中國新聞周刊：誰讓我們成房奴

　　那些持幣而待房價調控的人們發現自己被忽悠了：從北京到深圳，持續狂奔的房價列車又把他們甩在了身后。這些人似乎只有兩個選擇：買票上車或是被甩得更遠。

　　而買票上車者就有了一個新名字：房奴。

　　他們是住房的奴隸，也是消費的奴隸。他們被裹挾進了政策引導和消費主義攪動的

漩渦而無法掙脫，被迫以提前消費和超前消費，加入抬升房價的合力之中。

　　不能太多指望地產商的自律或是消費者的自省。如果各級地方政府本身仍勤于充當市場的逐利者而吝于擔當中低收入階層的保障者，則從“國八條”到“國六條”，都未必是樓市的救世福音。政府能否擺脫棄責和逐利的慣性，也許才是能否勒住脫韁烈馬的解決之道

　　購房改變生活

　　在一項針對購房人群的調查中，購房后幸福感增強的人不到三成，更多的人感覺“壓力倍增”；另有30%的人對購房行為“感到后悔”。他們因買房而被迫改變了生活，從而擁有了一個新名字——“房奴”

　　★ 本刊記者/ 孫展

　　每月到了20日，張穎都要向銀行的賬戶中存入3800元。這是她交給銀行的房貸按揭款，幾乎是她月收入的四分之三。而還貸期長達20年。這只是漫漫長夜的開始。

　　買房前后“兩重天”

　　類似張穎這樣的購房者，他們的生活可以用“買房前”和“買房后”來劃分。

　　買房前，張穎在北京一家媒體工作，月收入5000元左右，一個人吃穿用住后還會有一些節余。但是在買房后，日常的消費，能節省就節省，不是必須的開銷就一律取消。最重要的是，往日那種從容應對生活的良好心態也發生了徹底改變。“壓力、矛盾、迷惘”，她用這三個詞來形容自己買房后的狀態。

　　在北京，僅2005年前11個月，就有25.4萬人加入到購房大軍中。而這還是受到2005年出臺的加息和宏觀調控政策影響之后的情況，相比于2004年的同期，這一數字要少了10%。

　　盡管在這每年新增的數十萬購房人當中，房子帶來的感受各有不同，但類似張穎這樣的購房者卻并不在少數：有一定的經濟實力，但月供的份額卻在總收入中比例過高，以至于應付日常生活都捉襟見肘，媒體有人給這批人起了一個新名字——“房奴”。

　　剛看到“房奴”這個詞的時候，張穎心動了一下。“這就是在說我。”

　　張穎的朋友——劉欣，狀況稍好一些。本來夫妻兩人已經有了一套60平米的兩居室，但是因為打算要孩子，他們又購置了一套120平米的三居室新房。新房子的月供占據了兩人收入的一半，“如果說以前還能稍有積蓄的話，現在完全成了‘月光族’。”劉欣說。但畢竟，居住新房子更加舒適，劉欣在感受到壓力的同時也有不少幸福感。

　　劉欣應該感到幸運。畢竟，在一項針對購房人群的調查中，購房后幸福感增強的人不到三成，更多的人則是感覺“壓力倍增”，另有30%的人對購房行為“感到后悔”。

　　透支的欲望

　　2004年，李普(化名)大學畢業，進入一家金融企業工作，月收入4000元左右。2006年4月，他也買下了一套屬于自己的房子。

　　通過高考進入大城市，畢業后留在上學的城市工作，一兩年后由父母或親朋好友協助湊足首付款，然后開始城市“負翁”的生活。在年輕人當中，這種生活狀態已經越來越普遍。北京市建委曾在2004年底做過一個調查，發現購房者越來越趨向于年輕化，在所有年齡段中，21～30歲的購房者所占比例最高，達到了38.8%。

　　這一結果出乎不少人的預料，本以為30～40歲正是一個人事業穩定期，并且通過多年工作已經有了一定的積蓄，這群人才應該是購房者的主力。但事實的結果是，這個年齡段的購房者只是24.2%，比前一年齡段的低了14個百分點。

　　為什么會在剛畢業不久之后就選擇買房，李普給出的答案是，希望能有穩定感，同時也避免了合租房屋時的不少麻煩。當然房價持續上漲也使他急于盡早下手。

　　2004年，張穎和男友看中了靠近中關村的一個樓盤，本來兩人已經確定了一套80平米的房子，不料一夜之后，

　　和男友咬牙堅持還貸一年后，張穎拿到了新房的鑰匙。而此時，張穎的生活也發生了變化，先是男友分手，同時工作也進行了調整，她開始為自己當初的決斷苦苦支撐。

　　“房奴”有沒有未來？

　　已經成為有房族的李普每月需要還款將近2000元，幾乎占了收入的一半，但他覺得還能承受，畢竟單位每個月有500元左右的

　　北京市建委曾有的一項統計也表明，購房對象中，可承受月供1500～2000元、2000～3000元、3000～4000元的人的比率都有不同程度的增長，其中3000～4000元的增長幅度最大。而可承受1500元以下月供的人則在減少。

　　但對于張穎來說，則沒有那么樂觀。為了提高自己的知識儲備，她報考了在職碩士，一邊讀書一邊上班的生活讓她備感疲憊，因為有了月供的壓力，她也不敢輕易換工作，因為薪金必須達到一定額度的要求。這也讓她失去了幾次從事自己更喜歡的職業的機會。★

　　被忽悠的年輕房奴們

　　在居者有其屋的觀念下，提前和超前消費的年輕消費者，成為中國樓價虛高的助推者和受害者。他們中的部分后來才發現，被那個傳說中的美國老太太“忽悠了”

