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□本報(bào)記者 陸昀
“國(guó)六條”出臺(tái)促使投資者趨利避害
本月17日，國(guó)務(wù)院在發(fā)布的“國(guó)六條”中首次正面強(qiáng)調(diào)“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”。該政策一經(jīng)公布，二手房市場(chǎng)成為各地、特別是擁有大量存量房城市關(guān)注的熱點(diǎn)
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雖然目前貫徹“國(guó)六條”的具體政策尚未出臺(tái)，但有報(bào)道，南京二手房房源因新政促動(dòng)而在近日增長(zhǎng)了二至三成，北京剛剛閉幕的二手房趕集會(huì)上二手房交易人群大增。這表明“國(guó)六條”已促使敏感的投資者做出了趨利避害的反應(yīng)，新政策對(duì)樓市、特別是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)理念的導(dǎo)向作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
突破十萬(wàn)套已成老話題
在“國(guó)六條”出臺(tái)前，北京多家二手房中介機(jī)構(gòu)均已預(yù)計(jì)，依照此前市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，今年北京二手房市場(chǎng)有望在去年7.1萬(wàn)套成交量的基礎(chǔ)上突破10萬(wàn)套的交易大關(guān)。而新政策出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)普遍對(duì)北京二手房租賣市場(chǎng)給予了更為樂(lè)觀的預(yù)計(jì)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順表示，北京二手房市場(chǎng)本身正處于逐步上升的階段，“國(guó)六條”的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步促動(dòng)二手房市場(chǎng)房源的放量。“我愛我家”預(yù)計(jì)，此輪調(diào)控重在結(jié)構(gòu)性調(diào)整，在有新政策支持的情況下，今年京城二手房交易量突破10萬(wàn)套已成老話題，新的估計(jì)，應(yīng)該能達(dá)到14萬(wàn)套至15萬(wàn)套。
目前北京還沒(méi)有來(lái)自政府權(quán)威部門對(duì)市場(chǎng)存量房的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但各中介公司根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的3.5億平方米存量面積，按100平方米一套計(jì)算得出北京存量房市場(chǎng)應(yīng)該有不少于350萬(wàn)套房。
價(jià)格變化取決房源放量
今年，北京樓市出現(xiàn)一手增量房與二手存量房?jī)r(jià)格同時(shí)快速上漲的局面。
二手房?jī)r(jià)的快速上漲包含了已購(gòu)商品房中部分中高檔房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，但更主要的原因是二手房房源放量不足。
據(jù)了解，北京二手房的供不應(yīng)求遠(yuǎn)比一手房市場(chǎng)嚴(yán)重。其供需比連續(xù)幾年為1∶4-1∶5，熱點(diǎn)區(qū)域更高達(dá)1∶8-1∶10。而且，北京部分熱點(diǎn)區(qū)域目前已經(jīng)出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)高于同地段商品房?jī)r(jià)的“倒掛”情況。新政策的出臺(tái)促使人們消費(fèi)觀念向租房、購(gòu)買二手房的梯級(jí)消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變，十分令人欣喜。但同時(shí)，需求群體的快速增加，也進(jìn)一步加大了供需缺口。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格變化取決房源放量。如果不能有效地增加二手房源，盡管突破10萬(wàn)套或更高的交易量，若供需差距很大，二手房?jī)r(jià)仍會(huì)較快上升，進(jìn)而對(duì)一手房市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)作用，其后果將會(huì)與人們的期望背離。
房源放量關(guān)鍵取決政策
二手房房源不足是阻礙京城二手樓市發(fā)展的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解決這個(gè)問(wèn)題關(guān)鍵取決于政府要有對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)全盤考慮的一攬子政策。
胡景輝認(rèn)為，從二手房市場(chǎng)看，如果下一步政府能夠?qū)⒍稚唐贩康漠a(chǎn)權(quán)擁有的有效時(shí)間從簽約或入住時(shí)算起，同時(shí)，放開使用權(quán)房和直屬高校的校產(chǎn)，并進(jìn)一步解決已購(gòu)公房遺留的政策制度上的問(wèn)題，二手房將會(huì)呈現(xiàn)較大的放量。
近日有消息說(shuō)，建設(shè)部將有可能在近期對(duì)一手房市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的供應(yīng)量、產(chǎn)品的戶型面積以及房?jī)r(jià)實(shí)行“三限”政策。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局基于“國(guó)六條”中“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”的要求，將準(zhǔn)備延長(zhǎng)二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限。陳同順認(rèn)為，從政策上全面考慮一、二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性是必要的，但在抑制投資需求的同時(shí)，需考慮到二手房市場(chǎng)的發(fā)展，在延長(zhǎng)二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限時(shí)，有必要對(duì)不同的產(chǎn)品及戶型面積應(yīng)采取不同政策，以保證市場(chǎng)形成階梯式消費(fèi)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，突破房源供給“瓶頸”，還需提高空置房的持有成本，加大出租房業(yè)主持有成本，建立尾房處置稅收優(yōu)惠政策。通過(guò)征收房屋閑置費(fèi)，將部分沉淀的房源有效釋放，提高房源的流通率。同時(shí)，通過(guò)房屋租賃強(qiáng)制備案制，嚴(yán)格征收房屋出租稅費(fèi)，提高房產(chǎn)的出租成本。
違規(guī)操作憑白抬升房?jī)r(jià)3%
經(jīng)紀(jì)公司操作不規(guī)范也是導(dǎo)致二手房源不足，房?jī)r(jià)快速上漲的一大原因，促使房?jī)r(jià)非正常上漲比例高達(dá)3%左右。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提出，政府應(yīng)在此輪調(diào)控中，還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作行為的整頓力度，加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資源整合步伐，淘汰小型經(jīng)紀(jì)公司，培育和扶持大型品牌經(jīng)紀(jì)公司，建立行業(yè)的操作標(biāo)準(zhǔn)。
陳同順透露，政府方面已經(jīng)注意到這一問(wèn)題，正在研究落實(shí)二手房交易環(huán)節(jié)“網(wǎng)上簽約”及存量房買賣合同規(guī)范文本等具體管理措施，并考慮對(duì)房屋中介加強(qiáng)資金監(jiān)管，以促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展。
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