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在房地產市場受到調控的情況下，“售后包租”屢屢成為房地產商炒作的概念，而高額資金回報率成為引誘市場眼球的撒手锏。然而，售后包租出現嚴重后遺癥的案例并非鮮見。最大的風險是，誰來保證在動輒數十年的合同期內，承租商有足夠的支付能力和信譽。業內人士指出，此次建設部發出風險提示雖無具體措施，但將對商業地產市場產生顯而易見的影響
針對近期一些開發商以售后包租的形式拆零銷售未竣工的商品房屋，并在媒體上大量刊登相關廣告的現象，建設部22日發出風險提示：以售后包租的形式購房有風險，投資須慎重
花樣多
建設部新聞發言人說，售后包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。返本銷售是指開發商定期向購房人返還購房款的銷售方式。分割拆零銷售是指開發商將成套的商品住宅分割為幾部分出售給購房人的銷售方式。
這位發言人說，這些銷售行為的實質，是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。
表現形式通常是，以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。
具體宣傳形式：“統一經營、原價回購”“提供每年8%的物業補貼”“銀行擔保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零風險投資”“解體風險”“安全創富平臺(商鋪)”等。
涉嫌違法
建設部新聞發言人說，售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容、以及房地產升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設部的《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局的《房地產廣告發布暫行規定》第十六條等有關規定。
建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”
建設部《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”
國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”
建設部要求，各級房地產管理部門要加強監管，對違背有關法律法規規定銷售商品房的，一經發現要嚴肅查處。
五大風險隱患
建設部新聞發言人指出，售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患：一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿。
二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂。
三是項目建成后經營不善，無法達到預期收益水平，無現金流兌付。
四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。
五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。
據這位發言人介紹，一些城市以售后包租方式銷售的項目因上述原因，已經無法兌現銷售時的承諾，引發了大量的糾紛。
購房者要強化風險意識
建設部新聞發言人表示，希望廣大消費者切勿瞄準高收益率，聽信一些片面的誤導性宣傳，盲目跟風以售后包租方式投資于房地產。
要正確甄別相關的宣傳信息，做深入細致的市場調查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風險要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產、法律等方面的專業咨詢機構和專業人士的力量，作出正確的投資選擇。
同時還提醒已經以售后包租等方式購房的業主，一旦發現開發商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時向公安機關報案；當開發商不能按合同要求兌現回購或支付回報承諾時，要及時采取措施，通過協商、仲裁或訴訟等方式解決，切實維護自身的合法權益。新華社
專家：羊毛出在羊身上
“售后包租在各地的商業地產營銷上都是一種慣用模式，業界專家對于這一模式的風險預警也有過多次。建設部發文對商業地產市場將產生的影響還是顯見的。”上海商業網點管理辦公室主任浦祖健說。
售后包租嚴重后遺癥的案例也并非鮮見。
數年之前，在幾乎是上海最中心位置的南京西路、成都北路口的韓港城，以售后包租、回報率8%的承諾，吸引了大批小投資者的介入。
然而，問題很快產生。即便是上海頂級商圈內的黃金寶地，也未必確保一本萬利。在連續半年經營慘淡、商鋪租客紛紛撤出之后，發展商的租金收入日益減少。很快，發展商銷售時關于售后包租回報的承諾，變成難以兌現的空文，小業主群情激憤。
浦祖健表示，商業地產的回報靠專業的經營者租賃房產，租戶進行產品銷售，獲取利潤后將部分體現在房產租金中，租金的持續上漲帶來回報的利潤增高。
“環環相扣，一旦某個環節出現問題，就容易導致回報的不穩定，風險由此而來。”浦祖健說。
而在商業地產營銷業界，許多專家都表示，其實即便那些正在穩定兌現售后包租高回報率的案例，其實也是“羊毛出在羊身上”，其回報來源往往也是由項目本身高于周邊市場物業的差價部分產生。