　　★ 本刊記者/孫展

　　1997年，當張帆剛進入北京房地產市場從事銷售工作時，幾乎還沒有多少人有買房的概念。那時候，依靠工作單位的福利分房，還是大多數城鎮居民解決居住問題的主要途徑。但是到了2006年，已經是偉業房地產經紀公司銷售管理中心總監的張帆早已買了房。他身邊許多朋友也買了房，就連剛剛工作一兩年的高校畢業生也已經開始用按揭貸款買房。近十年的時間里，市場在變，政策在變，購房人也在變。

　　按揭造市

　　張帆還記得，1997年之前，這一切都是難以想象的。那時候，能夠買房的人都是被稱作先富裕起來的那批人。在這些人當中，“40歲以上者居多，通常都是一次性付款。”也正是這批人進入到房地產市場，造就了北京最早的幾處“富人區”。

　　而1997年之后，福利性分房逐步取消，銀行按揭貸款政策也陸續推出。這成為當時影響房地產市場最大的變數。為了鼓勵貸款購房，1998～1999年間，有些銀行甚至推出過“零首付”的政策。但真正敢于將自己半生積蓄拿出來交給銀行，并預支未來數十年收入的人并不多。

　　可是到了2000年之后，這種狀況有了根本的改觀，北京的商品房銷售總額出現“井噴”式的增長。與此同時，一則有關美國老太太和中國老太太不同的購房觀念的故事，也在消費者當中不脛而走。這則故事中，一個中國老太太說，我工作了一輩子，終于存夠了買房子的錢；而那個美國老太太說，我工作了一輩子，終于把銀行的房貸還清了。

　　此后，“按揭貸款的理念逐步為人們接受，購房人的數量一下增長起來。”張帆說。

　　在張帆的印象當中，最先試水的是一批IT從業者。2000年前后，正是網絡經濟大發展之時，大批IT白領在此期間產生，他們每月領取6000～10000元的高薪，同時也沒有太多的生活負擔，工作2～3年就會有一筆不小的積蓄，足夠應對20%的首付房款，于是中關村周邊的樓盤開始熱銷。

　　但不久之后，網絡泡沫破碎，也正是這批IT白領們，最先感受到房貸壓力下的生存困境。但那時候，內地還沒有什么很好的詞匯來形容這批人，直至數年之后，媒體才創造了一個新名詞——“房奴”。

　　不管房奴是否真正產生于此時，但毫無疑問，進入北京市場的購房者的確是越來越多，期間，經歷過取消“內外銷房”制度、以及放開外地人在京購房等種種政策利好，北京房地產市場每隔一段時間就會出現爆發式增長。

　　突然釋放的需求

　　各式各樣的購房人包括了城市拆遷改造中出現的大量拆遷購買者、畢業留京后的外地學生、海外留學歸來者、富裕的外地購房團、為靠近名校而置業的父母、外地駐京機構、在京工作的外國人……

　　一家房地產公司曾經如此預測北京市的主力購房人群：按照北京市的規劃，到2020年，北京市總人口將控制在1800萬人左右。其中戶籍人口達到1350萬人左右，按現有的規模，平均每年將新增16.8萬人。而外來人口控制在450萬，平均每年新增5.6萬人。這兩類人當中，即便是一半人有購房需求，每年也需新增11萬套住宅才行。此外，北京市每年對危舊房的改造，計劃的拆遷房屋也有7萬套左右，其中大多數拆遷人群都會有購房的需求。

　　而北京的高校畢業生從2002年的8.2萬人，已經急劇上升到2005年的15.5萬人，并且還在保持增長的勢頭。這些人中，有80%選擇了留京工作，而這批人，在工作三到五年間，也都陸續加入了購房者的行列。

　　龐大的置業大軍似乎在一夜之間都涌入了房地產市場，在這其中，20～30歲的年輕人成為了中堅力量。

　　北京九力營銷公司曾經在2002年和2003年針對北京市場的潛在購房者做過問卷調查。通過兩年的觀測，他們發現，北京市場的購房者出現低齡化的傾向，其中25歲以下的購房者數量明顯增多，僅僅在一年之間，就上升了8.9個百分點。

　　而到了2005年，該公司再次進行調查，發現這個趨勢仍然還在持續，并有進一步發展的可能。根據調查，在所有準備兩年內購房的人群中，30歲以下的占據55.5%。其中25～28歲間準備購房的人群占到了3成以上，為所有年齡段之最。

　　這一結果顯然與歐美和香港等房地產市場的調查有很大的不同。在這些市場中，35歲以上的人群才是置業的主力。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析購房人群年輕化的原因時表示，這個年齡段正處于婚育期，由于獨生子女家庭的增多，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產市場的時間提前了許多。同時，由于房價連年攀升，也使得不少年輕人出現“價格恐慌癥”，提前釋放了自己的購房需求。

　　這一判斷也為一項調查所驗證，在北京市準備購房者當中，“單身”或“夫婦兩人”的家庭占據了整個購房者的6成以上。

　　如何承受之重

　　年輕的購房人通過家庭的合力進入到了房市當中，但卻并不意味著他們都能如愿應對隨之而來的風險。由于工作年限不長，積蓄不多，無論是生活的變動，還是利率變化，都會對這樣的購房者產生影響。

　　2006年3月，北京當地媒體曾對購房者的現狀做過調查，其中9成以上的人認為，房價已經到了可承受的極限。在已購房的人群中，9成以上的人選擇了按揭貸款，其中3成人的月供占其收入的一半以上，而月供超過收入的1/3，則被認為是已經超過了警戒線。

