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隨著貸款者逐年歸還本金利息，銀行風險也逐年降低，但這種循環(huán)授信無疑使可能逐年降低的風險一直保持在較高的水平上
本報記者 于兵兵 發(fā)自上海
5月18日，上海市銀監(jiān)局發(fā)布《規(guī)范房地產信貸業(yè)務創(chuàng)新與競爭秩序》公告，對個貸新
品提出風險預警信號。房貸中介業(yè)人士認為，房貸新品設計本身的風險系數(shù)不大，相比之下，銀行在操作流程中放松警惕，可能成為更明顯的風險信號。
個貸有放松跡象
“我們選擇合作銀行的標準取決于個貸審批政策的寬松程度�！鄙虾Ｒ患抑薪楣镜姆抠J部門經(jīng)理說。
傳統(tǒng)的“寬松”標準是指銀行在貸款成數(shù)、貸款年限、房齡要求、總價要求等方面是否嚴格要求，而現(xiàn)在，因為房貸新品種的增加，也因為個貸業(yè)務競爭加劇，這一標準有了新內容。
“目前上海一些銀行對貸款資質的審查不再像以前那么嚴格，有的可以免去一部分資料，或者只需要復印件�！鄙虾Ｒ患抑膫�貸金融服務機構工作人員介紹。
個貸放松的另一個現(xiàn)象是銀行放款時間提前。根據(jù)常規(guī)，一、二手房交易過程中，買方貸款時需要向銀行提供過戶證明和他項權利證明，而這兩個證明由房地產交易中心在20個工作日后出具。這樣，從買賣合同簽訂到銀行放款，時間最少在20天以上。
但是，這一硬性要求目前正在被打破。上述個貸服務機構人員介紹，某銀行目前在上海的一些支行已經(jīng)可以做到將貸款時間從20天縮短至三四天。具體做法是，不需要房地產交易中心出具的過戶證明和他項權利證明，只要有擔保公司提供擔保，買賣合同簽訂后即可放貸。
憑“兩證”放款的政策源于2005年4月，也就是宏觀調控之初。上海市銀行同業(yè)工會與上海房地局聯(lián)手，從審批流程上叫停了轉按揭，這一重拳此后被市場視為最有力的打擊投資的政策之一。具體做法是，自房產買賣合同簽訂，并遞交房地產交易中心起，在20個工作日后，產權過戶手續(xù)才能完成，銀行據(jù)此向出售方放款。想通過短線投資方式炒作房產，或向銀行騙貸的做法在這一新政下得到了根本性抑制。
但目前，原本通過拉長交易時間而抑制的銀行風險重新回來�！叭绻谫I家還沒有拿到房產證時，銀行就已放款，一旦房產出現(xiàn)問題，比如法院查封，銀行是沒有權利拍賣房產的，而這時銀行的錢已經(jīng)放出了。”中原地產分析師稱。
新品隱含風險
上述做法如果放在一手房交易過程中，就是目前銀行界熱推的“直客式房貸”�！般y行可以通過選擇品牌開發(fā)商來規(guī)避風險，如果是二手房，房產背景就比較繁雜，銀行風險就更大�！笔袌鋈耸拷榻B。
據(jù)了解，去年開始，直客式房貸開始在中國銀行和萬科、中海等品牌開發(fā)商中嘗試。購房者直接向銀行貸款，只要簽訂了合同，銀行就可以一次性向開發(fā)商付清購房款，而不用等產證最終過戶完畢。這些節(jié)省下來的時間對于一直倚重銀行貸款的開發(fā)商來說就顯得非常重要。而申請房貸者還可以節(jié)省需要支付給開發(fā)商的按揭保證金，并享受一次性付款優(yōu)惠。
“推出直客式房貸，先于在沒有實際交易的情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴，可能會加大銀行風險�！蹦硣秀y行工作人員分析。
另一種風險較大的貸款新品是循環(huán)授信。“循環(huán)授信是目前銀行業(yè)拉攏房貸客戶的十分有效的工具之一。”上海某房貸服務機構人士表示，他們最近就做了好幾筆這樣的引薦業(yè)務。
循環(huán)授信又稱加按揭，名稱不同但內容相似。房產擁有者可以以房產最高額抵押為基礎，向銀行申請多次循環(huán)授信。如果此時房產已經(jīng)升值，還可以申請重新估值，估值的增加額可以加入到貸款最高限額中。
比如貸款者共貸款100萬元，歸還30萬元后，貸款者仍可以向銀行重新申請不超過30萬元的新增貸款，如果此時房產經(jīng)評估又升值20萬，最高貸款額就可以達到50萬元。
預警銀行
上海市銀監(jiān)局此前向媒體表示，隨著貸款者逐年歸還本金利息，銀行風險也逐年降低，但這種循環(huán)授信無疑使可能逐年降低的風險一直保持在較高的水平上。一旦房地產發(fā)生波動，抵押物貶值，風險就會加大。
正是基于這些房貸新品的風險性較高，5月18日，上海市銀監(jiān)局發(fā)布《規(guī)范房地產信貸業(yè)務創(chuàng)新與競爭秩序》的文件，對日前銀行業(yè)大量推出個人購房貸款新品提出風險預警。而這一天也正是國務院發(fā)布促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施(下稱“國六條”)的第二天。
“除了直客式房貸和循環(huán)授信，大多數(shù)房貸新產品并不存在更大的風險�！鄙虾Ｖ抠J服務機構億通代書某研究人士告訴《第一財經(jīng)日報》。比如雙周供、兩代供、固定利率等房貸新品只要審理嚴格，風險程度和一般的貸款產品性質一樣�！岸鴮τ谥笨褪椒抠J和循環(huán)授信，只要銀行嚴格審批流程，風險也是可以控制的�！痹撊耸糠Q。
據(jù)了解，目前銀行對循環(huán)授信的貸款用途的監(jiān)管仍比較嚴格。用于買車、上學等用途的貸款都需要出具明確的支付證明。
信息顯示，截止到今年4月，上海市內資商業(yè)銀行的個人購房貸款余額連續(xù)十個月下降。個貸業(yè)務的持續(xù)萎縮直接影響著銀行的收益�！爱吘鼓壳按蠖鄶�(shù)銀行50%以上的貸款收入來自房地產業(yè)，其中個人購房貸款一直是銀行業(yè)風險較低的優(yōu)質產品�！泵裆y行北京分行一位信貸部門經(jīng)理稱。
為了扭轉商業(yè)銀行房貸增幅下滑的局面，各家商業(yè)銀行推出房貸新品的嘗試可謂不遺余力。從去年底至今，已經(jīng)有近十種房貸新品推出，而民生銀行等一些商業(yè)銀行的個貸新品仍在積極醞釀中。
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