建設部的風險提示會對商業地產市場產生什么樣的作用？“實實在在講清楚，購買商鋪會變得更理性。”浦祖健說。王舒 每日經濟新聞
央行有關人士：建議取消商品房預售融資功能
據《中國證券報》報道，中國人民銀行金融市場司房地產金融處處長程建勝日前撰文指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。這里有兩個途徑可供選擇：一是加強預售資金管理，二是預售只許收取定金。這兩種辦法可選其一，也可同時采用。
程建勝指出，加強預售資金管理就是要做到專款專用。可以考慮在銀行設立信托賬戶，由購房人共同委托銀行以自己的名義監管資金，使預售資金真正做到“只用于有關的工程建設”。預售只收定金省卻了資金管理上的麻煩，但同時需要為開發企業建立替代融資渠道。
為此，可以鼓勵銀行發放真正的開發貸款，期限與開發周期相匹配。同時，為房地產開發企業開辟直接融資渠道，在法律政策上為房地產信托基金的推出創造條件。
程建勝表示，我國商品房預售制度有別于其他國家和地區的特征是：商品房預售附著融資功能，即預售一般收取全部房價款，預售演變成開發企業的主要融資手段。這種做法形成的特定歷史背景是商品房建設融資渠道不暢。
預售融資帶來了四方面的問題：削弱了宏觀調控能力，不利于保護消費者利益，存在較大的風險隱患，不利于提高房地產開發企業的競爭力。新華社
前車之鑒
第三年起租金不到賬
日前，記者在采訪中了解到，2005年7月，王小姐受某“售后包租，高額穩定回報”廣告的吸引，與一異地開發商就某廣場商鋪簽訂了《商品房購銷合同》，簽署商鋪購銷合同的同時，根據開發商的要求，王小姐與開發商的關聯單位某經營公司簽訂《商鋪租賃合同》，約定王小姐委托該中介公司將所購買商鋪出租，租期為五年。然而，購房后的第三年就發生了租金不到賬的事情。王小姐找項目的開發商交涉，開發商表示，商鋪出售后，按照合同如期交房，那么責任就已經履行完畢。由于王小姐是與經營公司簽署的合約，因此，王小姐只能選擇：要么就解除租賃合同，另找經營者；要么就向法院提出訴訟，索要賠償。
咨詢律師表示，如果這個經營公司資不抵債(一般而言這類公司的注冊資本大多數額不高)，最后只能是宣布公司破產，業主的損失還是要不回來。相反的，如果當時能要求開發商尋找一家擔保公司，簽訂一個擔保合同。那么，即使經營公司經營得不好，業主依然能得到當初合同中承諾的租金。
同時，王小姐還面臨著這樣一個問題，因為之前房地產開發企業將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這使得各個買家無法獲得完全的物權。即使她如今選擇把商鋪出售，都會面臨產權是否發生變更、法律是否認可等等不確定因素，都成為直接影響其利益的現實問題。青年報
誘人的“返租”
日前，記者以客戶身份來到位于海口市大同路、龍華路交匯處的友誼商業廣場進行暗訪。
記者在友誼商業廣場的一份廣告上看到，友誼商業廣場實行1-3年內可退機制，如果投資者需大量現金，開發商將無條件回購，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩定回報。與此同時，開發商將承擔商業廣場培育責任，實行12年返租策略，8%的年回報，12年之后就可以獲得一個龍頭旺鋪。
這個廣告還為未來的業主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一個業主今天投15萬元購買了友誼商業廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。
一位業內人士表示，根據有關法律規定，我國的土地使用年限規定，商業用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。因此，“55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬”是騙人的神話。
比如，本來一處售價1萬元/平方米的商鋪，開發商將售價提高到2萬元/平方米，盡管其承諾10年內包租，年收益8%，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%，但投資者的實際房產收益卻為負50%(實際價值為售價的一半)，因此投資者的實際年收益只有3%，只比銀行存款高一點。
更大的風險是，誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？中華工商時報
很多在打擦邊球
建設部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第11條雖然明文規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但在記者調查的“售后包租”樓盤中，有不少其實是違反了這條規定的。
例如大世界五金城，其開發公司和承租人均為“杭州好美家房地產開發有限公司”。還有不少樓盤，則通過“A公司開發、B公司返租”的模式來逃避法規。“這其實是在打擦邊球！”杭州市房產管理局市場處的工作人員坦言。據介紹，建設部門明文禁止的只是售后包租的一種形式，假如開發商換一種方式，即采用A公司銷售、B公司包租，不管A、B兩家公司之間是否存在“母子還是兄弟關系”抑或是一家公司兩塊牌子，情況就不一樣了。對于這種銷售行為，法制部門會怎么認定，杭州目前還沒有這樣的先例。今日早報
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