　　來自北京市建委的數據也表明，低收入家庭仍是購房的主力，家庭年收入在10萬元以下的，在購房人群當中占7成以上，其中5萬元以下的人群最多，占到了38.4%。

　　但與此相對應的則是，城鎮居民房屋的私有率居高不下。一項統計說，我國城鎮居民房屋的私有率已高達80%，而美國約是60%，瑞士是42%，英國是46%。

　　“一個成熟的市場當中，很大一部分人的需求是可以通過二手房，甚至長期租房來逐步滿足的。但在目前的購房人群中，很多人的心態是一定要有屬于自己的住房，而且首次置業者多數的選擇也是一手新房，這種做法并不理性。”胡景暉說。

　　而“居者有其屋”的觀念似乎根深蒂固。新浪網在2006年5月進行了一次網絡調查，有超過10000人參與其中。在如何改善中低收入者的住房條件的選項中，有62.5%的人認為主要靠“商品房的價格降低到人們可以接受的程度”，而只有不到4成的人選擇“主要靠政府大力發展經濟適用房和廉租房。”

　　但商品房的價格真的會降到“人們可以接受的程度”嗎？情形并不樂觀。多個針對北京市場的統計都表明，單價在6000元以下，總價在50萬以下，面積在60～100平米的住宅是最受歡迎的類型。而來自北京房地產交易管理網的數據顯示，北京商品房期房的價格已經沖破7000元大關，自2003年以來，上漲幅度達60%。僅從2004年到2005年，房價就上漲了30.6%，并自2005年6月后一直成為全國之最。

　　在眾多購房者眼中，這種上漲似乎還并沒有停止的趨勢。偉業控股公司市場研究中心在2005年末的客戶調查反映，高達74.6%的受訪者認為房價還會繼續攀升，其中認為“穩步上漲”的達到一半以上。

　　“高價時代”的生存

　　不管媒體、網絡上有關房價是否會在未來幾年內下跌的爭論如何激烈，對于那些購房者來說，現實的問題是，如何在保證月供的同時，還能攢下一些積蓄，為自己消費、失業、醫療、再教育的花費留有余地。

　　這個愿望看上去已經變得相當脆弱，一項來自中國社科院的統計顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負債比例分別達到155%和122%，已經超過美國同期的115%。

　　“美國老太太忽悠了所有中國人。”網絡論壇中，已經有人開始反思那個曾經促動中國人潮水般涌向房貸市場的故事。

　　而作為多年的市場從業者，張帆的語言則更為直白：“收入不同，選擇進入的市場就要有所區分，高收入者進入商品房市場，中等收入家庭購買經濟適用房，低收入者租住廉租房，這是購房人要選擇的，也更是政府要考慮的。”★

　　誰催生了房奴

　　誰掌握了使人們確信他們需要什么的話語權力，誰就控制了社會。西方學者馬爾庫塞這樣說。中國的房地產市場似乎是這句話的一個實證。整個城市都在消費方式的裹挾下，歡欣鼓舞地加入了追求好生活的行列。政策引導和消費主義相互合力，使得房地產市場進入了一個單向度的上漲軌道。

　　★ 本刊記者/陳曉(發自深圳)

　　“房奴”的窘迫，源于全民買房的狂潮——一如當年的“股瘋”。中國人被卷入這場停不住腳的人潮，1988年應該是一個不能忽略的時間點。

　　房改：全面買房的土壤

　　董日臣是深圳前住宅管理局副局長，他的另一個身份是前深圳房改辦副主任。1988年，全國的第一例房改在深圳開幕。

　　據董日臣回憶，當時在確定房改是租售并重，還是全面出售時，他帶著幾個年輕人做了大量調研，得出了5000多個數據。“最后的結論是：只賣不租。”董日臣說。

　　分析當時的房改邏輯，政府要房改，就是因為國家沒錢，無法在體制內提供足夠多和足夠好的房子。如果采用租的方法，一棟房子收回投資成本需50年。而租賃過程中，政府還要負責房子的維修，20年的維修成本就可以再造一棟樓。而如果以分期付款購買的方式，收回投資只需15年。也就是說，同樣的資金，在同樣的時間內，出售方式的可建房數量是出租方式建房數量的3.3倍。

　　最后，深圳市通過鼓勵出售方式，每兩年改造一批樓房，賣老房——建新房——再賣房——再建房的循環，在財政基本不撥款的情況下，用10年時間完成房改，這是房改的操盤手董日臣最自豪的事情。而只賣不租的房改模式也成為當時全國的房改樣本。

　　1993年，國有土地出讓轉讓條例頒布。開發商必須要交納出讓轉讓金，然后造房子。“對消費者來說，就是他們從此要有一個固定的住處，只能購買大產權，也就是包括土地價值的房子。“房產是貶值的，但土地是永遠增值的。”北京瑞斯泰德地產投資顧問有限公司總經理潘麒麟說。

　　自此，房價開始包含地價。房子有了不敗的升值神話。

　　如今回過頭來看，房改在解決機關和國有企事業單位人員居住條件，改變人均居住水平的同時，也為今天的全民買房鋪下了土壤。中原地產深港研究中心總監張偉說：“當時房改的微利福利房涉及的人群，現在僅占深圳市總人口的10%。”深圳市的人口迅速增加，其中大部分屬于政府公房供應系統之外，必須要從市場上獲取住房。

　　好生活的意識啟蒙

　　房改之初，深圳市的住房供應體系實行“雙軌制”：一是政府房，即由住宅產業局負責建設的微利福利房，提供給公職人員。另一塊則是市場圈，即由地產開發商向社會提供的商品房。房地產應運而生。

