樓市調(diào)控箭在弦上

　　提要：國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將始終成為宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的對象，這種調(diào)控影響將主要是調(diào)控市場的波動幅度，但不會改變市場的趨勢。

　　本刊記者 張學(xué)慶

　　流動性過剩加速了房價的上揚。有市場研究員注意到，4月份居民新增消費貸款197億

元，同比多增45億元。居民消費貸款在經(jīng)歷一段時間少增之后，開始出現(xiàn)同比多增的積極跡象。結(jié)合目前房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，研究員估計，這可能是居民在房地產(chǎn)價格一直沒有明顯下跌的情況下購房信貸重新活躍導(dǎo)致。

　　多管齊下調(diào)控房地產(chǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)供求失衡加大，房價漲幅加速，抑制房價已經(jīng)成為全社會的共識。

　　“房地產(chǎn)肯定過熱了，現(xiàn)在的北京就像去年的上海，房地產(chǎn)熱過頭了。需要政府進行宏觀調(diào)控。”清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明表示。

　　中央政府準備出手了。國務(wù)院總理溫家寶5月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。這些措施包括，進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

　　中金公司報告指出，政府可能出臺的調(diào)控房地產(chǎn)措施將對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生抑制作用。由于2005年各項調(diào)控政策仍然沒有放松，近期的加息對行業(yè)影響效果尚未反應(yīng)出來，而未來政府仍將出臺一系列調(diào)控政策，近期房價上行壓力較大，但由于政府限制土地供應(yīng)，以及中央政府和地方政府矛盾的加劇，未來房價走勢不確定性將增大。中金認為，調(diào)控政策短期內(nèi)仍難以帶來房價的下跌。

　　中金報告觀點是，最近可能出臺的政策將會是綜合性的和循序漸進的，土地政策、稅收政策和信貸政策都將有較大的可能。其中盤活存量土地、增加首付款比例、加息等政策將產(chǎn)生較大的影響。

　　由于地區(qū)差異性十分明顯，全國性的調(diào)控政策出臺的可能性較小，而更多將是區(qū)域性的。近期政策出臺的代表區(qū)域市場將是北京、深圳和廣州等房價漲幅過快的城市，以及一些二線城市。

　　“二線城市的房價抑制將比一線城市更加容易。”中金作出判斷。

　　需求將受到抑制

　　湘財證券宏觀分析師周偉認為，“在刺激內(nèi)需的政策大取向之下，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能不會太嚴厲” 。

　　在人民幣升值的背景之下，房地產(chǎn)價值以及房地產(chǎn)企業(yè)的價值確實是存在很大的上漲空間的。而近期市場普遍預(yù)期政府(尤其是中央銀行)可能出臺比較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如傳聞的“五成按揭”。這主要是受到4月份銀行信貸和固定資產(chǎn)投資激增情況的影響。

　　周偉認為，3、4月份銀行信貸的增長到底是因為炒房的人太多，還是因為銀行的錢太多呢？如果是后者，那么上調(diào)存款準備金率應(yīng)該是比較直接的選擇。

　　至于炒房的資金，相信自從2005年調(diào)控之后，繼續(xù)進行投資、投機性炒房的人群對按揭貸款幅度的敏感性可能已經(jīng)大大下降了。同時，直接提高按揭比例之后也會實實在在的影響到有居住需求的潛在購房者的購買能力，不過這其中具體的平衡關(guān)系不太容易具體數(shù)量化，但至少政府在政策上會有這方面的考慮。

　　多數(shù)專家表示，當前三成首付比例已經(jīng)處于比較合理的水平，繼續(xù)上調(diào)，將導(dǎo)致越來越多人買不起房。所以央行這樣操作的可行性很小。

　　調(diào)控尚未治本

　　央行可以使出的其他調(diào)控手段包括調(diào)整利率、信貸規(guī)模和貨幣供應(yīng)量等，但這些手段因受到人民幣升值預(yù)期的強烈影響，操作的空間比較有限。

　　中國社科院金融所尹中立博士認為，在人民幣升值壓力越來越大的背景下，如果提高利率就會使更多的熱錢涌入中國，外匯儲備就會以更快的速度增長。央行為了穩(wěn)定匯率，必須向市場放出更多的人民幣基礎(chǔ)貨幣，從本次貸款加息可見，貨幣決策當局對存款利率的變動持非常審慎的態(tài)度，在上調(diào)貸款利率的同時，未上調(diào)存款利率。而存貸利差的擴大又會增加銀行發(fā)放貸款的沖動，可能會導(dǎo)致政策失靈。

　　目前，導(dǎo)致中國房價上漲的根本原因是三大制度的缺陷，即住房保障制度缺陷、稅收制度缺陷和政治體制缺陷。由于短期內(nèi)，政府無法消除上述三大制度缺陷，房地產(chǎn)市場的根本問題短期內(nèi)難以徹底解決。

　　經(jīng)驗表明，過度地依靠行政部門來調(diào)控房地產(chǎn)市場難以取得預(yù)期成效，部分城市以行政手段調(diào)整房地產(chǎn)市場的政策可能暫時會對股票市場形成一定的沖擊，但房地產(chǎn)市場的上升趨勢難以改變。

　　房地產(chǎn)股票強勢難消

　　國泰君安認為，從國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟各項因素的綜合考慮，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將始終成為一個宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的對象，這將是一個無法改變的現(xiàn)實。但這種調(diào)控影響將主要是調(diào)控市場的波動幅度，而不會改變市場的趨勢，這個趨勢包括

　　對于北京和上海房價，中金報告表示，一季度數(shù)據(jù)顯示，上海房價增幅繼續(xù)得到抑制，但先行指標顯示，未來上海市商品房新增量將十分有限，上海房價出現(xiàn)大幅度下跌的可能性很小；而北京房價一季度大幅度增長，供給增量有限，從供求的變化情況來看，未來一段時間內(nèi)房價上漲仍將難以抑制。

　　“投資房地產(chǎn)股票較投資房地產(chǎn)收益高。” 證券分析師表示，“在房地產(chǎn)行業(yè)基本面保持基本穩(wěn)定的情況下，人民幣持續(xù)升值進程不結(jié)束，房地產(chǎn)股票的強勢很難真正消退。人民幣升值對房地產(chǎn)的資產(chǎn)重估效應(yīng)要遠遠大于它對房地產(chǎn)供求的刺激效應(yīng)。”

　　查閱更多精彩