上海房價走在回歸的路上

　　本報記者 黃晨 發自上海

　　整個4月，上海樓市都洋溢在回暖的基調中。一份來自易居(中國)研發中心的報告顯示，當月商品住宅成交環比上漲近三成，總量已接近2005年1月的歷史高點。

　　或許正因為如此，業界有理由相信上海樓市的信心底部已經筑成。面對即將問世的

“國六條”實施細則，市場已將預期的聲浪統一：未來的調控措施會對全國市場產生重要影響，但上海不會遭受太大沖擊。

　　那么先期盤整的房價在回暖形勢下又將何去何從？

　　力促回暖

　　“尤其是4月，媒體關于回暖的報道比較集中。”搜房研究院副院長鐘宇依據自己的觀察判斷，地方媒體對于個案成交放量的集中報道為此輪回暖助力不少。

　　當然，開發商主動調低預期也為促進成交增添砝碼。4月29日，定價屢經反復的2005年上海住宅“地王”——合生江灣國際公寓就以萬元左右的均價低調入市。然而開盤當日，成交即過百套。

　　上海合生

　　就在4月放量成交的同時，上海樓市同樣迎來供應高峰。尤其是“五一”前一周，新入市房源已接近90萬平方米(注：若以100平方米/套計，每天約有1200套新房上市，而日成交則維持在800套左右),創下今年以來單周的最高供應紀錄。

　　有數據進一步表明，這一供應趨勢延續到了5月。易居(中國)研發中心稱，出于對新一輪調控即將來臨的市場預期，開發商加快了上市步驟，以防止新措施出臺以后影響樓盤的去化速度。

　　預期調整

　　4月的回暖態勢同樣在需求層面玉成了“五一假日房展”。4天11萬參觀人次刷新了上海各項房展會的歷史最高紀錄。

　　其間的機構調研結果似乎印證了此輪的需求井噴。易居(中國)研發中心發布專項研究報告稱，約有55.9%的受訪者表示計劃于今年內購房。

　　而另一項指標——主觀可承受

　　但央行4月28日的加息行動還是令市場預期開始發生微妙變化。這項研究顯示，有近五成受訪者表示可能因此推遲購房計劃，有超過半數的人對未來樓市走向感到相當迷茫。另有近三成的人認為回暖尚待時日或是樓市仍處于下行通道。

　　至于心理房價，該報告顯示，約有58.7%的購房者選擇了8000元/平方米以下的商品住宅。需要指出的是，將這一指標與上述主觀可承受房價收入比進行對照，可以發現，該心理房價已是需求處于較為沖動的情況下所作出的選擇。

　　另一份來自搜房研究院的網上調查佐證了這點。這份調查中有近八成參與者選擇了8000元/平方米以下的期待房價。

　　然而4月上海

　　成交背后

　　盡管4月的鼎盛成交頗為振奮人心，但一些耐人尋味的現象也在此時悄然涌現。

　　據一家機構提供的內部數據顯示，4月上海樓市網上交易備案系統中的合同撤銷面積約有50萬平方米，若剔除這一部分，上海樓市的總體成交量可能會縮水近兩成。其中，有3家位列當月銷售排行榜20強的樓盤同樣出現在撤銷面積排行前20名之內。

　　位于上海新天地附近的瑞安旗下名盤——翠湖天地御苑當月的撤銷面積甚至大于成交面積。

　　在對網上交易系統進行查閱后可進一步發現，除今年3月該盤曾以整棟出售的方式與境外基金達成約6億元成交外，其余各月合同撤銷次數(含預定)均大于簽約次數。

　　一份來自瑞安方面的解釋稱，鑒于翠湖天地御苑的客戶大都來自海外，網上交易系統要求預定狀態最多不得超過15天，否則就自動予以撤銷合同。因此，從預定轉而正式簽署合同，海外客戶較難在15天內完成，因此一項成交就可能存在多次預定即顯示多次簽約的情況。

　　上述解釋顯得較為合理。但上海網上交易系統對外公布的實時成交記錄無法剔除合同撤銷因素，因此不排除翠湖天地御苑的成交記錄有重復計算的可能。而該樓盤的成交均價高達4.3萬元/平方米左右，這勢必會對整體均價水準產生不小影響。

　　當然，類似現象仍未構成上海樓市的主流，因而不能對其早下判語。正如調控前夜的人們，在猜測與迷茫中，期待真相的漸漸回歸。