　　董日臣這樣描述深圳地產的開創：深圳是靠“兩皮”起家的。一是“嘴皮”，指宣傳改革開放的優惠政策，吸引外資。一是“地皮”，指以土地入股作價，換取資金。實際上，“兩皮”都是為解決建設深圳的資金問題。從此，建國后沉寂多年的中國房地產業，開始“破土”而出。

　　在房地產開發模式上，一水之隔的香港成為深圳的“樣板間”。當時深圳政府的地產顧問也是梁振英這樣的香港專家。深圳商業住房的第一批購買主力是香港人。

　　海富花園是那一段時期的代表樓盤之一。當時賣到8000港幣/平米。雖然這些樓盤最后的買主70%以上是香港人，但它為深圳人啟蒙了什么是好房子、好生活的概念。

　　怎么給房子定價

　　2000年，是深圳城市的一個拐點。

　　在這一年，政府取消了福利房和微利房的土地審批，宣布在住房供應上不再實行雙軌制。

　　這成為地產市場調整的一個信號。商品房成為獲取住房產權的主要通道。地產市場開始進入快速通道。

　　也是在這一年，深圳的房地產市場出現了兩種趨勢。一是華僑城為代表的波托菲諾，這是意大利小鎮式的別墅區，發售對象為二次置業的富人。“它為深圳地產市場上的新概念豪宅奠定了基礎，也是高端物業財富化的一個象征。”世聯地產顧問(中國)有限公司董事長陳勁松說。

　　另一塊快速崛起的市場是白領置業。兩類樓盤同時成為市場主流，“高端樓盤逼得普通樓盤的建筑質量不斷提升。同時拉動周圍樓盤的上漲。”陳勁松說。

　　“這叫粘連效應。它是中國房地產市場初級階段不成熟的標志。” 深圳政府民間智囊、香地咨詢總經理半求說，“房地產進入中國才20來年。任何一個方面都缺乏對地產定價的能力，缺乏對飛速增值的土地價值的評估能力。”如何給房子定價，我們和家人應該住什么樣的房子，都沒有一個可供參考判斷的標準。

　　“人們通常會將已經出現的事物作為一種標準。因此，中國的地產市場出現了極強的粘連效應。”半求說，“比如華僑城的高檔樓盤定到了2萬，旁邊的一個普通樓盤就敢定到1萬。”

　　而在這個時候，隨著金融體系的逐漸開放，中國地產已經融入全球定價體系。根據深圳市2005年的房產交易資料，地產的成交量中有2成買方是持護照購買的外資。“而這兩成資金是高房價信心的主要支持。”半求說。發展商敢于對樓盤不斷定出新的高價，因為有兩成消費水平遠遠高于國內的消費者在持幣待購。

　　“本來在地產體系的定價中，銀行應該扮演重要的角色。”半求說。在一個成熟的房地產市場，銀行通常會成為這個行業風險的監控專家。銀行會有自己的評估專家，對樓盤成本、市場售價作出自己的評估，并據此向開發商和申請按揭的購房人發放貸款。它的判斷，會給社會的資產價值一個準繩。

　　但在復興房地產，拉動GDP等政策引導下，中國的銀行在房地產開發中扮演了一個順從的資金提供者的角色。這導致了兩個后果：一是市場缺乏定價標準。我們的房地產價格是開發商提供的價格。“銀行跟著開發商走，自身的估價體系成為擺設。”半求說。另一個后果則是，銀行實際起到了擴張消費能力的作用。銀行提供的按揭資金，為普通家庭圓了一個住房夢想，也讓他們輕易接受了一個單方面定價的地產市場。

　　我們要住什么樣的房子

　　從2000年開始，在深圳過年的人越來越多，深圳由一座沒有根的移民城市漸漸生根。同時，“自1995年第一撥普通人購買自住用房開始，深圳市經過5年的積淀，第二撥購房的白領群體又進入了市場。”張偉說。

　　這是一群平均年齡為30歲的購買人，他們是深圳市的新移民。半求認為他們造就了這個城市的風格——欲望。“因為他們年輕，有賭性，什么樣的消費都敢接受。”

　　而中國社會科學院社會學研究所副研究員陳昕在研究都市消費現象的著作——《救贖與消費》中，也對這些生于70末80后的消費者有了這樣的定位：最敏感，最少保守性，最易接受新東西。在他們身上表現出較強的消費主義傾向是合乎邏輯的。

　　這些對未來無所畏懼的年輕人，是目前中國消費主義最大的接受群體和實踐群體。他們和占購房者二成的外資一樣，共同構成了開發商敢于在樓價上不斷創造新高的信心支持。也是從這一年起，南山區開始成為深圳經濟的第三個增長區域，聚集了大量的白領樓盤，樓價不斷攀升。

　　2001年.深圳市卓越地產集團在南山區推出了一個占地30萬平米的大盤——蔚藍海岸。這里成為了深圳市最具標桿性的高級白領社區。2001年的開盤價為4500元/平米，比市場價高出500元左右，消費者仍趨之若鶩。它重新奠定了南山的價格體系，重設了白領的心理價位。“自此大盤開始風行，意識到人性化，要住在公園里。”半求說。

　　而同時，房地產商和媒介結盟，將有利地產商的住宅觀牢牢鍥進了每個消費者的心里。“我們社會對居住、好生活等標準最主要的來源是媒介，比如電視劇，比如廣告。” 中山大學研究消費心理學的教授王寧說。根據國家統計局的資料顯示，2002年2月，房地產廣告占據了整個媒體廣告的首位，比第二位多出一半。

