足率不太高、甚至為負的股份制商業銀行，勢必大幅削減房地產開發貸款，這樣是不是會導致供需的再一次失衡，進而催生房價的上漲？

　　提高首付比例

　　除上述嚴厲措施外，前一段時間盛傳已久的提高按揭貸款首付比例的問題，也提上了銀監會的議事日程。

　　25日的會議上，銀監會要求，要大力發展實質性首套住房消費貸款，嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求要大幅度提高首付比例和嚴控授信。

　　同時，會議強調：各商業銀行要加強房地產貸款風險管理，嚴格區分房地產開發貸款和個人住宅消費貸款并進行貸后檢查，嚴格審查住房消費者的還款能力、還款意愿和還款記錄。

　　這樣看來，除了對房地產開發貸款進行嚴格的管理和規模控制外，在不久的將來，對一套以上的按揭貸款也要納入控制范圍。

　　銀監會此項對自住和投資區別對待的政策，目的非常明確，即減少投資尤其是投機行為，從而抑制房價過快上漲。

　　但某中行人士提出了自己的擔憂。他指出，由于房地產開發貸款與房地產按揭貸款有很大的連帶效應，現在不少銀行都把同一個項目的開發貸款和個人按揭貸款捆綁在一起完成。如果房地產開發貸款有大量削減，銀行出于風險控制，肯定會影響到個人按揭貸款的增長。

　　另外，對于商業銀行來說，由于有高院的司法解釋認為“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，因而對于商業銀行來說，更應該提高首付比例的不是第二套以上的投資房，而是自住房。

　　不少商業銀行人士指出，“除非銀監會強令所有商業銀行提高首付比例，否則靠銀行的自主行為很難落實”。

　　關鍵原因在于，房地產按揭貸款一直是商業銀行個人業務的主力軍，且資產質量一直不錯，從而成為不少商業銀行爭奪的

　　但如果受資本約束影響，這兩項業務都大舉收縮，那么銀行就會有另一個問題凸顯出來。建設銀行某人士指出：“當前的流動性太寬裕了，銀行的頭寸沒地方用，而我們又有資本回報率的要求，利潤是層層下分的，下面的分支行壓力很大，如果房地產這塊不錯的資產比例大幅壓縮，利潤壓力就更大了。”

　　在他看來，房地產信貸調控更應該根據商業銀行資本充足率的不同而區別對待，讓資本充足的銀行進入市場，而資本充足率低的銀行自然淘汰出市場。

　　而除了信貸手段，稅收手段可能將更適宜于對投資和投機的抑制。據悉，國稅總局將對房產交易增值收入中20%的