李青原的維權之路

　　文／本刊記者 張加春 杜珂

　　2006年3月29日，是聚龍花園業主同其物業公司——中天物業服務合同期滿的日子。按照《物業管理條例》的規定，物業公司能否繼續提供服務，必須經業主大會決定，且與物業公司訂立書面的物業服務合同。聚龍花園業委會為此十多天前就貼出了致業主的公開信，主張公開招標、公平競爭。十多天過去了，業委會主任李青原卻痛心地看到了一張張被撕下的

公開信。更令人驚奇的是，小區同時張貼了另一個“業委會”的公開信，信中對中天物業公司竭力贊美，并表示希望續約。

　　一個小區何以有兩個業委會？孰真孰假？一區兩會已讓人匪夷所思，又何以在對待中天物業的態度上有如此差別？

　　業委會在曲折中誕生

　　地處北京中心商業區的聚龍花園是北京第一批外銷高檔公寓，1995年建成之后，絕佳的地理環境吸引了眾多財經界高層人士�，F任業委會主任、金融界知名人士、原中國證監會規劃委員會主任李青原和其他幾位業委會委員就在這一時期入住。

　　聚龍花園建成后，開發商北京城信房地產開發有限公司(以下簡稱城開公司)指定其下屬的中天物業(其前身為聚龍花園經營服務公司，簡稱聚龍物業)入駐小區進行物業管理，同時還組建了由開發商負責的物業管理委員會。

　　“當時買房的時候就不開心。開發商要求，購房者必須通過偉業顧問這個中介公司才能購買。如1500美金一平方米，中介收取300美金，發票只開1200美金/平方米。開發商當時說，不經過中介的房價就是1800美金/平方米�！睒I委會一位委員表示，入住后大家才陸續地發現每個業主交納的中介費也不一樣，僅業委會成員就不同：王復強每平方米付中介費315美金，杜艷每平方米付245美金，今村莉莉每平方米付310美金，白薇每平方米295美金，王維每平方米付350美金。如此，這些業主的購房款里平均25%是沒有發票的中介費。

　　與高房價相伴的是同樣高的物業費。業主入住時的物業費標準是每平方米1美元，為一般商品房的3～4倍。不過，這些忙得一年頂多有1/2 時間在國內的業主們，“播下的是龍種，收獲的卻是跳蚤�！庇械臉I主家冬天暖氣不熱，有的業主家房子漏水，物業公司卻沒有提供應有的服務。業主們為此多次向政府主管部門反映，然而效果不佳。

　　2003年9月1日，忍無可忍的業主們終于盼來了《物業管理條例》的頒布實施。按照《條例》規定，業主們可以依法成立業委會，維護自己的權益。

　　10月12日，經過業主大會選舉的聚龍花園業主委員會成立了。不過，中天物業和當時的物業管理委員會卻向東城區小區辦“舉報”，提出業委會的成立違反《條例》的有關規定，沒有經過2/3業主的同意，并有暗箱操作。

　　李青原和其他業委會委員對此提出了嚴重抗議，要求政府出面解決問題。針對當時物業公司“舉報”業委會賄選，而業委會拒不承認的狀況，東城區小區辦、公證處以及街道辦聯合進行了調查。“當時是在政府部門的主持下，對全體業主進行無記名選取，調查事實真相。大家都折騰的夠嗆。你想想，每組抽40人，共抽了4次�！崩钋嘣�說，“結果，調查現場仿佛再現當年控訴地主的場景，大家紛紛指責物業公司的惡劣服務。”

　　政府主管部門的調查換來了業委會的清白與法定認可。2004年2月3日，東城區小區辦頒發《關于東城區新中街68號聚龍花園小區業主大會選舉的業主委員會予以備案的決定》，同時終止聚龍花園物業管理委員會的工作。不過，2004年4月，東城區小區辦要求原物業管理委員會與新業主委員會交接工作，卻沒有成功。

　　另一個業委會成立了

　　蹊蹺的是，2004年2月底，聚龍花園開發商發函聚龍花園業主委員會，稱因其成立過程沒有遵循合法程序，將不承認業主委員會的任何決定。11月，另一個業委會在聚龍花園成立了。

　　這個業委會合法嗎？這個業委會的成立是否表明廣大業主對李青原所在業委會工作的不認可？這些疑問在2003年9月頒布實施的《物業管理條例》面前其實經不起推敲。按照《物業管理條例》，業委會在東城區政府備案的業主公約規定業委會任期為四年，除非換屆或者再選，才可以更換業委會。然而，2004年2月已在東城區小區辦正式備案的業委會，既不屬任期已滿，也沒有經歷改選。既然如此，11月成立的業委會的法律依據何在？

　　但就是這個新成立的“業委會”卻受到了不同的“待遇”�！八麄兊耐ㄖ�不僅可以到處張貼，還能貼到鎖著的櫥窗和信箱里。而我們的通知貼上就被撕下來，放在人家的信箱里又被人勾出來，后來信箱也改成無縫的了。我們業委會的一些通知就沒有辦法塞到業主信箱了�！崩钋嘣�說。

　　對于后來出現的那個業委會，李青原曾試圖以私刻公章為由，向有關部門提出希望制止其違法行為，得到的答復卻是：必須構成經濟利益損失才能出面管理。這樣，兩個業委會就一直對立到現在。

　　夢魘從要求物業公司公開帳目開始

　　李青原說，物業公司的如此手段是從業委會要求公開物業賬目開始的�！皹I委會正式成立之后，我們討論首先給大家做點什么時，提出先請物業公司公布一下賬目。”李青原說，“就如同請小阿姨買菜，我總要知道怎么花的錢吧。于是，我們就約物業管理人員見面談談。到了約定時間，物業方面不見我們，連續三次都這樣。我們書面提出再不談，就爭取業主意見，更換物業公司。物業公司還是置若罔聞。”業委會于是尋求小區辦出面協調此事，但物業公司的一個副總談著談著就拍桌子走人了�！白屛覀儤I委會成員和小區辦同志看得瞠目結舌。”