　　不斷提供融入新概念的產品，并輔以更高的價格面市，這樣的價格跳躍在深圳的地產發展史上幾乎沒有失敗過。“因為沒有誰不愿意搭乘上現代化的列車。”陳昕在《救贖與消費》中寫到，“再沒有什么比為人們制造新的基本需求更能使他們每天自愿多工作幾小時。”

　　即使在房價成為一個社會矛盾焦點的今天，消費者仇恨地產開發商貪婪，抱怨政府不作為，但他們從來沒有對房子本身升級帶來的房價提升有什么怨言。每一個新的高檔樓盤的推出，都會引起人們的艷羨和搶購。在最近20年的居住史上，買房還是租房，這是由房改政策替老百姓做出的決定。而買什么樣的房，卻是由消費者和地產開發商共同做出的選擇。

　　馬爾庫塞在《單向度的人——發達工業社會意識形態的研究》中分析社會的消費行為時，曾做過精辟的總結：產品有灌輸和操縱的作用，他們都帶有規定了的態度和習慣，都帶有某些思想和情感的反應。這些反應或多或少愉快地把消費者同生產者，并通過生產者同整體結合起來。

　　單向度的地產市場

　　開發商大都還記得1992年的調控。在那場一夜之間爛尾樓遍市的宏觀調控中，開發商感受到了血本無歸的切膚之痛。但當時商品房還未成為城市居民的消費主流。“因此，中國消費者沒有經受過教育。”半求說。

　　這個結論里包含兩層意思。一是中國的房產消費者對地產市場是不熟悉的，他們缺乏定價能力。另一層是中國消費者沒有持有過負資產，這也是他們不管房價如何高企，也勇于入市的一個原因。

　　“真正對深圳房地產市場造成震撼的，就是去年6月開始的宏觀調控。”中原地產深港研究中心總監張偉說。

　　半求認為，這次宏觀調控是一次對全民的房地產普及教育。但他們在居民身上看到的結果卻是失望，甚至有些不知就里的慌張。雖然中央將降低房價提高到了政治高度，但2005年10月，新的豪宅代言——紅樹西岸在深圳開盤，定價為2.8萬/平米，遠超出當時市場普通市民的心理價位7000元/平米。雖然紅樹西岸的主要買家是外資和北方人，“但它對地產市場的影響在于拉開了市場局面，改變了心理預期。”半求說。

　　由此，普通樓盤價格也在調控中飛速上漲。

　　由于調控措施中對地根的緊縮，使得深圳地產市場的供應量大幅下滑。按半求工作室提供的市場數據，2005年11月前，深圳每月市場供應量維持在700萬平米左右，每天成交量則維持在4萬平米左右。從2005年11月起，深圳市場的月供應量陡降到400多萬平米，但成交量每天達5萬多平米。市場供求比由6月的1.00降低為0.39。普通樓盤價格從11月起開始飛漲。

　　這種調控后的房價上漲從今年年初開始彌漫到其他城市。據北京市建委等四部門聯合發布的信息，2006年1～2月，北京商品住宅預售交易均價同比上漲997元，漲幅為17.3%。有的輿論將此稱為報復性反彈。

　　“這樣的結果會使消費者失去信任感，他們對任何的信息和措施都不會再相信。”王寧說，“這會轉化為恐慌情緒的來源，消費者對房價會漲多少和漲多久的恐慌。”

　　而在消費心理學上，恐慌通常會激發消費者的購買行為。2006年3月，深圳市住房月供應量為500萬～400萬平米。4月最高可售量為470萬平米。而市場供求比的最新數據為3月的0.51。市場依然有極大的供求缺口。★

　　深圳：城市人的幾種棲居方式

　　在政府設計的政策藍圖中，并沒有給中低收入者留下足夠的住房空間，其他普通人也沒有更多的棲居選擇

　　★ 本刊記者/陳曉

　　筍崗村是深圳一個著名的城中村。和城市里的小區比，村內的居住條件幾乎可以稱為惡劣。

　　這里的陽臺臨近鐵路，每當貨運車從陽臺外經過時，都會有貨車上的氣味飄進來，有時候是生豬的騷味，有時候是生菜腐爛的氣味。村內的公共道路沒有人投錢去修，每到下雨的時候，都要踩著鋪設的木板才能進村。

　　可是這里的租金便宜。一般的農民房租金僅為200～300元。它成為了約占深圳一半人口的低層打工仔的住處。皇崗等地的農民房，經過整修，則可以租到700左右。

　　雖然身為城市景觀的疤痕，這些城中村卻為深圳急速發展后產生的住房問題貢獻不小。據深圳市前總規劃師郁萬鈞介紹，深圳市的農民房占整個城市住宅供應面積的一半以上。

　　城中村：城市的第二種選擇

　　城中村本來是深圳城市開發中被遺忘的角落。

　　特區建立初期，國家并無資金支持，深圳不但缺乏一次性贖買農村集體土地的資金，甚至連城市建設都要依靠貸款和外來力量進行。因此特區初期給予原住民一定的宅基地，但那時并沒有“公共”的概念，所以并未像城市用地利用一樣要求各村為市政管道、道路等設施預留空間。

　　再加上原住民以“打方格”的簡單方式自行劃地，對公共配套設施不予考慮，就為后來的城中村違建密密麻麻，衛生臟亂差，治安、消防、安全隱患重重，配套設施無法與城市對接等問題埋下了伏筆。

　　但隨著深圳移民的迅速增加，這些農民房已經自覺為當地農民解決了生計問題。因為面積廣大，價格低廉，農民房成為很多剛到深圳闖世界的新移民的棲息之所。“雖然居住環境臟亂，”郁萬鈞說，“但這些房子最起碼的積極意義在于，它為大量外來人口的涌入提供了一個較低的進入門檻，從而保證了深圳的高速發展。”郁萬鈞說。

　　廉租房拿地之困

　　但對有購房潛力的白領群體，農民房并不是一個可以接受的權宜之計。

　　梅里苑是深圳早期建設的周轉房小區，也就是俗稱的廉租房。這個占地只有幾萬平方米的小區，毗鄰深圳最著名的福利房大盤——梅嶺一村。

　　這里三面環山，背靠一個水庫，地理環境相當優越。“但以后再找這樣的地就難了。”深圳市前住宅局副局長董日臣嘆息說。

　　身為深圳市前房改辦副主任，董日臣經歷了整個深圳市的房改。從1988年開始，依靠住宅局的建房賣房累計起來的自有資金，5年時間解決了深圳公務人員的住房，再用5年時間完成了企業職工的住房改革。這使深圳成為全國房改的樣板。

　　但是，這個成功的房改里卻有一塊缺口：提供給非常住人口的周轉房。 在中原地產深港研究中心總監張偉看來，政府住房保障體系不健全是目前深圳房價上漲過快的重要原因。

　　其實在深圳的房改文件里，董日臣和他的同事已經提出了廉租房的建議。1992年，董日臣又向市領導提出了建設廉租房的建議，“當時市領導非常支持，說今年就建10萬平方米的住房。”

　　深圳市規劃局前總規劃師郁萬鈞回憶，在深圳早期發展的過程中，政府也嘗試過建設廉租屋，用來提供給外來移民和非常住人口居住。但做起來后發現，香港建設大規模廉租公屋的模式，深圳難以借鑒。

　　深圳的移民太多，深圳政府沒有那么大的財力，也沒有責任為來自全國的外來人口創造居住條件。

　　而深圳早期提供的幾個廉租房樓盤，據深圳市國土局要求的申請條件：非本市常住人口的，可以持收入證明向國土局申請。而且租金也比當時的市場價低了許多，只做到保本或微利。

　　但廉租房的實際建設卻舉步維艱。深圳住宅產業局通過房改，已經積累起了一筆住宅基金。“如果要做，是完全有錢的。”董日臣說，“關鍵是拿地。”

　　1997年，住宅產業局向主管城市住宅的市領導要地。因為在市區有一塊30萬平方米的地。

　　但是這個要求被拒絕。當時市領導的答復是：“哪能都給住宅局啊。”

　　“從那時開始，我感到市里的思想有變化了。”董日臣日漸感受到了政府在批地上的態度轉向。給住宅局的地越來越偏，地段比較好、開發成本低的地皮一般都被用做商品房開發。

　　最后住宅產業局只要到了7萬平方米的地，剩下的20多萬平方米，被其他風格各異的商業小區瓜分了。

　　1997年，董日臣去考察了一塊剛分給住宅產業局建政府房的地。這塊地在關外，四周一片荒涼，“如果要開發，成本非常高。”董日臣說，“而且人們也不愿意來這里住。”于是這塊地一直荒置，至今未動工。

　　“由于(廉租房)數量太少，需求缺口太大，部分存量資源被掌控者當作生財之道轉租出去，偏離了最初建設的初衷，最后不得不放棄。”郁萬鈞說。

　　2000年，深圳市取消了房屋供應的雙軌制。“不再劃撥微利福利房的土地，”郁萬鈞說，“原來劃撥給住宅局的土地繼續建設，建完為止。” 此后不久，住宅產業局并入國土局。這似乎昭示著政府房與商品房的土地之爭告一段落。

　　深圳市的廉租房陷入停滯。解決外來人口的居住問題，就交給了農民房，由它代為行使廉租屋的功能。

　　地產商：廉租房的新力量？

　　隨著國六條的提出，廉租房的建設被提上日程。在商品房之外，一些中低收入者似乎看到了另一種選擇。

　　深圳政府今年提出10年建設2000萬平方米的廉租房，按50平米一套預計，一年會有4萬套供應市場。據一位知情人士透露，深圳市已經為廉租房批了第一塊地，占地約40萬平米，預計明年年底前入市。

　　關于廉租房的利好不斷傳出。2006年5月，萬科房地產有限公司董事長王石公開表示：深圳“第五園”將成為萬科推廣廉租房的“試驗田”。

　　也是在今年年初，深圳業界傳出萬科正在沒有競爭對手的情況下，與羅湖區政府洽談合作的事情，建筑面積達到130萬平方米以上，意在利用開發商的力量，給市場提供新的住房選擇，

　　但半求認為，這樣的消息仍是商業舉措。“萬科拿地一事，按照土地交易方式是走不通的，所以通過建設部分廉租房的形式淡化商業色彩。而將絕大多數都是商業的項目包裝成廉租房這樣的公建項目，這只是第一步，主要目的是為走程序鋪平道路。原來與政府距離很遠的萬科，勢必走得越來越近。”

　　“我國廉租房的保障體系還不健全。在制度沒有保障的情況下，萬科做廉租房是不能持續的，”陳勁松話鋒一轉，“但這是為以后做鋪墊，一旦政府‘閘門放開’，萬科憑借其在廉租房建設上的先期經驗，就有足夠的把握參與投標。”

　　當商品房成為社會口誅筆伐的對象時，廉租房似乎成為了一個正面的符號，一個救市的圖騰。

　　而在土地日益稀缺的地產市場上，廉租房又成為了政府責任、土地和商業利益交織在一起的載體。★

　　牛市中的消費者抵抗

　　無論是秦兵還是于凌罡，他們更多地都被看作是房價漩渦中的“唐·吉訶德”。但這種“觸碰”只能具有象征性姿態

　　★ 本刊記者/王晨波

　　在房價的上升漩渦中，房價的最終承受者——消費者也上演了此起彼伏的“抵抗運動”。雖然他們的行為無異于螳臂擋車。

　　《204條》：“啟蒙運動”