　　就在這期間，聚龍花園開發商向聚龍花園業主委員會發出了不承認業主委員會任何決定的函。

　　無奈之下，聚龍花園業委會決定重新選擇小區的物業管理公司。公開招標三次，最終與北京新紀家園物業管理有限公司(新紀物業)于2004年9月6日簽署了小區《物業管理委托合同》。這份合同預計物業費一年是450萬左右，而中天物業收取的物業費是這個數目的2.5倍。

　　隨后，東城區小區辦對新紀物業給予備案，并表示支持業主依法維權，支持業主委員會依法開展工作。9月13日，東城區小區辦通知中天公司向業委會和新紀物業公司辦理交接事宜，但中天公司拒絕移交，并表示要維護自己的“合法權益”。

　　9月17日，是新紀物業按合同規定進駐小區的日子。但這天，中天物業雇來50多名身穿迷彩服、頭帶鋼盔、手持警棍的保安“維持秩序”。“他們一邊圍著院子跑，一邊喊著‘誓死不離開聚龍’、‘誓與聚龍共生死’的口號，一些外國人還問：你們是不是出現政變了。”小村業主孫青現在說起來還心有余悸。

　　新舊物業沒有移交成功，李青原和業委會委員們覺得應當把事情的原委向全體業主交待清楚。就貼出了召開業主大會的通知�？墒敲看蝿傎N完就被撕下來。百般無奈的李青原想到了過兩天就是中秋節，可以利用組織中秋佳節聯歡的辦法向大家交代一下。不過，事情不遂人愿。中秋節的傍晚，李青原來到中心花園，卻發現白天還干凈的地面上堆滿了木料和鐵架，流淌著臟水，油漆工正在走廊上刷油漆。之后又說有蚊子要噴農藥。結果，月餅被噴上農藥，刷了漆的走廊也坐不了人，人更被濃濃的藥水熏得頭痛不已。

　　業委會同中天物業公司的矛盾于是不斷升級。與此同時，幾個支持業委會的業主的車子，也不知被誰劃出痕跡�！笆潜捡Y車啊，說被劃就被劃了。自此之后，這位業主再也不參與業委會的工作了。我家門口更是被堆了一地垃圾，給物業打電話也不管�！崩钋嘣�說起來就氣憤不已。

　　面對此種景況，本來還打算和平移交的新紀物業公司決定強行進入小區。10月3日一早，新紀物業同老物業再次陷入劍拔弩張的對峙狀態。眼看事態激化甚至有流血的可能，東城區黨委、政府和市建委的領導急忙趕來協調聚龍花園的事情。協調會一開就持續到凌晨兩點。最后，協調會讓業委會代表播放了當時的錄像。“一把錄像播放，所有的人都沉默了。城開的副總先表態：真是太不像話了。東城區的書記也說，這已經不是服務質量的問題，不是改善的問題了！”

　　當晚，協調會達成了一個暫時的妥協方案：新老物業公司都退出小區，由城開公司暫派另一個物業公司來接管。

　　“我們第二天的談判從早上九點一直進行到晚上九點，并達成了七八條協議，但在最后簽字的那一刻，城開公司的副總請示領導之后的結果卻是不簽！”至今依然氣憤不已的李青原說，“政府有關部門的同志氣的夠嗆，整個國慶假期就陪我們了，沒想到是這樣一個結果�！�

　　從此以后，政府有關部門再也沒有參與協調小區的事務。

　　又遭敗訴

　　在協商、政府主管部門協調未果的情況下，業委會不得不提起訴訟。2004年9月下旬，業委會將城開公司和中天物業分別訴上法庭，要求城開公司移交小區有關資料和2000多萬公共維修基金；要求中天物業公司退出小區，交出已收取的物業管理費和有關資料。

　　東城區法院受理此案后，于9月29日上午開庭第一次審理了此案。連審8次之后，2005年4月12日，東城區法院突然做出業委會敗訴的判決，維持中天物業在聚龍花園的物業管理資格。

　　李青原認為無論如何不應當敗訴，她覺得業委會“理直氣壯”。“聚龍物業在1997年才得到資質，2001年6月又因年審不合格被注銷，單就這一條就足以說明合同無效。中天物業是被注銷的物業原班人馬改頭換面重新注冊的。哪有自己同自己簽合同，然后把錢交給自己的事情？聘用哪家物業公司，應該是全體業主說了算，這是《物業管理條例》規定的�！�

　　被業委會認為非法、已經喪失效力的合同指的是，聚龍花園經營管理服務公司同北京中天樓宇綜合管理有限公司1996年3月25日簽訂的一份合同。在這份合同中，聚龍花園經營服務公司將聚龍花園的相關物業管理權限委托給中天物業，并且規定物業費由中天自定；大修基金打入聚龍物業的賬戶；中天物業將物業費的15%上繳給聚龍物業。

　　“我們當時得到的答復是：我國房地產市場初始時的合同都是不規范的。”李青原對此表示了異議，“不規范與弄虛作假是完全不同性質的兩回事�！�

　　作為一名積極推動

　　不過，李青原表示，業委會只是執行業主大會的決議，在更換物業公司與否的關鍵時刻，她一定想辦法讓“真假業委會”在廣大業主面前同時亮相，由全體業主來做出最終的選擇和判斷。

　　李青原簡介

　　作為中國

　　2002年7月，李青原加入中國證券監督管理委員會并任規劃發展委員會辦公室主任。