　　自1998年國內啟動房改之后，大多數情況下，城市無房階層只能自己掏腰包向開發商買房子。由于需求剛性和消費者的分散性，買賣雙方極其不對稱。

　　作為一名北京的律師，秦兵目睹了2000年左右房地產交易中的種種黑幕，“當時因為購買房屋而受到欺詐的例子很多，很多消費者買了房子，就再也沒有機會翻過身來，他們一生都逃不出來了。”秦兵對本刊回憶說。

　　2001年前后，中消協公布的房地產方面的投訴數字每年都處在上升勢頭，房屋已經成為中國消費者投訴金額最大、增長速度最快的商品。

　　2002年初，秦兵經年積累的《204條商品房買賣合同》，很快引起了房地產界的巨大震動。“看了‘204條’，我才明白，原來購房合同可以這樣簽。”很多當時買房的業主都這樣回憶。

　　從內容看，《204條》僅僅是一份細化的購房合同，但它超越了購房合同的意義，成為一種追求誠信、拒絕欺詐，維護權利的信念。

　　“集體維權”開始成為一種潮流。但迄今，房地產市場仍然是一個實力懸殊、話語權嚴重不對稱的地方。

　　合作建房：叫板開發商

　　到了2004年，房價飆升的步伐向二線、三線城市邁進。在此背景下，北京青年于凌罡最早在全國發起了合作建房的運動。

　　這場運動迅速地波及到全國各大城市，其設想被廣泛解讀為：老百姓自己蓋樓，開發商靠邊站。

　　于凌罡也部分地默認了“開發商靠邊閃”之類的解讀。因為在他的合作建房模式中，“不存在當前房地產業從融資、設計到建設甚至銷售都包攬的全程開發商，他們必須轉變開發模式。”于對本刊說。取而代之的是服從建房人安排，完全按照建房人意愿行事的服務商。這些服務商可以幫助拿地，也可以受托進行房屋設計，甚至進場建房，總之服務商就是提供服務，僅此而已。

　　但最初拿地的經歷迅速讓理想的額頭碰了釘子：國內經營性土地招投標對競標單位資質有硬性要求；同時，地價經過數輪飛漲，已經變得高不可攀；收緊土地的政策也使得拿地周期延長。

　　于凌罡和他的伙伴們不得不尋找現實的出路。在經過參與者內部多次討論之后，他們開始了同開發商萬通集團合作。

　　萬通集團董事局主席馮倫曾發短信給于凌罡：“天下有傻根者姓于姓馮姓理想，世間多智叟人叫牛叫狂叫后悔。” 其時，兩人相談甚歡，馮將合作建房看作一個理想的大客戶，這個客戶定制的并非一棟豪宅，而是數棟總建筑面積可能達40000平米的帶底商住宅樓。

　　事實上，于凌罡真正挑戰的是中國獨特的房地產“開發模式”，在這個制度中，開發商成為主導力量，只有他們能夠從政府手中買到地，而城市的無房階層獲得居住的方式也被事實上限定，就是從地產商那里購買“價格虛高”的房產。

　　后來事實證明，于和馮的合作并未達到其良好的初衷。合作建房者們用了近一年的時間始終沒有拿到合適的土地來讓開發商“服務”。

　　同時，那些最初熱心于合作建房的參與者也開始分化瓦解，從剛開始的三四百人，變成了目前的100多人，由最初的意氣風發到現在的低調沉靜，但于本人對于合作建房仍然執著堅定。

　　民間抵抗：敲響警鐘

　　許多城市的房價從2005年房地產調控之后，反而經歷了一個反彈式的增長。于是，有消費者提出了所謂的不購房的口號。

　　有人評價說，拒絕的姿態“折射出來‘公民國家’的氣息——當權利受到威脅，可以就社會事務采取行動。但是，也要看到浸淫在‘不買房運動’中的民粹主義傾向——把集體行動當作泄憤的舞臺。”

　　在學術界，也為買不買房爆發了有趣的爭論：國家發改委經濟研究所的研究員王小廣斷言，未來的五年之內，房價一定會下跌。

　　而北京師范大學教授董藩就揚言要和王小廣打個賭，他在北京買套房子，五年之后如果房價漲了，王小廣就賠給他這幾年的差價；如果房價跌了，董藩把差價賠給王小廣。“我覺得我要真正接這個賭，我是賭我的良心，我可以用我的名譽、名聲，我現在就是賭我的名聲。”王小廣對本刊說。

　　深圳市一位參與的市民說，“‘拒絕行動’成功與否，不在于它的行動，而在于它的聲音，不是要對抗開發商，而是要訴求于政府。”

　　但面對強勢的房地產商和房價，很難想象所謂“抵抗運動”能有實際的效用，它只不過用這些來自不用角度的呼聲，為當前的房地產市場敲響警鐘。★

　　改革土地制度，轉變住房模式

　　房地產市場陷入目前非理性繁榮景象，房價快速上漲，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。

　　★ 本刊評論員/秋風

　　任何一個國家都可能出現資產泡沫。但是，房地產市場繁榮、價格上漲成為一個社會問題甚至政治問題，卻相當罕見。不幸的是，這樣的情況就出現在我們身邊。

　　應當說，每一輪資產泡沫都是各種復雜因素造成的。以房地產市場為例，開發商的逐利、消費者的羊群心理、政府的貨幣信貸政策，都與非理性繁榮難脫干系。民眾中的一部分抱怨買不起房，而另一部分則瘋狂投入炒作中，甚至那些成為“房奴”的人，其購房需求也部分來自投機。

　　不過，中國房地產市場陷入目前非理性繁榮景象，房價快速上漲，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。

　　城市化意味著城市需要占用原來的農業用地。事實上，大量城市人口都在從城市向原來的郊區遷移。但根據現有的土地法律，政府壟斷了供應工商業用地和城市人口居住用地的權力。必須由政府向農民征用土地之后，這些土地才可以用于工商業開發和城市居民居住。由于種種原因，政府只向開發商出讓它所占有之國有土地，而拒絕向家庭及若干家庭組成的類似于住房合作社之類的組織出讓土地。

　　由此形成了我們目前基本的城市房屋解決模式：政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應。所有人都必須向開發商購買房屋，因為政府只向房地產開發商供應土地。

　　專家們分析說，這種模式與香港地產模式大體相同。事實上，它很可能就是模仿自香港。而內地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一項巨大優勢：它能給政府帶來巨額財政收入。香港政府的最大宗財政收入是售地收入，目前內地各城市的收入結構也基本呈現這種特點。

　　但也正是這一點決定了，一些地方政府成為地產市場上的一個完全的逐利者。它本能地傾向于通過操縱土地供應，哄抬土地價格，從而使土地成本不斷升高，推動房屋價格迅速升高。因此，香港模式的基本特點就是，高地價、高房價。

　　這種模式的經濟后果是，房地產業在城市經濟中所占的比重非常高，而這意味著城市經濟缺乏創造性，因為房地產業其實是最原始的產業。這種模式的社會后果是，社會財富畸形地體現到土地與物業上，而普通民眾大量地成為房奴，窮畢生之力供房，抑制社會整體生活品質的提高。

　　香港模式也會導致另一個嚴重的經濟與社會后果：大量低收入群體根本買不起房。因此，香港模式除了高地價和高房價之外，還有一個顯著特征：住房高福利。也即，政府為低收入群體提供大量住房福利。有統計稱，在香港，居民公屋入住率達到50%以上，即香港一半以上的中低收入民眾可以通過住房保障體系來解決住房問題。

　　因此，香港歷屆政府通過出售土地套取的利益，其中至少有一部分變成了低收入者的住房福利，這是對完全向政府、向房地產傾斜的房地產模式的一種矯正。

　　不幸的是，這一點卻被內地各級政府有意忽略了。政府提供給低收入群體的住房福利微乎其微。廉租房幾乎沒有，經濟適用房比例低下。也就是說，內地只模仿了香港模式的前半截，高地價、高房價，卻忘記香港模式的后半截：住房高福利。

　　各地政府在住房市場化改革的名義下，把幾乎所有城市居民推進房地產市場，而這個市場卻已被政府強行地嵌入了一種地價、房價傾向于非理性上漲的機制，使低收入者無力購買房屋。這就是住房問題成為一個復雜的社會、政治問題的癥結所在。而政府過往進行的宏觀調控之失靈也證明，只要現有的房地產模式不變，房價騰漲、中低收入群體住不起房的格局，就無法從根本上改變。

　　解決之道在于改變城市居民解決住房問題的基本模式。

　　我們換一個角度思考。占人口多數的農民的住房問題，從未成為社會問題。原因在于，農民可以以非常低廉的成本獲得屬于自己家庭的宅基地，從而房屋成本是完全可以控制的。當今城市人口解決住房問題，也可以參考這種古今中外通行的模式。

　　也就是說，城市家庭可以到郊區向農民購買土地建設使用權，并以家庭為單位或組合為住宅合作社，自行建造自住房屋。當然，商業性開發公司也可以直接向農民購買土地開發商品房。但是，它們將不再是城市房屋的壟斷性供應者。

　　這里的要害是，屬于農民的農村集體土地，毋須經過政府征用環節，即可跟國有土地一樣，轉讓建設用地使用權給城市居民用于建造房屋。這樣做有兩個明顯的好處：第一，從城市居民角度看，繞開政府征用土地、房地產開發商從政府手中購買土地這兩個環節，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，農民仍將保有對自己土地的所有權，而又可以獲得比政府征用高得多的土地轉讓收益。由此，城市化的擴張，將采取一種分散的方式，由城市居民在與農民討價還價中進行。而在這個過程中，農民將自然地實現向市民的轉化，不會因為城市化反而成為生活沒有著落的“失地農民”。

　　當然，這一改革最大的利益受損者將是各地政府，因此，土地制度改革的關鍵就是，政府作出選擇：是毅然舍棄自己的既得利益，真正地以民眾——既包括城市居民、也包括農民——利益、以公共利益為其惟一的追求目標，還是繼續作為一個壟斷性商人，在土地市場上逐利？

　　假如這一改革難度過大，那么，退而求其次，也應當考慮，對房地產開發過程中的各級政府施加更為剛性的約束。第一，在征地環節，政府應當按照未來的土地轉讓價格，而非如當下按照農業產值確定征地補償標準確定給農民的征地補償。因為，政府征用土地的目的是為了工商業用途。土地交易價格取決于未來的收入流。

　　第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如說，土地轉讓收入的一定比例必須用于補充這一基金，用于向中低收入群體提供住房福利。

　　第三，土地轉讓收益的另一部分，應當用于新開發地區的基礎設施建設。建設基礎設施是政府的責任。讓開發商承擔這個責任，實際上是讓業主承擔，這等于對業主雙重征稅，因為，業主作為納稅人，其稅款的一部分本來就是用于購買政府的基礎設施供應的。